Die Baubeschreibung legt fest, was der Bauträger schuldet. Unklarheiten gehen zu seinen Lasten. Viele Erwerber möchten die Ausstattung ihrer Wohnung darüber hinaus individuell gestalten. Werden solche Sonderwünsche nicht sauber geregelt, entstehen Lücken bei Kosten, Terminen und Gewährleistung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks klar und verständlich darstellen.
- Unklarheiten werden zulasten des Bauträgers ausgelegt.
- Sonderwünsche sollten über den Bauträger und schriftlich mit Preis, Terminfolgen und Gewährleistung vereinbart werden.
I. Die Baubeschreibung
Auf Bauträgerverträge mit Verbrauchern sind die Vorschriften über die Baubeschreibung beim Verbraucherbauvertrag anzuwenden (§ 650u Abs. 1 Satz 2, § 650j BGB). Der Bauträger muss dem Erwerber vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen, die die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise darstellt. Art. 249 § 2 EGBGB nennt die Mindestinhalte, unter anderem
- allgemeine Beschreibung des Gebäudes und Angaben zur Bauweise,
- Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls Pläne mit Raum- und Flächenangaben,
- Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard,
- Beschreibung der Konstruktion, der Innenausbauten und der gebäudetechnischen Anlagen,
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude entsprechen muss,
- verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder, wenn dieser noch nicht feststeht, zur Dauer der Bauausführung.
Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände auszulegen; Zweifel gehen zulasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB).
II. Sonderwünsche
Sonderwünsche können auf zwei Wegen umgesetzt werden:
- Über den Bauträger: Die Änderung wird Teil des Bauträgervertrags. Der Bauträger haftet für die geänderte Leistung wie für die ursprüngliche. Je nach Umfang kann die Änderung der notariellen Beurkundung bedürfen.
- Direkt mit Handwerkern: Der Erwerber beauftragt den Handwerker des Bauträgers oder einen eigenen Unternehmer selbst. Er hat dann einen eigenen Vertragspartner und eigene Gewährleistungsansprüche nur gegen diesen.
Der zweite Weg birgt Risiken: Schnittstellen zu den Leistungen des Bauträgers, Verzögerungen und die Frage, wer für Mängel verantwortlich ist, lassen sich oft nicht eindeutig klären. Hinzu kommen Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin und auf Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen seine Nachunternehmer.
III. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Bauträger
2. Erwerber
IV. Fazit
Eine klare Baubeschreibung und ein geordnetes Sonderwunschverfahren vermeiden die häufigsten Streitpunkte beim Bauträgerkauf.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
