Der Gebäudetyp-E-Vertrag: Abschied von den anerkannten Regeln der Technik?

I. Ausgangslage: Die anerkannten Regeln der Technik als Mindeststandard

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verspricht der Unternehmer beim Bauvertrag stillschweigend die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Abnahme geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik (aRdT). Ein Verstoß begründet regelmäßig einen Sachmangel im Sinne des § 633 Abs. 2 BGB – und zwar auch dann, wenn das Werk funktionstauglich ist.

Das Problem liegt in der Normdichte. Im Bauwesen existieren nach verbreiteter Schätzung rund 20.000 baurelevante Regelungen, darunter mehr als 4.000 DIN-Normen. Viele davon betreffen nicht die Sicherheit des Bauwerks, sondern Komfort- und Ausstattungsmerkmale – etwa einen erhöhten Schallschutz oder die Anzahl von Steckdosen. Weil ungewiss ist, welche dieser Normen im Streitfall als aRdT anerkannt werden, wird in der Praxis faktisch nach einem „Goldstandard“ gebaut. Abweichungen sind nach geltendem Recht zwar durch Beschaffenheitsvereinbarung möglich, setzen aber eine umfassende Aufklärung des Bestellers über Risiken und Folgen voraus.

II. Gesetzgebungsgeschichte

Das Bundesministerium der Justiz legte am 29. Juli 2024 einen ersten Referentenentwurf vor. Der am 6. November 2024 vom Bundeskabinett beschlossene Regierungsentwurf (BT-Drs. 20/13959 vom 27. November 2024) fiel der vorgezogenen Bundestagswahl zum Opfer. Die neue Bundesregierung hat das Vorhaben wieder aufgegriffen: Am 20. November 2025 veröffentlichten das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen gemeinsame Eckpunkte. Nach Presseberichten vom 7. Juli 2026 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen neuen Referentenentwurf fertiggestellt; ein Kabinettsbeschluss ist für die zweite Jahreshälfte 2026 vorgesehen.

Die nachfolgende Darstellung beruht auf dem Regierungsentwurf 2024 und den Eckpunkten 2025. Etwaige Abweichungen der aktuellen Entwurfsfassung sind vor einer Veröffentlichung abzugleichen.

III. Die geplanten Regelungen

1. § 650a Abs. 3 BGB-E: Komfort- und Ausstattungsnormen nicht geschuldet

Nach dem neuen § 650a Abs. 3 BGB-E sollen technische Normen und Regeln, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht sein. Ein Abweichen von ihnen begründet dann keinen Sachmangel. Anders als der Referentenentwurf, der mit einer – vielfach kritisierten – Vermutungsregel arbeitete, stellt der Regierungsentwurf nicht mehr darauf ab, ob solche Normen im Einzelfall aRdT sind; sie werden schlicht nicht Vertragsinhalt.

Ist der Besteller Verbraucher, soll er rechtzeitig vor Vertragsschluss in geeigneter Weise darauf hingewiesen werden, in welchen Baubereichen ohne ausdrückliche Vereinbarung von solchen Normen abgewichen wird (§ 650a Abs. 3 Satz 2 BGB-E).

2. § 650a Abs. 4 BGB-E: Verordnungsermächtigung

Die Bundesregierung soll ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates weitere technische Normen zu bestimmen, die nicht Gegenstand der Leistungspflicht sind – nämlich solche, die die Nutzung innovativer, nachhaltiger oder kostengünstiger Bauweisen oder Baustoffe erheblich erschweren.

3. § 650o BGB-E: Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern

Kernstück ist ein neues Kapitel über „Gebäudebauverträge zwischen fachkundigen Unternehmern“. Danach soll ein Abweichen von den aRdT, sofern keine Beschaffenheit vereinbart ist, keinen Sachmangel begründen, wenn die dauerhafte Sicherheit und Eignung des Gebäudes für die vertragsgemäße oder gewöhnliche Verwendung sowie die Ausführungsqualität durch eine gleichwertige Leistung gewährleistet sind und der Unternehmer dem Besteller die Abweichung einschließlich ihrer Auswirkungen auf die Kosten vor der Ausführung angezeigt hat, ohne dass der Besteller unverzüglich widersprochen hat (§ 650o Abs. 3 BGB-E). Der geltende § 650o BGB (Abweichende Vereinbarungen beim Verbraucherbauvertrag) würde nach dem Entwurf zu § 650p BGB. Zudem soll der fachkundige Unternehmer bei einer Beschaffenheitsvereinbarung nicht mehr über Risiken und Folgen einer Abweichung von den aRdT aufklären müssen (§ 650o Abs. 2 BGB-E).

