Fachbeiträge zum Immobilienrecht
Aktuelle Entscheidungen und Gesetzesänderungen aus WEG-, Miet-, Bau- und Architektenrecht, Bauträger-, Makler- und Nachbarrecht sowie dem allgemeinen Zivilrecht – eingeordnet für Unternehmen und Verbraucher, jeweils mit konkreten Praxistipps.
Zweier-WEG: Kein Umbau ohne Beschluss – auch bei Doppelhaushälften
BGH, Urteil vom 12. Juni 2026 – V ZR 68/25Viele Doppelhäuser sind rechtlich keine zwei Grundstücke, sondern eine Wohnungseigentumsanlage mit nur zwei Eigentümern. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass auch in einer solchen …
Beitrag lesen →
Hausgeld zurückhalten? Warum das nicht funktioniert
BGH, Urteil vom 14. November 2025 – V ZR 190/24Fehlen seit Jahren die Jahresabrechnungen, liegt für viele Wohnungseigentümer der Gedanke nahe, das Hausgeld so lange einzubehalten, bis die Verwaltung ihre Pflichten erfüllt. Der …
Beitrag lesen →
Drei Vergleichsangebote – Pflicht oder Mythos?
BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25Über Jahre galt in der Verwaltungspraxis die Faustregel, vor der Vergabe von Erhaltungsmaßnahmen seien mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen. Der Bundesgerichtshof hat dieser …
Beitrag lesen →
Streit um die Gemeinschaftsordnung: Die Feststellungsklage gegen die GdWE
BGH, Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 98/25Unklare Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen gehören zu den häufigsten Konfliktquellen in Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass …
Beitrag lesen →
Heizungstausch in der Eigentümergemeinschaft nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz
Was sich für Wohnungseigentümergemeinschaften mit dem GModG ändert – und was bleibtDas Gebäudeenergiegesetz ist grundlegend geändert und in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt worden; die umstrittene 65-Prozent-Regel beim Heizungstausch ist entfallen. Für …
Beitrag lesen →
Der Gebäudetyp-E-Vertrag: Abschied von den anerkannten Regeln der Technik?
Das geplante Gebäudetyp-E-Gesetz und seine Folgen für Bauherren, Unternehmer und PlanerMit dem Gebäudetyp-E-Gesetz will der Gesetzgeber einfacheres und kostengünstigeres Bauen zivilrechtlich absichern. Kern der Reform ist eine Neubestimmung dessen, was ein Bauunternehmer ohne …
Beitrag lesen →
Planungsfehler, Koordination und Mitverschulden
BGH, Urteil vom 15. Januar 2026 – VII ZR 119/24: Wann muss sich der Bauherr Fehler seiner Planer zurechnen lassen?Bei arbeitsteiligen Bauprojekten stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Bauherr sich Fehler eines Planers gegenüber einem anderen Baubeteiligten als Mitverschulden anrechnen lassen muss. …
Beitrag lesen →
Kein Abzug „neu für alt“ bei der Mängelbeseitigung
BGH, Urteil vom 27. November 2025 – VII ZR 112/24Tritt ein Baumangel erst Jahre nach der Abnahme zutage, wenden Unternehmer häufig ein, der Besteller erhalte durch die Mängelbeseitigung ein „neues“ Bauteil mit längerer Lebensdauer. Der …
Beitrag lesen →
Nutzungsausfallentschädigung bei Bauverzug und verzögerter Nacherfüllung
Von der Bauträger-Rechtsprechung zu BGH, Urteil vom 7. Mai 2026 – VII ZR 20/25Wer seine neue Wohnung nicht rechtzeitig beziehen kann, erleidet mehr als nur Ärger. Der Bundesgerichtshof gewährt unter bestimmten Voraussetzungen eine Entschädigung für die entgangene …
Beitrag lesen →
Die 5-Prozent-Sicherheit im Verbraucherbauvertrag: OLG München stärkt Bauherren
OLG München, Urteil vom 26. August 2026 – 27 U 3495/25 BauPrivate Bauherren haben nach § 650m Abs. 2 BGB Anspruch auf eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vergütung. Das Oberlandesgericht München hat diese Vorschrift nun als Schutzgesetz …
Beitrag lesen →
Einfamilienhaus oder nicht? Der maßgebliche Zeitpunkt beim Halbteilungsgrundsatz
BGH, Urteil vom 16. Juli 2026 – I ZR 111/25Seit Ende 2020 muss die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher grundsätzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Ob ein Objekt ein …
Beitrag lesen →
Keine Provision für den Verwalter: Das Vermittlungsverbot nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz
