Einzelvergabe beim Hausbau: Die Sicherheitenfalle

I. Ausgangslage

Seit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 kennt das Gesetz den Verbraucherbauvertrag. Für ihn gelten besondere Schutzvorschriften – Baubeschreibung, Widerrufsrecht, Begrenzung von Abschlagszahlungen und Sicherheit zugunsten des Verbrauchers (§§ 650j bis 650n BGB). Zugleich nimmt das Gesetz den Verbraucher, der einen Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag schließt, von der Pflicht aus, dem Unternehmer eine Bauhandwerkersicherung zu stellen (§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB).

Verbraucherbauverträge sind nach § 650i Abs. 1 BGB Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Offen war bis zu der hier besprochenen Entscheidung, ob auch der Vertrag mit einem einzelnen Handwerker, der beim Neubau nur ein Gewerk – etwa Rohbau, Dach, Putz oder Elektro – übernimmt, ein Verbraucherbauvertrag ist. Die Vorinstanz, das Oberlandesgericht Zweibrücken, hatte dies bejaht.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

1. Sachverhalt in Kürze

Private Bauherren ließen einen Neubau errichten und vergaben die Gewerke einzeln. Ein Bauunternehmen übernahm die Innen- und Außenputzarbeiten auf Einheitspreisbasis. Nach Abschlagsrechnungen von rund 29.600 Euro und Zahlungen von rund 20.300 Euro verlangte es eine Bauhandwerkersicherung über 9.880,05 Euro. Das Landgericht Landau in der Pfalz gab der Klage statt; das Oberlandesgericht Zweibrücken nahm einen Verbraucherbauvertrag an und hielt die Klage – die sich nach Zahlung des Betrags durch die Bauherren erledigt hatte – für von Anfang an unbegründet.

2. Die Kernaussagen

Der VII. Zivilsenat hat die Erledigung der Hauptsache festgestellt und zwei Leitsätze aufgestellt:

• Ein Vertrag, in dem sich der Unternehmer nur zur Herstellung eines einzelnen Gewerks verpflichtet, das im Rahmen des Baus eines neuen Gebäudes zu erbringen ist, ist kein Verbraucherbauvertrag im Sinne von § 650i Abs. 1 Fall 1 BGB.
• Die Ausnahme des § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Fall 1 BGB greift in einem solchen Fall ebenfalls nicht.

3. Die Begründung

Der Senat stützt sich vor allem auf den Wortlaut: Der Unternehmer muss zum „Bau eines neuen Gebäudes“ verpflichtet sein. Während § 650a BGB den Bauvertrag ausdrücklich auch auf die Herstellung eines Teils eines Bauwerks erstreckt, fehlt eine solche Erweiterung in § 650i BGB. Hinzu kommt die Systematik: Die Pflicht zur Übergabe einer Baubeschreibung (§ 650j BGB in Verbindung mit Art. 249 EGBGB) setzt voraus, dass das gesamte Gebäude geschuldet ist. Nach der Gesetzesbegründung sollten gerade die Verträge erfasst werden, die zuvor von den allgemeinen Verbraucherschutzvorschriften ausgenommen waren; dazu gehörte die Vergabe einzelner Gewerke nach der Rechtsprechung nicht.

Auch der Verbraucherschutzgedanke rechtfertigt keine erweiternde Auslegung: Die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag sind für den Verbraucher nicht durchweg günstiger. Der Unternehmer muss zudem bei Vertragsschluss erkennen können, welche Pflichten ihn treffen. Eine analoge Anwendung des § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB scheidet mangels planwidriger Regelungslücke aus; eine Vorlage an den Gerichtshof der Europäischen Union hielt der Senat nicht für geboten.

