Seit 2020 bedarf der Maklervertrag über Wohnungen und Einfamilienhäuser der Textform. Der Bundesgerichtshof hat nun geklärt, dass ein solcher Vertrag auch konkludent per E-Mail geschlossen werden kann. Zugleich zeigt die Entscheidung, dass ein Provisionshinweis in der E-Mail-Signatur den gesamten Provisionsanspruch kosten kann.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Maklervertrag kann per E-Mail-Austausch und auch konkludent formwirksam zustande kommen.
- Das Provisionsverlangen muss im Text vor Grußformel und Signatur stehen.
- Ist der Vertrag formnichtig, muss der Makler die Provision ohne Wertersatz zurückzahlen.
I. Hintergrund
Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, der Textform (§ 126b BGB). Fehlt sie, ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB).
Vor der Reform kam der Maklervertrag in der Praxis häufig konkludent zustande: Der Makler äußerte ein eindeutiges Provisionsverlangen, der Interessent nahm in Kenntnis dessen Maklerleistungen in Anspruch. Ob dies unter dem Textformerfordernis noch möglich ist, war umstritten. Das Oberlandesgericht Celle hatte – als Berufungsgericht in dem später vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren – einen konkludenten Vertragsschluss mit Urteil vom 2. Oktober 2025 – 11 U 23/25 – ausgeschlossen und sich damit gegen das Oberlandesgericht Karlsruhe (Beschlüsse vom 10. März und 3. April 2023 – 9 U 168/22) gestellt.
II. Der Fall
Eine Maklerin vermittelte ein Einfamilienhaus für die Verkäufer. In einer E-Mail vom 3. April 2023 reagierte sie auf Kaufpreisverhandlungen und schloss den Text mit Grußformel, Namen und Kontaktdaten ab. Erst unterhalb dieser Signatur folgten standardisierte Textblöcke, darunter ein Hinweis zur Provision (maximal 3,57 Prozent) mit der Erklärung, schon die Vereinbarung eines Besichtigungs- oder Bürotermins gelte als Einverständnis mit der Zahlung. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags zahlten die Verkäufer die Provision, verlangten sie aber später zurück. Zudem widerriefen sie ihre auf den Abschluss des Maklervertrags gerichteten Willenserklärungen. Das Landgericht Stade und das Oberlandesgericht Celle gaben ihnen recht; der Bundesgerichtshof wies die Revision der Maklerin zurück, ohne über die Wirksamkeit des Widerrufs entscheiden zu müssen.
III. Die Kernaussagen
1. Keine Einheit der Urkunde
Anders als bei der Schriftform (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB) und der elektronischen Form (§ 126a Abs. 2 BGB) verlangt die Textform nicht, dass beide Vertragserklärungen in einem Dokument enthalten sind. Es genügt, wenn Angebot und Annahme jeweils für sich die Textform wahren – etwa durch den Austausch zweier E-Mails.
2. Konkludenter Vertragsschluss bleibt möglich
Ein Maklervertrag im Sinne des § 656a BGB kann auch konkludent geschlossen werden. Voraussetzung ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile – Parteien, Provisionshöhe und Gegenstand des angestrebten Hauptvertrags – aus den in Textform abgefassten Erklärungen bestimmbar ergeben. Für die Bestimmbarkeit darf auf Umstände außerhalb der Erklärungen zurückgegriffen werden, sofern diese in der Erklärung einen zureichenden Anhalt finden. Der Senat überträgt damit der Sache nach die zur Schriftform entwickelte Andeutungstheorie auf die Textform.
3. Erkennbares Textende erforderlich
Auch die Textform verlangt einen erkennbaren Abschluss der Erklärung. Der Empfänger muss erkennen können, wo die Erklärung endet und ob sie vollständig ist. Schließt eine E-Mail mit Grußformel und Namenswiedergabe ab, ist dort das Ende der Erklärung markiert. Ein Provisionshinweis, der erst darunter steht, ist nicht Teil der formgerechten Erklärung – jedenfalls wenn der Haupttext nicht auf ihn verweist. Im entschiedenen Fall fand sich oberhalb der Signatur überhaupt keine auf den Maklervertrag gerichtete Erklärung.
4. Kein Wertersatz über das Bereicherungsrecht
Die Maklerin konnte auch keinen Wertersatz für ihre Tätigkeit nach § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB beanspruchen. Ein bereicherungsrechtlicher Auffanganspruch scheidet aus, wenn die Formvorschrift, aus der die Nichtigkeit folgt, gerade eine Vertragspartei schützen soll. § 656a BGB dokumentiert Bestand und Inhalt des Maklervertrags und soll Streit hierüber vermeiden; dieser Schutzzweck liefe leer, wenn der Makler über das Bereicherungsrecht doch vergütet würde.
IV. Zusammenhang mit der Button-Lösung
Die Entscheidung ergänzt das Urteil vom 9. Oktober 2025 – I ZR 159/24. Danach gilt die Button-Lösung des § 312j Abs. 3 BGB auch für Maklerverträge im elektronischen Geschäftsverkehr. Ein Button mit der Beschriftung „Senden“ genügt nicht; der Vertrag kommt dann nach § 312j Abs. 4 BGB nicht zustande. Eine Bestätigung nach § 141 BGB muss ihrerseits den Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB genügen.
Für den Online-Maklervertrag sind damit drei Ebenen zu prüfen: Zustandekommen (Button-Lösung), Form (§ 656a BGB) und Widerrufsrecht (§§ 312g, 355 BGB).
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Maklerunternehmen
2. Käufer und Verkäufer
VI. Fazit
Der Bundesgerichtshof erleichtert den formgerechten Maklervertrag per E-Mail – verlangt aber Sorgfalt bei der Gestaltung. Die Stelle, an der das Provisionsverlangen steht, kann über die gesamte Courtage entscheiden.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
