Viele Verträge über die Mietverwaltung sehen neben der laufenden Vergütung eine zusätzliche Provision für jede Neuvermietung vor. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche Vereinbarungen unwirksam sind – nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern auch gegenüber dem Vermieter.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer eine Wohnung verwaltet, kann für deren Vermietung keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter.
- Die reine WEG-Verwaltung ist nicht betroffen, die Miet- und Sondereigentumsverwaltung dagegen schon.
- Gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden; die Verjährung ist zu beachten.
I. Der Sachverhalt
Die Klägerin übertrug der Beklagten mit Vertrag vom 13. Juli 2020 die Verwaltung von Immobilien mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Zu den Aufgaben der Verwalterin gehörte auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Neben der laufenden Verwaltervergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten vor. Die Verwalterin rechnete für 13 Neuvermietungen insgesamt 16.815,71 Euro ab; die Eigentümerin zahlte zunächst, verlangte das Geld nach Vertragsende aber zurück.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Urteil vom 24. Oktober 2025 – I-7 U 101/24) gab der Rückforderungsklage statt. Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Verwalterin zurück.
II. Die Entscheidung
1. Leitsatz
Einem Wohnungsvermittler steht weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zu, wenn ein Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen wird, deren Verwalter er ist (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG).
2. Wortlaut
Die Vorschrift schließt den Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers ohne Einschränkung aus. Anders als andere Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes knüpft sie nicht ausdrücklich an den Wohnungssuchenden an.
3. Normzweck
Der Provisionsausschluss soll einem institutionalisierten Interessenkonflikt begegnen: Der die Wohnung für den Vermieter verwaltende Vermittler ist dessen „Lager“ zuzurechnen. Die Vorschrift dient der Markttransparenz und soll verhindern, dass der Mieter für eine Vermittlungsleistung – auch mittelbar – belastet wird. Eine teleologische Reduktion auf das Verhältnis zum Mieter lehnt der Senat ab.
4. Verfassungsrecht
Der Senat sieht in dem so verstandenen Provisionsausschluss keinen unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit. Er verweist auf den weiten Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, den das Bundesverfassungsgericht bereits beim Bestellerprinzip anerkannt hat (BVerfGE 142, 268), und darauf, dass Wohnungsvermittler regelmäßig weitere Einnahmequellen haben, etwa aus der Verwaltung selbst.
5. Klärung eines Meinungsstreits
Ob das Provisionsverbot auch den Vermieter schützt, war in Instanzrechtsprechung und Schrifttum umstritten. Der Bundesgerichtshof ist der weiten Auffassung gefolgt (BGH, Urteil vom 21. Mai 2026 – I ZR 224/25).
III. Wer ist betroffen – und wer nicht?
1. Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung
Betroffen sind Mietverwalter und Verwalter von Sondereigentum (SEV), die für die Eigentümer auch die Vermietung der Wohnungen übernehmen. Für Vermietungen im eigenen Verwaltungsbestand kann keine gesonderte Provision vereinbart werden – gleichgültig, ob sie vom Mieter oder vom Vermieter gezahlt werden soll.
2. Reine WEG-Verwaltung
Nicht betroffen ist nach bisheriger Rechtsprechung der reine WEG-Verwalter. Er verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, nicht aber die einzelne Eigentumswohnung als Mietobjekt; er ist daher nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne des § 2 Abs. 2 WoVermittG (BGH, Urteil vom 13. März 2003 – III ZR 299/02). Von dieser Linie ist der Bundesgerichtshof nicht abgerückt. Übernimmt der WEG-Verwalter jedoch zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung einer Einheit, ist er insoweit Verwalter der Wohnung; für diese Einheit dürfte daher das Provisionsverbot gelten.
IV. Rechtsfolgen
1. Unwirksamkeit und Rückforderung
Provisionsvereinbarungen, die gegen § 2 Abs. 2 WoVermittG verstoßen, sind unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG). Bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden (§ 5 Abs. 1 Halbsatz 1 WoVermittG i. V. m. § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB).
2. Verjährung
Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§§ 195, 199 BGB) ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
3. Umgehungsgestaltungen
Maßgeblich ist nicht die Bezeichnung der Zahlung, sondern ob sie wirtschaftlich ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis eines Mietvertrags über verwalteten Wohnraum darstellt. „Vermietungspauschalen“, „Neuvermietungsgebühren“ oder erfolgsabhängige Sondervergütungen sind daher kritisch zu prüfen. Ob und in welchem Umfang Vermietungsleistungen über die allgemeine Verwaltervergütung abgegolten werden können, ist höchstrichterlich nicht geklärt; Vergütungsmodelle sollten daher im Einzelfall geprüft werden.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Hausverwaltungen (Miet- und Sondereigentumsverwaltung)
2. Vermieter und Eigentümer
3. Mieter
VI. Fazit
Der Bundesgerichtshof zieht eine klare Grenze: Wer eine Wohnung verwaltet, kann für deren Vermietung keine Provision verlangen. Die Entscheidung betrifft einen großen Teil des Verwaltermarktes und dürfte zu zahlreichen Rückforderungen führen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
