Indexmiete im Gewerberaum richtig vereinbaren und anpassen

I. Rechtlicher Rahmen

Das Preisklauselgesetz (PrKG) verbietet grundsätzlich, die Höhe von Geldschulden unmittelbar und selbsttätig an Preise oder Werte anderer Güter zu koppeln (§ 1 Abs. 1 PrKG). § 3 PrKG lässt für langfristige Verträge Ausnahmen zu. Für Mietverträge über Gewerberäume ist eine Anbindung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland zulässig, wenn

• die Miete für die Dauer von mindestens zehn Jahren – gerechnet vom Vertragsschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung – zu entrichten ist, der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet, der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, oder der Vertrag auf Lebenszeit geschlossen ist (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 PrKG), und
• die Klausel nicht einseitig wirkt, also bei sinkendem Index auch eine Mietsenkung vorsieht (§ 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG).

Für Wohnraum gilt die Sonderregel des § 557b BGB; sie ist nicht Gegenstand dieses Beitrags.

II. Folgen einer unzulässigen Klausel

Eine Besonderheit des Preisklauselgesetzes liegt in der Rechtsfolge: Die Unwirksamkeit einer unzulässigen Preisklausel tritt nach § 8 PrKG erst zum Zeitpunkt der rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Klausel bleiben bis dahin unberührt; bereits vorgenommene Anpassungen muss der Vermieter also grundsätzlich nicht zurückzahlen.

Viele Formularverträge enthalten allerdings Klauseln, nach denen eine unwirksame Wertsicherung rückwirkend entfallen oder durch eine wirksame ersetzt werden soll. Solche Regelungen sind sorgfältig zu prüfen, weil sie das Rückforderungsrisiko des Vermieters erheblich erhöhen können.

III. Die Anpassung in der Praxis

1. Automatik oder Erklärung?

Zu unterscheiden ist zwischen Klauseln, nach denen sich die Miete automatisch ändert, sobald der Index eine bestimmte Schwelle über- oder unterschreitet, und Klauseln, nach denen eine Anpassung erst auf Verlangen einer Partei eintritt. Bei der zweiten Variante wirkt die Anpassung regelmäßig erst ab dem in der Klausel bestimmten Zeitpunkt nach Zugang der Erklärung; Versäumnisse lassen sich nicht rückwirkend nachholen.

2. Punkte oder Prozent?

Klauseln knüpfen entweder an eine Veränderung um eine bestimmte Punktzahl oder um einen Prozentsatz an. Die Unterscheidung wirkt sich erheblich aus, weil sich Punktwerte bei einer Umstellung des Basisjahres verändern, Prozentwerte dagegen nicht.

3. Umstellung des Basisjahres

Das Statistische Bundesamt stellt den Verbraucherpreisindex in regelmäßigen Abständen auf ein neues Basisjahr um; derzeit gilt das Basisjahr 2020 = 100. Bei Klauseln, die auf ältere Basisjahre oder auf nicht mehr fortgeführte Indizes verweisen, ist die Anpassung umzurechnen. Klauseln mit Punkteschwellen sind nach einer Umstellung auszulegen; hier entstehen in der Praxis häufig Rechenfehler.

IV. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Vermieter und Mietverwaltungen

2. Gewerbemieter

V. Fazit

Eine sauber formulierte Indexklausel ist ein wirksames Instrument der Wertsicherung. Rechtssicher ist sie nur, wenn die Voraussetzungen des Preisklauselgesetzes erfüllt sind und die Anpassung korrekt berechnet und erklärt wird.