BGH, Urteil vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25Viele Verträge über die Mietverwaltung sehen neben der laufenden Vergütung eine zusätzliche Provision für jede Neuvermietung vor. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche …
Beitrag lesen →
Maklervertrag per E-Mail: Textform, konkludenter Vertragsschluss und die Falle in der Signatur
BGH, Urteil vom 11. März 2026 – I ZR 202/25Seit 2020 bedarf der Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser der Textform. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass ein solcher Vertrag auch konkludent per E-Mail geschlossen …
Beitrag lesen →
Reservierungsvereinbarungen im Maklerrecht: Was wirksam ist und was nicht
Grundsätze nach BGH, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22Kaufinteressenten zahlen Maklern häufig eine Reservierungsgebühr, damit ein Objekt für eine bestimmte Zeit nicht anderweitig angeboten wird. Kommt der Kauf nicht zustande, stellt sich die …
Beitrag lesen →
Widerruf des Maklervertrags und Wertersatz
Ein Leitfaden für Makler, Käufer und VerkäuferMaklerverträge kommen heute überwiegend per E-Mail, Telefon oder Online-Formular zustande. Damit steht Verbrauchern regelmäßig ein Widerrufsrecht zu – das bei fehlerhafter Belehrung auch …
Beitrag lesen →
Bauträger insolvent – was Erwerber jetzt wissen müssen
Vormerkung, Wahlrecht des Insolvenzverwalters und LastenfreistellungDie Insolvenz des Bauträgers gehört zu den größten Risiken beim Erwerb einer Neubauwohnung. Gesetz und Vertragspraxis stellen Sicherungsinstrumente bereit – sie schützen aber nicht …
Beitrag lesen →
Kleingeredet ist auch getäuscht: Bagatellisierende Verkäuferantworten und Arglist
OLG Hamm, Urteil vom 23. März 2026 – 22 U 66/25Beim Immobilienkauf wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Umso wichtiger ist die Frage, wann der Verkäufer dennoch haftet. Das Oberlandesgericht Hamm hat einen Kaufvertrag …
Beitrag lesen →
Mangelbeseitigung in Eigenleistung – muss der Verkäufer darüber aufklären?
Vorschau auf BGH, Verhandlungstermin am 23. Oktober 2026 – V ZR 3/26Viele Hauseigentümer beheben Schäden selbst. Muss der Verkäufer beim späteren Verkauf offenlegen, dass ein Mangel nicht von einer Fachfirma, sondern in Eigenleistung beseitigt wurde? Der …
Beitrag lesen →
Der Datenraum ersetzt nicht die Aufklärung
Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers nach BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22Bei größeren Immobilientransaktionen stellen Verkäufer den Kaufinteressenten Unterlagen in einem (virtuellen) Datenraum zur Verfügung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dies die …
Beitrag lesen →
Schwarzbau beim Immobilienkauf: Haftung, Beweislast und Vorsorge
Grundsätze nach BGH, Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19Ausgebaute Dachgeschosse, Wohnnutzung im Keller, ungenehmigte Anbauten: Baurechtswidrige Zustände sind beim Kauf von Bestandsimmobilien keine Seltenheit. Der Beitrag zeigt, wann der …
Beitrag lesen →
Textform statt Schriftform: Was sich für Gewerbemietverträge geändert hat
Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz und die Folgen für Neu- und AltverträgeJahrzehntelang war das Schriftformerfordernis des § 550 BGB das größte Risiko langfristiger Gewerbemietverträge: Ein fehlender Anlagenbezug oder ein nicht unterschriebener Nachtrag genügte …
Beitrag lesen →
Indexmiete im Gewerberaum richtig vereinbaren und anpassen
Preisklauselgesetz, Verbraucherpreisindex und typische Fehler bei der MieterhöhungIndexklauseln sind in Gewerbemietverträgen Standard. Sie sichern den Vermieter gegen Kaufkraftverlust ab und ersparen aufwendige Mietanpassungsverhandlungen. Damit die Klausel trägt, müssen …
Beitrag lesen →
Wenn der Gewerbemieter insolvent wird
Kündigungssperre, Sonderkündigungsrecht und die Frage, wer welche Miete schuldetDie Insolvenz eines Gewerbemieters stellt Vermieter vor schwierige Fragen: Darf noch gekündigt werden? Wer zahlt die laufende Miete? Was geschieht mit Mietrückständen und Kaution? Die …
Beitrag lesen →
