Seit Ende 2020 muss die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher grundsätzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Ob ein Objekt ein Einfamilienhaus ist, entscheidet sich nach dem Bundesgerichtshof im Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses – eine erst später offengelegte Eigennutzungsabsicht des Käufers genügt nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob ein Einfamilienhaus vorliegt, entscheidet sich im Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses.
- Bei zwei gleichwertigen Wohneinheiten greift die Halbteilung nicht – es sei denn, der Käufer legt seine Eigennutzungsabsicht rechtzeitig offen.
- Ein Verstoß gegen § 656c BGB kostet den Makler die gesamte Provision.
I. Der gesetzliche Rahmen
Die §§ 656a bis 656d BGB regeln seit dem 23. Dezember 2020 Maklerverträge über die Vermittlung oder den Nachweis von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser; die Regeln zur Provisionsverteilung (§§ 656c, 656d BGB) gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB):
- Der Maklervertrag bedarf der Textform (§ 656a BGB).
- Lässt sich der Makler von beiden Parteien eine Provision versprechen, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein abweichender Maklervertrag ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB).
- Ist nur eine Partei Auftraggeber, kann die Provision nur bis zur Hälfte auf die andere Partei abgewälzt werden (§ 656d BGB).
Die Rechtsfolge eines Verstoßes gegen § 656c BGB ist drastisch: Nicht nur der überschießende Teil, sondern der gesamte Maklervertrag ist unwirksam. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch vollständig (§ 656c Abs. 2 Satz 1 BGB; BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 32/24; zur Gesamtnichtigkeit bei § 656d BGB BGH, Urteil vom 6. März 2025 – I ZR 138/24).
II. Der Fall
Der klagende Makler vermittelte dem Beklagten ein Grundstück mit Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie bestand aus zwei Wohneinheiten, die bei Kaufvertragsschluss an zwei Mietparteien vermietet waren; im notariellen Kaufvertrag wurde sie als Zweifamilienhaus bezeichnet. Beantragt und abgenommen worden war das Objekt seinerzeit als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Beklagte teilte dem Makler erst nach Abschluss des Maklervertrags mit, dass er die Immobilie selbst bewohnen wolle, und berief sich sodann auf die Unwirksamkeit des Maklervertrags wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz.
Landgericht Berlin II und Kammergericht gaben der Provisionsklage statt. Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück.
III. Die Entscheidung
1. Maßstab: Erkennbarer Wohnzweck eines einzelnen Haushalts
Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB ist entscheidend, dass der Erwerb des Objekts bei Abschluss des Maklervertrags für den Makler erkennbar vorrangig Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.
2. Objektive Beschaffenheit
Ein solcher Wohnzweck ergab sich hier nicht aus der Beschaffenheit der Immobilie: Bei Abschluss des Maklervertrags befanden sich darin zwei Wohneinheiten, von denen keine eine untergeordnete Bedeutung hatte. Dass das Haus seinerzeit als „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ beantragt und abgenommen worden war, änderte daran im Ergebnis nichts.
3. Offenlegungslast des Erwerbers
Ergibt sich die Bestimmung zum Wohnen eines einzelnen Haushalts nicht aus den objektiven Gegebenheiten, ist es Sache des Erwerbers, seinen entsprechenden Nutzungszweck dem Makler spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Im Prozess trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Andernfalls ist der Halbteilungsgrundsatz nicht anwendbar.
4. Begründung
Dies entspricht nach dem Bundesgerichtshof den berechtigten Interessen des Maklers und dem allgemeinen Grundsatz, dass die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts anhand der Umstände im Zeitpunkt seiner Vornahme zu beurteilen ist und nicht durch nachträglich eintretende Umstände beseitigt werden kann.
IV. Einordnung
Die Entscheidung fügt sich in eine Reihe von Urteilen des I. Zivilsenats zum Anwendungsbereich der §§ 656a ff. BGB ein (vgl. BGH, Urteile vom 6. März 2025 – I ZR 32/24 und I ZR 138/24 –, und vom 11. März 2026 – I ZR 202/25). Sie schafft für eine praktisch häufige Konstellation Rechtssicherheit: Mehrfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Häuser mit gleichgewichtigen Einheiten fallen grundsätzlich nicht unter die Halbteilung, es sei denn, der Käufer hat seinen Eigennutzungszweck rechtzeitig offengelegt.
Umgekehrt folgt aus dem Maßstab, dass ein Einfamilienhaus mit einer untergeordneten Einliegerwohnung weiterhin als Einfamilienhaus zu behandeln sein kann. Die Abgrenzung, wann eine Einheit untergeordnet ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls; als Anhaltspunkte dürften nach unserer Einschätzung vor allem das Größenverhältnis, die Ausstattung, ein eigener Zugang und die tatsächliche Nutzung in Betracht kommen.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Maklerunternehmen
2. Käufer
3. Verkäufer
VI. Fazit
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Maklervertragsschlusses. Wer als Käufer von der Halbteilung profitieren will, muss seine Eigennutzungsabsicht rechtzeitig offenlegen, wenn das Objekt nicht schon nach seiner Beschaffenheit als Einfamilienhaus erkennbar ist.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
