Reservierungsvereinbarungen im Maklerrecht: Was wirksam ist und was nicht

I. Die Interessenlage

Der Maklervertrag ist erfolgsabhängig: Eine Provision entsteht nur, wenn der Hauptvertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Reservierungsvereinbarungen durchbrechen dieses Prinzip, weil die Gebühr regelmäßig unabhängig vom Erfolg geschuldet sein soll. Typischerweise wird sie bei Zustandekommen des Kaufs auf die Provision angerechnet und bei Scheitern einbehalten.

II. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

1. BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10

Bereits 2010 hat der Bundesgerichtshof eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrags enthaltene Klausel über eine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr für unwirksam erklärt.

2. BGH, Urteil vom 20. April 2023 – I ZR 113/22

Offen blieb, ob dies auch für eine gesondert – nach Abschluss des Maklervertrags – geschlossene Reservierungsvereinbarung gilt. Im entschiedenen Fall hatten die Kläger 4.200 Euro gezahlt, damit ein Einfamilienhaus einen Monat lang für sie reserviert wird; die Gebühr sollte bei Kauf auf die Provision angerechnet werden. Sie nahmen vom Kauf Abstand und verlangten die Gebühr zurück. Das Amtsgericht Dresden wies die Klage ab, das Landgericht Dresden (Urteil vom 10. Juni 2022 – 2 S 292/21) die Berufung zurück: Die Reservierungsvereinbarung sei ein eigenständiger Vertrag mit Hauptleistungspflichten und unterliege keiner AGB-Kontrolle.

Der Bundesgerichtshof sah das anders:

• Nebenabrede zum Maklervertrag: Auch eine räumlich und zeitlich getrennt geschlossene Reservierungsvereinbarung ist eine unselbständige Nebenabrede zum Maklervertrag und unterliegt der uneingeschränkten AGB-Inhaltskontrolle.
• Unangemessene Benachteiligung: Die Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr benachteiligt den Kunden unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Vereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch der Makler eine geldwerte Gegenleistung erbringt.
• Kein echter Gegenwert: Der Verkäufer war an die Reservierung nicht gebunden und konnte das Objekt gleichwohl anderweitig veräußern oder die Verkaufsabsicht aufgeben. Der Kunde zahlte also, ohne Gewähr, das Objekt überhaupt erwerben zu können.

III. Weitere Grenzen

1. Sittenwidrigkeit

Nach älterer Rechtsprechung ist eine zeitlich unbegrenzte Reservierungsvereinbarung sittenwidrig (§ 138 BGB); gleiches kann für eine befristete Vereinbarung gelten, wenn der Kunde nur zur Zahlung eines unangemessen niedrigen Kaufpreises bereit ist (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 – IVa ZR 268/86).

2. Beurkundungsbedürftigkeit

Eine Reservierungsvereinbarung kann nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungsbedürftig sein, wenn die Gebühr einen unangemessenen Druck zum Erwerb des Grundstücks ausübt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein solcher Druck regelmäßig nicht vor, solange die Gebühr 10 Prozent der vereinbarten Provision nicht übersteigt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1988 – IVa ZR 268/86); das Landgericht Dresden hat im Ausgangsverfahren zu I ZR 113/22 einen Schwellenwert von 10 bis 15 Prozent des marktüblichen Maklerlohns herangezogen. Ohne notarielle Beurkundung wäre die Vereinbarung dann formnichtig.

3. Textform nach § 656a BGB

Soweit die Reservierung einen Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ergänzt, spricht viel dafür, dass auch sie der Textform bedarf.

4. Widerrufsrecht

Wurde die Reservierungsvereinbarung im Fernabsatz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, steht dem Verbraucher grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu (§§ 312b, 312c, 312g BGB).

IV. Was bleibt zulässig?

Die Entscheidung schließt Reservierungsvereinbarungen nicht generell aus. Denkbar sind:

• Individualvereinbarungen, die tatsächlich im Einzelnen ausgehandelt wurden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) – in der Praxis selten nachweisbar.
• Vereinbarungen mit echtem Gegenwert, etwa wenn der Verkäufer selbst verbindlich in die Reservierung eingebunden wird und die Gebühr bei Scheitern aus Gründen, die der Kunde nicht zu vertreten hat, zurückzuzahlen ist.
• Reservierungsvereinbarungen unmittelbar mit dem Verkäufer, die allerdings wegen des mittelbaren Erwerbsdrucks der notariellen Beurkundung bedürfen können.

V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Maklerunternehmen

2. Bauträger und gewerbliche Verkäufer

3. Kaufinteressenten

VI. Fazit

Die erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr in Makler-AGB ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig unwirksam – gleichgültig, ob sie im Maklervertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung geregelt ist.