Betriebskosten und Instandhaltung im Gewerbemietvertrag: Wo Klauseln scheitern
Grenzen der Kostenumlage nach der Rechtsprechung des BundesgerichtshofsIm Gewerberaummietrecht können Vermieter deutlich mehr Kosten auf den Mieter umlegen als bei Wohnraum – von Verwaltungskosten bis zur Instandhaltung. Die Vertragsfreiheit endet aber an der …
Beitrag lesen →
Mietpreisbremse in München: Was bei der Wiedervermietung gilt
Neue Mieterschutzverordnung seit 1. Januar 2026, Verlängerung bis 2029 und die Folgen für Vermieter und VerwaltungenDer Bundestag hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert, und Bayern hat seine Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026 neu gefasst. Für Vermieter und Hausverwaltungen im Großraum …
Beitrag lesen →
Grenzabstand von Bäumen und Hecken in Bayern
Was das bayerische Nachbarrecht verlangt – und warum Zuwarten den Anspruch kosten kannDie Hecke wächst über zwei Meter, der Baum steht zu nah an der Grenze: Kaum ein Thema führt so häufig zu Nachbarstreit. Das bayerische Ausführungsgesetz zum BGB regelt die einzuhaltenden …
Beitrag lesen →
Überhängende Äste und eindringende Wurzeln: Wie weit das Selbsthilferecht reicht
BGH, Urteil vom 11. Juni 2021 – V ZR 234/19, und die Grenzen durch Naturschutz und BaumschutzÄste des Nachbarbaums ragen über die Grenze, Laub verstopft die Dachrinne, Wurzeln heben die Terrassenplatten an. Das BGB gibt dem Grundstückseigentümer ein Selbsthilferecht. Der …
Beitrag lesen →
Kran über dem Nachbargrundstück, Gerüst an der Grenze: Was Bauherren dürfen
Luftraum, das bayerische Hammerschlags- und Leiterrecht (Art. 46b BayAGBGB) und das Überschwenken von KranenBei der Nachverdichtung in München stehen Baustellen oft unmittelbar an der Grundstücksgrenze. Der Ausleger des Baukrans schwenkt über das Nachbarhaus, das Gerüst soll auf dem …
Beitrag lesen →
Wärmedämmung über die Grundstücksgrenze: Muss der Nachbar sie dulden?
Art. 46a BayAGBGB, die Rechtsprechung zur Innendämmung und der Blick des BGHEnergetische Sanierungen gewinnen an Bedeutung. Steht die Außenwand eines Gebäudes unmittelbar an der Grenze, ragt eine nachträgliche Außendämmung zwangsläufig auf das Nachbargrundstück. …
Beitrag lesen →
Lärm von Wärmepumpe und Klimagerät: Wann der Nachbar Abhilfe verlangen kann
§ 906 BGB, TA Lärm und die Planung neuer Anlagen an der GrundstücksgrenzeMit dem Umstieg auf Wärmepumpen und dem Einbau von Klimageräten wächst ein neuer Konflikt: das Brummen des Außengeräts in der Nacht. Ob der Nachbar das hinnehmen muss, richtet sich nach § …
Beitrag lesen →
Verjährung zum 31. Dezember: Welche Ansprüche zum Jahresende verjähren und wie man sie sichert
Die regelmäßige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB und die Wege der HemmungJedes Jahr zum 31. Dezember verjähren zahlreiche Forderungen – Werklohn, Kaufpreis, Schadensersatz, Rückzahlungsansprüche. Wer die Verjährung nicht rechtzeitig hemmt, verliert die …
Beitrag lesen →
Mahnbescheid oder Klage? Offene Forderungen effizient durchsetzen
Das gerichtliche Mahnverfahren im Vergleich zur Klage – Ablauf, Kosten und TaktikDer Kunde zahlt nicht, der Mieter ist im Rückstand, der Miteigentümer begleicht sein Hausgeld nicht: Für die Durchsetzung von Geldforderungen stehen das gerichtliche Mahnverfahren und die …
Beitrag lesen →
Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht: Wann man eine Zahlung zurückhalten darf
Ein Leitfaden für Auftraggeber, Mieter und Unternehmen – und die Risiken falscher EinbehalteWer selbst Ansprüche gegen seinen Vertragspartner hat, möchte diese oft mit der eigenen Zahlungspflicht verrechnen oder die Zahlung zurückhalten. Das Recht erlaubt beides – aber nur unter …
Beitrag lesen →
Beweise sichern, bevor es zum Streit kommt
E-Mails, Messenger-Nachrichten, Fotos und Zeugen – und das selbständige BeweisverfahrenViele Zivilprozesse werden nicht an der Rechtslage entschieden, sondern an der Beweislage. Wer im Streitfall nicht beweisen kann, was vereinbart, geliefert oder beschädigt wurde, verliert …
Beitrag lesen →
Was kostet ein Zivilprozess – und wer trägt die Kosten?
