Beim Kauf vom Bauträger zahlt der Erwerber nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung legt fest, welche Raten in welcher Höhe frühestens verlangt werden dürfen. Für Erwerber ist der Ratenplan ein wichtiger Schutz – vorausgesetzt, sie prüfen vor jeder Zahlung, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bauträger darf Abschlagszahlungen nur nach den Vorgaben der MaBV verlangen: erst nach Absicherung des Erwerbs und entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt.
- Ein Ratenplan, der zulasten des Erwerbers abweicht, ist unwirksam.
- Bei Mängeln kann der Erwerber einen angemessenen Teil der Rate zurückhalten.
I. Die Grundvoraussetzungen
Nach § 3 Abs. 1 MaBV darf der Bauträger Vermögenswerte des Erwerbers erst entgegennehmen, wenn
- der Vertrag rechtswirksam ist, die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen, der Notar dies schriftlich bestätigt hat und dem Bauträger keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt sind,
- zugunsten des Erwerbers eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist,
- die Freistellung von vorrangigen oder gleichrangigen Grundpfandrechten, die nicht übernommen werden sollen, gesichert ist und
- die Baugenehmigung erteilt ist oder, wenn eine Baugenehmigung nicht oder nicht zwingend vorgesehen ist, die in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 MaBV genannten Bestätigungen vorliegen.
II. Die Raten nach § 3 Abs. 2 MaBV
Liegen die Grundvoraussetzungen vor, darf der Bauträger den Kaufpreis in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf anfordern. Die Verordnung nennt die Höchstanteile, die aus folgenden Bauabschnitten zusammengesetzt werden können:
- 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten (bei Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts 20 Prozent),
- vom restlichen Betrag 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 8 Prozent für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, je 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen, 10 Prozent für den Fenstereinbau einschließlich Verglasung, 6 Prozent für den Innenputz, 3 Prozent für den Estrich, 4 Prozent für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 12 Prozent nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3 Prozent für die Fassadenarbeiten und 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.
Fallen einzelne dieser Leistungen nicht an – etwa bei der Sanierung eines Altbaus –, wird der jeweilige Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt (§ 3 Abs. 2 Satz 3 MaBV).
III. Abweichende Zahlungspläne
§ 650v BGB bestimmt, dass Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag nur verlangt werden können, soweit sie gemäß einer Verordnung – der MaBV – vereinbart sind. Weicht ein Zahlungsplan zulasten des Erwerbers ab, ist die Ratenvereinbarung nach der Rechtsprechung insgesamt unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regel des Werkvertragsrechts: Die Vergütung wird grundsätzlich erst mit der Abnahme fällig.
IV. Einbehalt bei Mängeln
Auch eine nach dem Ratenplan fällige Rate muss der Erwerber nicht vollständig zahlen, wenn Mängel vorliegen. Ihm steht ein Leistungsverweigerungsrecht zu, das sich in der Regel am Doppelten der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten orientiert.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Bauträger
2. Erwerber
VI. Fazit
Der MaBV-Ratenplan schützt den Erwerber, wenn er ihn ernst nimmt. Für Bauträger ist die exakte Einhaltung Voraussetzung dafür, überhaupt vor der Abnahme Geld verlangen zu können.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
