Nutzungsausfallentschädigung bei Bauverzug und verzögerter Nacherfüllung

I. Grundlagen

Nach dem Beschluss des Großen Senats für Zivilsachen vom 9. Juli 1986 (GSZ 1/86) kann der vorübergehende Verlust der Nutzungsmöglichkeit einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellen – beschränkt auf Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist. Dazu zählt insbesondere selbstgenutzter Wohnraum.

II. Die Leitentscheidungen zum Bauverzug

1. Bauträgerverzug: BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer noch herzustellenden Wohnung eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit kein in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung steht (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13). Im entschiedenen Fall bewohnten die Erwerber weiterhin eine Wohnung mit 72 Quadratmetern, während die erworbene Wohnung 136 Quadratmeter aufwies. Das Oberlandesgericht hatte die Entschädigung auf Grundlage der Vergleichsmiete bemessen und einen Abschlag von 30 Prozent für Vermietergewinn und bei Eigennutzung nicht anfallende Kosten vorgenommen; die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige Wohnung ließen sich die Erwerber anrechnen.

2. Bauunternehmerverzug: BGH, Urteil vom 8. Mai 2014 – VII ZR 199/13

Wenige Monate später übertrug der Senat diese Grundsätze auf den Bauvertrag über die Errichtung eines Hauses. Auch hier stand den Bauherren mit Wohnungen von 75 bzw. 73 Quadratmetern kein gleichwertiger Ersatz für die 136 Quadratmeter große Hauptwohnung zur Verfügung.

III. Die neue Entscheidung: Verzug mit der Nacherfüllung

Mit Urteil vom 7. Mai 2026 – VII ZR 20/25 – hat der VII. Zivilsenat entschieden, dass ein Nutzungsausfallschaden des Bestellers zu ersetzen sein kann, wenn sich der Unternehmer mit der Nacherfüllung in Verzug befindet. Der Anspruch scheidet nicht schon deshalb aus, weil der Besteller bei Auftragserteilung nicht im Besitz einer gebrauchstauglichen Sache war, diese ihm also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten wurde; der Senat schließt sich insoweit ausdrücklich an VII ZR 199/13 an.

Wichtig für die Einordnung: Der Entscheidung lag kein Bauvertrag zugrunde, sondern ein Werkvertrag über die Instandsetzung eines Kraftfahrzeugs. Die tragende Aussage ist jedoch allgemein werkvertraglich formuliert und lässt sich auf Bauverträge übertragen: Maßgeblich ist das Interesse, die geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zu erhalten und ab diesem Zeitpunkt nutzen zu können.

IV. Übertragung auf das Baurecht

Nach unserer Einschätzung folgt daraus für die Baupraxis, dass Nutzungsausfall nicht nur bei verspäteter Fertigstellung, sondern auch dann in Betracht kommt, wenn der Unternehmer mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug gerät, die die Nutzung der Wohnung aufheben – etwa bei einer unbewohnbaren Wohnung nach einem Wasserschaden infolge mangelhafter Abdichtung oder bei einer ausgefallenen Heizungsanlage im Winter. Voraussetzung bleibt stets, dass es sich um eine fühlbare Nutzungsbeeinträchtigung einer Sache von zentraler Bedeutung handelt.

V. Anspruchsvoraussetzungen im Überblick

• Verzug: Fälligkeit und Mahnung oder kalendermäßig bestimmter Leistungszeitpunkt (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB); bei der Nacherfüllung regelmäßig Fristsetzung und deren Ablauf.
• Vertretenmüssen: wird nach § 286 Abs. 4 BGB vermutet; der Unternehmer muss sich entlasten.
• Nutzungswille und Nutzungsmöglichkeit: Der Besteller muss die Sache ohne den Verzug tatsächlich selbst genutzt haben.
• Kein gleichwertiger Ersatz: Steht in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, entfällt die Entschädigung; deutlich kleinerer oder minderwertiger Ersatzwohnraum schließt sie nicht aus.
• Höhe: Orientierung an der Vergleichsmiete mit Abschlägen; konkrete Mehrkosten (Miete, Umzug, Einlagerung) sind anzurechnen, nicht zu kumulieren.

VI. Verhältnis zu Vertragsstrafen und AGB

Ist eine Vertragsstrafe für Fertigstellungsverzug vereinbart, ist sie auf den Schadensersatz anzurechnen (§ 341 Abs. 2, § 340 Abs. 2 BGB). Klauseln in Bauträger- oder Bauverträgen, die Ansprüche auf Nutzungsausfall ausschließen, sind an §§ 307, 309 Nr. 7 BGB zu messen.

VII. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Bauträger und Bauunternehmen

2. Käufer vom Bauträger und private Bauherren

VIII. Fazit

Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats schützt das Interesse des Bestellers, das geschuldete Werk rechtzeitig nutzen zu können. Die Entscheidung vom Mai 2026 bestätigt, dass dieser Schutz auch bei verzögerter Nacherfüllung gilt – ein Argument, das im Baumängelprozess künftig stärker genutzt werden sollte.