Gerichts- und Anwaltskosten, Kostenerstattung, Rechtsschutzversicherung und VergütungsvereinbarungVor jedem Rechtsstreit steht die Frage nach dem Kostenrisiko. Die Kosten eines Zivilprozesses richten sich im Wesentlichen nach dem Streitwert, und am Ende trägt sie in der Regel die …
Beitrag lesen →
Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Warum Bauträger-Klauseln oft unwirksam sind
BGH, Beschluss vom 12. September 2013 – VII ZR 308/12, und die Rechtslage für Nachzügler-ErwerberMit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche. Bauträger haben deshalb ein Interesse daran, das Gemeinschaftseigentum früh und einheitlich abnehmen zu lassen – oft durch einen …
Beitrag lesen →
Der MaBV-Ratenplan: Wann der Bauträger welche Rate verlangen darf
§ 3 MaBV, § 650v BGB und die Prüfung vor jeder ZahlungBeim Kauf vom Bauträger zahlt der Erwerber nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung legt fest, welche Raten in welcher Höhe frühestens verlangt werden dürfen. Für Erwerber …
Beitrag lesen →
Baubeschreibung und Sonderwünsche beim Bauträgerkauf
Was die Baubeschreibung enthalten muss – und welche Risiken Sonderwünsche bergenDie Baubeschreibung legt fest, was der Bauträger schuldet. Unklarheiten gehen zu seinen Lasten. Viele Erwerber möchten die Ausstattung ihrer Wohnung darüber hinaus individuell gestalten. …
Beitrag lesen →
Mängel am Gemeinschaftseigentum: Wer verfolgt sie?
Vergemeinschaftung von Erwerberrechten nach dem WEMoG – BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21In einer neuen Wohnanlage treten Mängel am Dach, an der Tiefgarage oder an der Fassade auf. Die Ansprüche stehen aus den Erwerbsverträgen jedem einzelnen Erwerber zu – das …
Beitrag lesen →
Altbau vom Bauträger saniert: Wofür er auch bei alter Bausubstanz haftet
BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 – VII ZR 257/03, und die Grenzen von HaftungsausschlüssenIn München werden viele Altbauten von Bauträgern umfassend saniert und als Eigentumswohnungen verkauft. Häufig schließen die Verträge die Haftung für die alte Bausubstanz aus. Der …
Beitrag lesen →
Honorar nach der HOAI 2021: Was nach dem Ende der verbindlichen Mindestsätze gilt
Von EuGH C-377/17 bis zur geplanten Novelle – Honorarvereinbarung, Basishonorarsatz und AltverträgeSeit dem 1. Januar 2021 sind die Honorarsätze der HOAI nicht mehr verbindlich. Architekten und Ingenieure können ihr Honorar frei vereinbaren – müssen dabei aber Formvorschriften beachten. …
Beitrag lesen →
Baukostenüberschreitung: Wann der Architekt für Mehrkosten haftet
Kostenvorstellungen des Bauherrn, Baukostenobergrenzen und KostenkontrolleDie Baukosten laufen aus dem Ruder, der Bauherr fühlt sich vom Architekten falsch beraten. Ob der Architekt für die Mehrkosten einstehen muss, hängt davon ab, welche Kostenvorgaben …
Beitrag lesen →
Akquise oder Auftrag? Wann Architektenleistungen bezahlt werden müssen
Die Abgrenzung zwischen unentgeltlicher Vorleistung und VertragEin Architekt erstellt erste Skizzen, prüft die Bebaubarkeit, rechnet Varianten durch – dann entscheidet sich der Bauherr für ein anderes Büro. Der Architekt verlangt Honorar, der Bauherr …
Beitrag lesen →
Die Zielfindungsphase und das Sonderkündigungsrecht nach § 650r BGB
Wie Bauherren und Architekten mit der Planungsgrundlage umgehen solltenViele Bauvorhaben beginnen mit einer Idee, aber ohne feste Planungsziele. Das Architektenvertragsrecht des BGB trägt dem mit einer eigenen Zielfindungsphase Rechnung. Am Ende dieser Phase …
Beitrag lesen →
Überwachungsfehler: Warum der Architekt zunächst auf den Bauunternehmer verweisen darf