Für Architekten- und Ingenieurverträge ordnet der Entwurf die Anwendung des § 650a Abs. 3 und des § 650o BGB-E ausdrücklich an (§ 650r Abs. 1 BGB-E, bisher § 650q BGB). Ob und inwieweit auch Bauträgerverträge erfasst sind, ist anhand der Entwurfsbegründung zu klären. Für Verbraucher und nicht fachkundige Unternehmer gilt die Erleichterung nicht.

4. Eckpunkte 2025: Anknüpfung an die Technischen Baubestimmungen

Die Eckpunkte vom November 2025 sehen die Schaffung eines neuen, von den Parteien zu vereinbarenden Gebäudetyp-E-Vertrags vor, der an die Technischen Baubestimmungen der Länder anknüpfen soll: Als Mindeststandard sollen nur diejenigen aRdT gelten, die in diesen Baubestimmungen enthalten sind; Abweichungen sollen – im Gleichlauf mit dem Bauordnungsrecht – nicht stets zu einem Mangel führen, wenn eine gleichwertige Lösung vorliegt.

IV. Kritik

Mitglieder des für das Bauvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs haben bereits gegen den Referentenentwurf durchgreifende Bedenken erhoben (BauR 2024, 1725 ff.): Der Entwurf verkenne den Mangelbegriff des Werkvertragsrechts grundlegend.

Aus der Bauwirtschaft wird bemängelt, der Entwurf sei nicht konkret genug und könne die Zahl der Rechtsstreitigkeiten eher erhöhen. Kritisch gesehen wird insbesondere der Wegfall der Aufklärungspflicht in § 650o Abs. 2 BGB-E.

Hinzu kommt ein Abgrenzungsproblem: Wann betrifft eine Norm „ausschließlich“ Komfort oder Ausstattung? Schallschutz etwa dient dem Wohnkomfort, kann aber auch gesundheitsrelevant sein. Der Streit über die Einordnung einzelner Normen dürfte die bisherige Auseinandersetzung über ihren Status als aRdT in vielen Fällen lediglich ersetzen.

V. Die Regressfalle in der Vertragskette

Aus anwaltlicher Sicht besonders bedeutsam ist ein struktureller Effekt: Der Bauträger, der an Verbraucher veräußert, schuldet diesen gegenüber weiterhin den Standard der aRdT, soweit nichts anderes wirksam vereinbart ist. Mit seinen Nachunternehmern steht er dagegen in Gebäudebauverträgen zwischen fachkundigen Unternehmern, für die § 650o BGB-E gilt. Hat der Nachunternehmer eine Abweichung angezeigt, ist die Gleichwertigkeit gewahrt und hat der Bauträger nicht unverzüglich widersprochen, fehlt es im Verhältnis zu ihm an einem Mangel – im Verhältnis zum Erwerber aber möglicherweise nicht. Der Bauträger haftet dann, ohne Regress nehmen zu können. Gleiches gilt für Generalunternehmer gegenüber privaten Bauherren.

Bauträger und Generalunternehmer sollten ihre Nachunternehmerverträge daher so gestalten, dass der geschuldete Standard ausdrücklich an den gegenüber dem Endkunden geschuldeten Standard gekoppelt wird (sog. Durchstellung), oder die Einhaltung der aRdT ausdrücklich als Beschaffenheit vereinbaren; nach dem Entwurf greift § 650o Abs. 3 BGB-E nur, wenn keine Beschaffenheit vereinbart ist. Angezeigten Abweichungen ist zudem unverzüglich zu widersprechen.

VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Bauträger und Generalunternehmer

2. Architekten und Ingenieure

3. Bauunternehmen und Handwerksbetriebe

4. Private Bauherren und Käufer von Neubauwohnungen

VII. Was schon heute gilt

Bis zum Inkrafttreten bleibt es beim geltenden Recht. Abweichungen von den aRdT sind durch Beschaffenheitsvereinbarung möglich, wenn der Besteller zuvor über die Bedeutung der Abweichung und die damit verbundenen Risiken aufgeklärt wurde. Der Bundesgerichtshof verlangt eine entsprechende Aufklärung etwa auch dann, wenn sich die aRdT zwischen Vertragsschluss und Abnahme ändern (BGH, Urteil vom 14. November 2017 – VII ZR 65/14).

VIII. Fazit

Das Gebäudetyp-E-Gesetz kann Baukosten senken, verlagert aber Risiken: auf Planer, die Gleichwertigkeit beurteilen müssen, und auf Bauträger und Generalunternehmer, deren Haftungsketten brechen können. Vertragsgestaltung und Dokumentation werden noch wichtiger.