Die Insolvenz eines Gewerbemieters stellt Vermieter vor schwierige Fragen: Darf noch gekündigt werden? Wer zahlt die laufende Miete? Was geschieht mit Mietrückständen und Kaution? Die Insolvenzordnung enthält eigene Regeln, die das Mietrecht in wesentlichen Punkten überlagern.
Das Wichtigste in Kürze
- Nach dem Insolvenzantrag darf der Vermieter nicht mehr wegen älterer Mietrückstände kündigen.
- Mieten für die Zeit nach Verfahrenseröffnung sind Masseverbindlichkeiten, ältere Rückstände nur Insolvenzforderungen.
- Der Insolvenzverwalter kann langfristige Mietverträge mit einer Frist von höchstens drei Monaten kündigen.
I. Die Kündigungssperre nach § 112 InsO
Ist der Insolvenzantrag gestellt, kann der Vermieter ein Mietverhältnis, das der Schuldner als Mieter eingegangen ist, nicht mehr kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters (§ 112 InsO).
Die Sperre greift ab Antragstellung. Eine vor dem Antrag wirksam zugegangene Kündigung bleibt wirksam. Mietrückstände, die nach dem Antrag entstehen, können dagegen weiterhin eine Kündigung rechtfertigen. Vertragliche Lösungsklauseln, die an den Insolvenzantrag anknüpfen, dürften regelmäßig unwirksam sein (§§ 112, 119 InsO).
II. Wer schuldet welche Miete?
Die Insolvenzordnung unterscheidet nach dem Zeitraum, für den die Miete geschuldet ist:
- Vor Verfahrenseröffnung: Mietforderungen sind Insolvenzforderungen, die zur Tabelle anzumelden sind und nur mit der Quote bedient werden. Das gilt grundsätzlich auch für die Zeit zwischen Antrag und Eröffnung; eine Ausnahme kann bestehen, wenn ein „starker“ vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt war (§ 55 Abs. 2 InsO).
- Nach Verfahrenseröffnung: Mieten sind Masseverbindlichkeiten (§ 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO) und vom Insolvenzverwalter vorrangig zu erfüllen, solange das Mietverhältnis fortbesteht.
III. Das Sonderkündigungsrecht des Verwalters
Der Insolvenzverwalter kann ein Mietverhältnis über unbewegliche Gegenstände oder Räume, das der Schuldner als Mieter eingegangen ist, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist (§ 109 Abs. 1 Satz 1 InsO). Langfristige Laufzeiten bieten dem Vermieter in der Insolvenz daher keinen Schutz. Den Schaden aus der vorzeitigen Beendigung kann der Vermieter nur als Insolvenzforderung geltend machen (§ 109 Abs. 1 Satz 3 InsO).
IV. Sicherheiten des Vermieters
1. Mietsicherheit
Eine vom Mieter geleistete Kaution oder eine Bürgschaft steht dem Vermieter grundsätzlich auch in der Insolvenz zur Verfügung. Er kann sich wegen offener Forderungen aus der Sicherheit befriedigen; die Einzelheiten der Verrechnung hängen von der Art der Sicherheit ab.
2. Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§ 562 BGB) gewährt ein Recht zur abgesonderten Befriedigung. In der Insolvenz kann es jedoch nicht für Miete aus einer früheren Zeit als den letzten zwölf Monaten vor der Eröffnung und nicht für die Entschädigung wegen einer Kündigung durch den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden (§ 50 Abs. 2 Satz 1 InsO). Werden Sachen vom Grundstück entfernt, droht das Pfandrecht zu erlöschen; der Vermieter muss rechtzeitig widersprechen.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Vermieter und Mietverwaltungen
2. Gewerbemieter in der Krise
VI. Fazit
In der Mieterinsolvenz entscheidet die zeitliche Einordnung über fast alles: vor oder nach dem Antrag, vor oder nach der Eröffnung. Vermieter, die Rückstände konsequent verfolgen und ihre Sicherheiten kennen, begrenzen den Schaden erheblich.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
