Ob Grundstückskauf, Eigentumswohnung oder Bestandsimmobilie – ein Immobilienkauf ist häufig die größte Investition des Lebens. Versteckte Mängel, ungenaue Kaufverträge oder arglistig verschwiegene Umstände können teuer werden. Wir beraten Käufer und Verkäufer in München, Bayern und bundesweit bei der Vertragsgestaltung, prüfen Kaufverträge vor dem Notartermin und setzen Gewährleistungsansprüche durch.
Grundstücks‑ und Immobilienkaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Doch auch ein beurkundeter Vertrag enthält häufig einseitige Klauseln, unklare Beschaffenheitsvereinbarungen oder unvorteilhafte Haftungsausschlüsse, die erst nach dem Kauf zum Problem werden. Wer den Vertragsentwurf nicht vor der Beurkundung anwaltlich prüfen lässt, riskiert, unbemerkt auf wesentliche Gewährleistungsrechte zu verzichten oder sich ungünstigen Zahlungsmodalitäten zu unterwerfen. Wir prüfen Vertragsentwürfe auf rechtliche Risiken, verhandeln Änderungen mit dem Notar oder der Gegenseite und begleiten den gesamten Kaufprozess – vom Letter of Intent bis zur Eigentumsumschreibung.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist. Dies gilt allerdings nicht, sofern die Vertragsparteien Erwerbs- oder Veräußerungspflichten modifizieren oder gar neu begründen.BGH, Urt. v. 14.09.2018 – V ZR 213/17
BGH
Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bestimmen die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann, nicht, wenn und soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart haben.BGH, Urteil vom 25.01.2019 – V ZR 38/18
BGH
Ein vollständiger Ausschluss der Sachmängelhaftung im Immobilienkaufvertrag ist unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat; auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer dann nicht berufen.BGH, Urteil vom 15.07.2011 – V ZR 171/10
Nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie zeigen sich häufig Mängel, die beim Besichtigungstermin nicht erkennbar waren: feuchte Keller, verdeckte Schimmelschäden, fehlerhafte Elektroinstallationen oder ein sanierungsbedürftiges Dach. Kaufverträge enthalten regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss – dieser gilt aber nicht, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Arglist erfordert keinen klassischen Täuschungsvorsatz; es genügt, dass der Verkäufer die Offenbarungspflicht bewusst verletzt hat. Wir ermitteln, ob Arglist vorliegt, sichern Beweismittel und machen Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz geltend.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Die Tatsache, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel begründen.BGH Urt. v. 13.10.2000 – V ZR 430/99
BGH
Hat der Käufer bei Abschluss eines formnichtigen, erst durch Grundbucheintragung wirksam gewordenen Kaufvertrages keine Kenntnis von dem Sachmangel, ist § 442 BGB nicht anwendbar, wenn er den Sachmangel im Zeitpunkt der Eintragung kennt.BGH Urt. v. 27.05.2011 – V ZR 122/10
Ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist möglich, wenn der Verkäufer einen arglistig verschwiegenen Mangel nicht beseitigt, eine Fristsetzung fruchtlos war oder die Nacherfüllung unmöglich ist. Die Rückabwicklung ist komplex: Kaufpreis, Nutzungen, Aufwendungen und etwaige Wertersatzansprüche müssen gegeneinander verrechnet werden. Wer ohne anwaltliche Begleitung zurücktritt, riskiert, bereits geleistete Zahlungen nicht vollständig zurückzuerhalten oder Gegenansprüche des Verkäufers nicht angemessen abzuwehren. Wir berechnen Rückabwicklungsansprüche, erklären den Rücktritt rechtssicher und setzen die Rückzahlung des Kaufpreises durch.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend gemachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht. Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen.BGH, Urt. v. 31.03.2006 – V ZR 51/05
BGH
Der vom Besteller nach Rücktritt von einem Bauvertrag geschuldete Wertersatz für die bei ihm verbleibende Bauleistung ist auf der Grundlage des Werklohns zu ermitteln. Ein Mangel des Werkes ist durch eine analoge Anwendung des § 638 III BGB zu berücksichtigen.BGH, Beschl. v. 14.07.2011 – VII ZR 113/10
