Jahrzehntelang war das Schriftformerfordernis des § 550 BGB das größte Risiko langfristiger Gewerbemietverträge: Ein fehlender Anlagenbezug oder ein nicht unterschriebener Nachtrag genügte, um einen Zehnjahresvertrag ordentlich kündbar zu machen. Seit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz reicht die Textform. Das erleichtert vieles – beseitigt das Formrisiko aber nicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen seit dem 1. Januar 2025 nur noch der Textform; E-Mail oder PDF-Austausch genügen.
- Für Verträge, die schon vorher bestanden, ist die Übergangsfrist Anfang 2026 abgelaufen.
- Wer die Textform verfehlt, riskiert weiterhin die vorzeitige Kündbarkeit – die Dokumentation wird zur zentralen Aufgabe.
I. Ausgangslage
Nach § 550 BGB gilt ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlichen Form geschlossen wird, als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er kann dann – frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung – mit der gesetzlichen Frist ordentlich gekündigt werden. Für Gewerberäume beträgt diese Frist nach § 580a Abs. 2 BGB rund sechs Monate zum Quartalsende.
Die Rechtsprechung hatte an die Schriftform strenge Anforderungen gestellt: Alle wesentlichen Vertragsbedingungen einschließlich der Anlagen und späterer Nachträge mussten sich aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergeben. Die in der Praxis verbreiteten Schriftformheilungsklauseln, mit denen sich die Parteien verpflichteten, Formmängel zu beheben und nicht zur Kündigung zu nutzen, hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 27. September 2017 – XII ZR 114/16). Formfehler wurden so zum Hebel, um sich aus unliebsam gewordenen Verträgen zu lösen.
II. Die Neuregelung
1. Textform genügt
Durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) ist § 578 Abs. 1 BGB neu gefasst worden. § 550 BGB ist auf Gewerbemietverträge nunmehr mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt. Die Neuregelung ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten.
Textform im Sinne des § 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Der Austausch von E-Mails, eingescannten Dokumenten oder elektronisch signierten PDF-Dateien kann daher genügen.
2. Übergangsregelung für Altverträge
Für Mietverhältnisse, die am 1. Januar 2025 bereits bestanden, blieb es nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 70 EGBGB bis einschließlich 1. Januar 2026 bei der bisherigen Fassung des § 578 BGB und damit bei der Schriftform. Seither ist die Textform auch für diese Verträge maßgeblich. Wurde ein solcher Altvertrag nach dem Inkrafttreten der Neuregelung geändert, richtet sich die Form bereits nach neuem Recht.
III. Was bleibt riskant?
1. Das Formrisiko besteht fort
Die Reform senkt die Hürde, schafft sie aber nicht ab. Auch die Textform setzt voraus, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – Parteien, Mietgegenstand, Miete, Laufzeit – aus dem Dokument oder den ausgetauschten Erklärungen ergeben. Wird eine wesentliche Änderung nur mündlich oder telefonisch vereinbart, gilt der Vertrag weiterhin als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
2. Neue Beweisfragen
An die Stelle der Frage, ob eine Unterschrift fehlt, tritt die Frage, welche Erklärungen in welcher Fassung ausgetauscht wurden. Bei langen E-Mail-Verläufen mit wechselnden Entwürfen kann streitig werden, welche Fassung Vertragsinhalt geworden ist. Wer eine Immobilie verkauft oder finanziert, muss zudem den Vertragsbestand lückenlos nachweisen können – ein E-Mail-Postfach ist dafür kein geeignetes Archiv.
3. Vereinbarte Schriftform
Die Parteien können weiterhin vertraglich Schriftform vereinbaren. Sie sollten dann klarstellen, welche Folge ein Verstoß haben soll, weil nach § 125 Satz 2 BGB ein Mangel der rechtsgeschäftlich bestimmten Form im Zweifel ebenfalls zur Nichtigkeit führt.
IV. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Eigentümer, Investoren und Mietverwaltungen
2. Gewerbemieter und Existenzgründer
V. Fazit
Die Textform nimmt dem Gewerbemietrecht viel von seiner Formstrenge. Das Risiko verlagert sich aber von der Unterschrift zur Dokumentation. Wer Verträge und Nachträge sauber abschließt und archiviert, gewinnt Rechtssicherheit; wer formlos verhandelt, bleibt angreifbar.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
