Im Gewerberaummietrecht können Vermieter deutlich mehr Kosten auf den Mieter umlegen als bei Wohnraum – von Verwaltungskosten bis zur Instandhaltung. Die Vertragsfreiheit endet aber an der AGB-Kontrolle. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach Klauseln verworfen, die dem Mieter unbegrenzte oder unklare Kostenrisiken auferlegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Im Gewerbemietvertrag sind auch Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten umlagefähig, wenn dies klar vereinbart ist.
- Unwirksam ist die unbegrenzte Überwälzung der Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen.
- Pauschale oder unbestimmte Kostenpositionen scheitern am Transparenzgebot.
I. Grundsatz: Umlage nur bei klarer Vereinbarung
Nach der gesetzlichen Grundkonzeption trägt der Vermieter die Kosten der Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Betriebskosten und Instandhaltungskosten kann er nur umlegen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Anders als im Wohnraummietrecht ist er dabei nicht auf den Katalog der Betriebskostenverordnung beschränkt. Die Vereinbarung muss aber so klar sein, dass der Mieter erkennen kann, welche Kosten auf ihn zukommen.
Formularverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB – auch zwischen Unternehmern. Maßstab sind das Verbot unangemessener Benachteiligung und das Transparenzgebot.
II. Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach unwirksam ist (BGH, Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 158/01). Der Mieter würde sonst mit Kosten belastet, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und deren Umfang er nicht abschätzen kann – bis hin zu Schäden, die vor Mietbeginn angelegt waren oder von Dritten verursacht wurden.
In der Praxis haben sich deshalb Kostenbegrenzungen durchgesetzt, etwa ein jährlicher Höchstbetrag oder ein Prozentsatz der Jahresmiete. Ob eine konkrete Begrenzung angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab.
III. Verwaltungs- und Centermanagementkosten
Die Umlage von Verwaltungskosten ist im Gewerbemietvertrag grundsätzlich zulässig und auch nicht überraschend, wenn die Position klar bezeichnet ist. Anders liegt es bei unbestimmten Sammelbegriffen: Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel, nach der der Mieter die Kosten des „Centermanagements“ tragen sollte, wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam gehalten, weil der Begriff nicht hinreichend erkennen ließ, welche Kosten erfasst sein sollten (BGH, Urteil vom 3. August 2011 – XII ZR 205/09).
IV. Die Abrechnung
Auch im Gewerbemietrecht muss der Vermieter über Vorauszahlungen in angemessener Frist abrechnen. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt für Gewerberaum allerdings nicht, auch nicht entsprechend (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – XII ZR 22/07). Die Abrechnung muss formell nachvollziehbar sein: Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Vermieter und Mietverwaltungen
2. Gewerbemieter
VI. Fazit
Die Gestaltungsfreiheit im Gewerbemietrecht ist groß, aber nicht grenzenlos. Klare Kostenkataloge und angemessene Obergrenzen schützen den Vermieter vor dem Verlust ganzer Kostenpositionen – und geben dem Mieter Kalkulationssicherheit.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