Das Grundbuch ist das zentrale Register für Eigentum und dingliche Rechte an Grundstücken. Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte und Reallasten sind einzutragen und wirken gegenüber jedermann. Kaufinteressenten müssen das Grundbuch sorgfältig prüfen: Nicht gelöschte Belastungen gehen auf den Käufer über, wenn sie nicht vor Eigentumsübergang beseitigt werden. Häufige Streitfragen betreffen fehlerhafte Auflassungen, die Löschung von Grundpfandrechten nach Darlehenstilgung oder den gutgläubigen Erwerb. Wir analysieren Grundbuchauszüge, koordinieren Löschungsbewilligungen und begleiten die vollständige Abwicklung des Eigentumsübergangs.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich auch auf die Eintragungen im Bestandsverzeichnis, aus denen sich in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Katasterkarte ersehen lässt, auf welchen Teil der Erdoberfläche sich das Eigentum bezieht. Für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB ist eine Kenntnis des Erwerbers vom Grundbuchstand ebenso wenig erforderlich wie eine Kausalität zwischen diesem und dem Erwerb.BGH, Urteil vom 12.10.2012 – V ZR 187/11
BGH
Zahlt der Ersteher des Grundstücks zur Ablösung einer in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegenden Summe, darf der Grundschuldgläubiger die Löschung der Grundschuld, die ihm in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen.BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/14
BGH
Die in § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB für die Auflassung bestimmte Form kann im Fall des Satzes 2 der Vorschrift nur durch deren Erklärung durch die gleichzeitig anwesenden Beteiligten vor einem im Inland bestellten Notar gewahrt werden.BGH, Beschluss vom 13.02.2020 – V ZB 3/16
Das Erbbaurecht gewährt das Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben – es wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert, belastet und vererbt werden. Erbbaurechtsverträge laufen über Jahrzehnte und werfen Fragen zu Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Heimfall und Verlängerungsoptionen auf. Wer ein Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück kauft, übernimmt die bestehenden Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag – Inhalt und Laufzeit müssen daher vor dem Kauf eingehend geprüft werden. Wir beraten beim Erwerb und bei der Bestellung von Erbbaurechten, verhandeln Erbbauzinsanpassungen und vertreten bei Streitigkeiten mit dem Grundstückseigentümer.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Ist im Erbbaurechtsvertrag eine Anpassungsklausel vereinbart worden, die auch der Wertsicherung dienen, den Erbbaurechtsausgeber also gegen das Risiko eines Kaufkraftschwundes in geeigneter Form absichern sollte, diesen Zweck jedoch seit der letzten Anpassung nicht mehr erfüllen kann, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen. Diese hat Vorrang vor einer Anwendung der Regelungen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.BGH, Urteil vom 03.02.2012 – V ZR 23/11
BGH
Der Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Erbbauberechtigten ist regelmäßig gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung auszuüben; der Rechtsverlust des Erbbauberechtigten ist finanziell auszugleichen.BGH, Urteil vom 19.01.2024 – V ZR 191/22
BGH
Verstößt der Erbbauberechtigte gegen seine im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Pflicht zur Erhaltung des Bauwerks, so beginnt die Verjährung des für diesen Fall vereinbarten Heimfallanspruchs des Eigentümers nicht zu laufen, solange die Pflichtverletzung andauert.BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 205/22
Häufige Mandantenfragen
Kaufverträge & Grundstücksrecht – die wichtigsten Fragen
Wann sollte ich einen Immobilienkaufvertrag anwaltlich prüfen lassen?
Idealerweise bevor der Notartermin feststeht – dann können noch Änderungen am Vertragsentwurf verhandelt werden. Wir prüfen Beschaffenheitsvereinbarungen, Haftungsausschlüsse, Zahlungsmodalitäten und Grundbuchbelastungen und vertreten Käufer und Verkäufer in München, Bayern und ganz Deutschland.
Gilt der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag immer?
Nein. Ein Haftungsausschluss ist unwirksam, soweit der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Arglist kann auch vorliegen, wenn der Verkäufer ins Blaue hinein falsche Angaben gemacht hat. Wir klären, ob Arglist vorliegt und machen Gewährleistungsansprüche geltend.
Was passiert mit Grundbuchbelastungen beim Immobilienkauf?
Nicht im Kaufvertrag vereinbarte Löschungen gehen auf den Käufer über. Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte müssen daher vor dem Notartermin geprüft und im Vertrag geregelt werden. Wir analysieren Grundbuchauszüge und koordinieren Löschungsbewilligungen.
