Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche. Bauträger haben deshalb ein Interesse daran, das Gemeinschaftseigentum früh und einheitlich abnehmen zu lassen – oft durch einen von ihnen bestimmten Verwalter oder Sachverständigen. Der Bundesgerichtshof hat solchen Klauseln Grenzen gesetzt. Für Erwerber und Gemeinschaften kann das bedeuten: Die Mängelrechte bestehen noch, obwohl die Wohnanlage seit Jahren genutzt wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Klausel, nach der ein vom Bauträger bestimmbarer Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnimmt, ist unwirksam.
- Nachzügler-Erwerber sind an eine früher erklärte Abnahme durch andere nicht ohne Weiteres gebunden.
- Fehlt eine wirksame Abnahme, hat die Verjährung der Mängelansprüche regelmäßig noch nicht begonnen.
I. Die Bedeutung der Abnahme
Beim Bauträgervertrag gilt für die Bauleistung Werkvertragsrecht. Mit der Abnahme wird die Vergütung fällig, die Beweislast für Mängel geht auf den Erwerber über, und die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB). Beim Wohnungseigentum ist zwischen dem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Das Gemeinschaftseigentum muss jeder Erwerber im Verhältnis zum Bauträger grundsätzlich selbst abnehmen oder durch einen von ihm legitimierten Vertreter abnehmen lassen.
II. Unwirksame Abnahmeklauseln
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine vom Bauträger gestellte Klausel unwirksam ist, nach der die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter erfolgen soll. Die Klausel benachteiligt die Erwerber unangemessen, weil der Bauträger die Möglichkeit erhält, einen ihm nahestehenden Verwalter mit der Abnahme des eigenen Werks zu betrauen (BGH, Beschluss vom 12. September 2013 – VII ZR 308/12).
III. Nachzügler-Erwerber
Erwirbt jemand eine Wohnung erst, nachdem andere Erwerber das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen haben, stellt sich die Frage, ob diese Abnahme auch für ihn wirkt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Klausel im Erwerbsvertrag, die den Nachzügler an eine bereits erfolgte Abnahme bindet, unwirksam sein kann (BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 – VII ZR 49/15).
IV. Die Folgen
Ist die Abnahme unwirksam, gelten die Mängelrechte grundsätzlich als noch nicht verjährt. Der Bauträger kann sich nach der Rechtsprechung in vielen Fällen nicht auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Klausel berufen, um etwa die Fälligkeit der Schlussrate zu begründen. Für Gemeinschaften, die Jahre nach der Fertigstellung Mängel entdecken, kann dies der entscheidende Ansatzpunkt sein.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Bauträger
2. Hausverwaltungen neuer Wohnanlagen
3. Erwerber und Wohnungseigentümer
VI. Fazit
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist rechtlich anspruchsvoll. Bauträger sollten auf zweifelhafte Klauseln verzichten; Erwerber und Gemeinschaften sollten die Abnahme prüfen lassen, bevor sie Mängelansprüche für verjährt halten.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