Die Gesamtschuld von Architekt und Bauunternehmer und das Leistungsverweigerungsrecht nach § 650t BGBEin Bauunternehmer führt mangelhaft aus, der bauüberwachende Architekt bemerkt es nicht. Beide haften dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Früher wurde häufig der Architekt – mit seiner …
Beitrag lesen →
Eigenmächtige Umbauten: Rückbau trotz Anspruch auf Gestattung
BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24Wer das gemeinschaftliche Eigentum ohne Gestattungsbeschluss umbaut, kann sich gegen das Rückbauverlangen der Gemeinschaft nicht mit dem Einwand verteidigen, die Maßnahme hätte ohnehin …
Beitrag lesen →
Die virtuelle Eigentümerversammlung
§ 23 Abs. 1a WEG – Voraussetzungen, Grenzen und AnfechtungsrisikenSeit dem 17. Oktober 2024 können Wohnungseigentümer beschließen, dass ihre Versammlungen ohne physische Präsenz an einem Versammlungsort stattfinden. Die neue Beschlusskompetenz ist an eine …
Beitrag lesen →
Balkonkraftwerk in der WEG: Anspruch statt Bittstellung
§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG – Steckersolargeräte als privilegierte bauliche VeränderungSeit dem 17. Oktober 2024 hat jeder Wohnungseigentümer einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte gestattet …
Beitrag lesen →
Die Jahresabrechnung seit dem WEMoG: Worüber wirklich beschlossen wird
§ 28 Abs. 2 WEG und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur AbrechnungsspitzeAuf vielen Tagesordnungen steht noch immer die „Genehmigung der Jahresabrechnung“. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes beschließen die Wohnungseigentümer …
Beitrag lesen →
Wohnen im Keller oder im Teileigentum: Zweckbestimmung und Unterlassung
Was die Teilungserklärung erlaubt – und wer gegen zweckwidrige Nutzung vorgehen kannAusgebaute Kellerräume, als Wohnung vermietete Gewerbeeinheiten oder ein bewohnter Hobbyraum: Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie München wird Sondereigentum häufig anders genutzt …
Beitrag lesen →
Bauzeitverschiebung ist kein Nachtrag
BGH, Urteil vom 19. September 2024 – VII ZR 10/24Verzögert sich ein Bauvorhaben, übersendet der Auftraggeber häufig neue Bauablaufpläne mit verschobenen Terminen. Viele Auftragnehmer sehen darin eine Anordnung, die einen Anspruch auf …
Beitrag lesen →
Einzelvergabe beim Hausbau: Die Sicherheitenfalle
BGH, Urteil vom 16. März 2023 – VII ZR 94/22Viele private Bauherren vergeben die Arbeiten an ihrem Neubau gewerkeweise an einzelne Handwerksbetriebe, um Kosten zu sparen und mehr Einfluss zu behalten. Der Bundesgerichtshof hat …
Beitrag lesen →
Die Abnahme: Fiktion, Verweigerung, Vorbehalt
Was § 640 BGB verlangt und welche Folgen die Abnahme auslöstDie Abnahme ist der Wendepunkt jedes Werk- und Bauvertrags: Mit ihr wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht über, die Verjährung der Mängelansprüche beginnt und die Beweislast verschiebt …
Beitrag lesen →
Freie Kündigung des Bauvertrags: Was der Unternehmer noch verlangen kann
Vergütung nach § 648 BGB, Abgrenzung zu § 648a BGB und Kündigungspauschalen in AGBDer Besteller kann einen Werk- oder Bauvertrag bis zur Vollendung jederzeit kündigen – ohne Begründung. Billig ist das nicht: Der Unternehmer behält seinen Vergütungsanspruch, muss sich …
Beitrag lesen →
Bürgschaften am Bau: Vertragserfüllung, Gewährleistung, Einbehalt
Was Sicherungsabreden in AGB leisten dürfen – und wo sie scheiternKaum ein Bauvertrag kommt ohne Sicherheiten aus: Vertragserfüllungsbürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft, Sicherheitseinbehalt. Der Bundesgerichtshof hat in einer Reihe von Entscheidungen …
Beitrag lesen →