In einer neuen Wohnanlage treten Mängel am Dach, an der Tiefgarage oder an der Fassade auf. Die Ansprüche stehen aus den Erwerbsverträgen jedem einzelnen Erwerber zu – das Gemeinschaftseigentum gehört aber allen. Wer darf die Ansprüche geltend machen, und wie verhindert man, dass die Gemeinschaft handlungsunfähig wird?
Das Wichtigste in Kürze
- Mängelansprüche am Gemeinschaftseigentum stehen den Erwerbern aus ihren Einzelverträgen zu.
- Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Ausübung dieser Rechte auch nach dem WEMoG durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.
- Ein früher Beschluss und eine koordinierte Mängelverfolgung verhindern, dass Ansprüche verjähren.
I. Die Ausgangslage
Die Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums beruhen auf den einzelnen Bauträgerverträgen. Jeder Erwerber hat grundsätzlich einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gesamten Gemeinschaftseigentums. Weil aber alle Eigentümer betroffen sind, wäre ein unkoordiniertes Vorgehen einzelner Erwerber unpraktikabel und widersprüchlich.
II. Die Befugnis der Gemeinschaft
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz war unsicher geworden, ob die Gemeinschaft Erwerberrechte weiterhin an sich ziehen kann. Der Bundesgerichtshof hat dies bejaht: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber wegen Mängeln – etwa Nacherfüllung, Kostenvorschuss und Aufwendungsersatz – durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen. Grundlage ist ihre Verwaltungskompetenz nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG, nicht § 9a Abs. 2 WEG; die Rechte selbst stammen weiterhin aus den einzelnen Erwerbsverträgen. Vor dem 1. Dezember 2020 gefasste Vergemeinschaftungsbeschlüsse bleiben wirksam (BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21).
Solange die Gemeinschaft die Rechte nicht an sich gezogen hat, kann jeder Erwerber seine auf Mängelbeseitigung gerichteten Rechte selbst verfolgen. Nach einem Vergemeinschaftungsbeschluss ist er insoweit an eigenen Maßnahmen gehindert. Für die Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz nahm die Rechtsprechung schon bisher eine ausschließliche Zuständigkeit der Gemeinschaft an; wie dies nach neuem Recht einzuordnen ist, wird in der Literatur unterschiedlich beurteilt.
III. Einzelne Rechte bleiben beim Erwerber
Rechte, die nur den einzelnen Erwerber betreffen – etwa der Rücktritt vom Vertrag oder der große Schadensersatz –, bleiben bei ihm. Sie setzen aber voraus, dass zuvor die Nacherfüllung verlangt wurde, was bei vergemeinschafteten Rechten mit der Gemeinschaft abzustimmen ist.
IV. Verjährung
Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme und läuft für jeden Erwerber gesondert. Bei unterschiedlichen Erwerbszeitpunkten und unwirksamen Abnahmen können die Fristen auseinanderfallen. Eine koordinierte Hemmung, etwa durch ein selbständiges Beweisverfahren der Gemeinschaft, ist deshalb dringend zu empfehlen.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte
2. Bauträger
3. Wohnungseigentümer
VI. Fazit
Mängel am Gemeinschaftseigentum verlangen ein koordiniertes Vorgehen. Die Gemeinschaft ist das richtige Forum; ein frühzeitiger Beschluss und eine konsequente Fristenkontrolle sichern die Ansprüche aller Erwerber.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