III. Die Folgen für den privaten Bauherrn

1. Anspruch auf Bauhandwerkersicherung

Beim Einzelgewerkvertrag kann der Unternehmer vom Bauherrn Sicherheit für die noch nicht gezahlte Vergütung einschließlich Zusatzaufträgen verlangen; Nebenforderungen werden mit 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs angesetzt (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Anspruch besteht auch nach der Abnahme. Gegenforderungen des Bauherrn, etwa wegen Mängeln, bleiben bei der Berechnung grundsätzlich unberücksichtigt, es sei denn, sie sind unstreitig oder rechtskräftig festgestellt.

Gestellt wird die Sicherheit in der Praxis durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers (§ 650f Abs. 2 BGB). Die üblichen Kosten der Sicherheit bis zur Höhe von 2 % jährlich hat der Unternehmer dem Bauherrn zu erstatten (§ 650f Abs. 3 Satz 1 BGB). Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 650f Abs. 7 BGB); der Anspruch kann also auch nicht im Vertrag ausgeschlossen werden.

2. Folgen der Nichtleistung

Leistet der Bauherr die Sicherheit nicht innerhalb einer vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist, kann der Unternehmer die Leistung verweigern oder den Vertrag kündigen (§ 650f Abs. 5 Satz 1 BGB). Kündigt er, kann er die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich jedoch ersparte Aufwendungen und anderweitigen Erwerb anrechnen lassen; vermutet wird, dass ihm 5 % der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden Vergütung zustehen (§ 650f Abs. 5 Satz 2 und 3 BGB).

Für den Bauherrn kann das gravierende Folgen haben: Stellt ein Gewerk die Arbeit ein, geraten nachfolgende Gewerke in Verzug, der Zeitplan der Finanzierung verschiebt sich, und bei einer Kündigung muss ein Ersatzunternehmer gefunden werden – regelmäßig zu höheren Preisen. Daneben bleibt der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers (§ 650e BGB), der keine Verbraucherausnahme kennt; er ist ausgeschlossen, soweit der Unternehmer eine Sicherheit nach § 650f BGB erlangt hat (§ 650f Abs. 4 BGB).

3. Kein Verbraucherbauvertragsschutz

Folgerichtig gelten für den Einzelgewerkvertrag auch die besonderen Schutzvorschriften der §§ 650j bis 650n BGB nicht – also weder das besondere Widerrufsrecht noch die Begrenzung der Abschlagszahlungen oder die 5-%-Sicherheit zugunsten des Verbrauchers. Allgemeine Verbraucherschutzvorschriften, etwa das Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, sind gesondert zu prüfen. Für den Bauherrn bedeutet das: Leistungsbeschreibung, Fertigstellungstermine, Zahlungsplan und Sicherheiten muss er mit jedem Handwerker selbst verhandeln, weil das Gesetz sie ihm beim Einzelgewerkvertrag nicht in gleicher Weise vorgibt wie beim Verbraucherbauvertrag.

IV. Offene Abgrenzungsfragen

Der Bundesgerichtshof hat nur über den Fall eines einzelnen Gewerks beim Neubau (§ 650i Abs. 1 Fall 1 BGB) entschieden. Ab welchem Umfang ein Vertrag über mehrere Gewerke – etwa ein Rohbau mit Dach – als Vertrag über den „Bau eines neuen Gebäudes“ anzusehen ist, ist nach unserer Einschätzung nicht abschließend geklärt. Ebenso wenig ist entschieden, wie Einzelgewerkverträge im Rahmen erheblicher Umbaumaßnahmen (Fall 2) zu behandeln sind. Hier ist jeweils eine Prüfung im Einzelfall erforderlich.

V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Private Bauherren mit Einzelvergabe

2. Handwerksbetriebe und Bauunternehmen

VI. Fazit

Die Einzelvergabe verschafft privaten Bauherren Preisvorteile und Gestaltungsfreiheit, nimmt ihnen aber den Schutz des Verbraucherbauvertrags. Vor allem müssen sie mit dem Sicherungsverlangen nach § 650f BGB rechnen. Wer dies bei Vertragsgestaltung und Finanzierung berücksichtigt, vermeidet Baustopps und Kündigungen.