Wärmedämmung über die Grundstücksgrenze: Muss der Nachbar sie dulden?

I. Ausgangslage

Wer auf fremdem Boden baut, begeht einen Überbau. Das BGB regelt in § 912 BGB den entschuldigten Überbau bei der Errichtung eines Gebäudes; die nachträgliche Dämmung eines bestehenden Gebäudes wird davon nach herrschender Auffassung nicht erfasst. Ohne besondere Regelung könnte der Nachbar deshalb die Beseitigung der Dämmung verlangen (§ 1004 BGB).

II. Die bayerische Regelung

Nach Art. 46a Abs. 1 BayAGBGB hat der Eigentümer eines Grundstücks die Überbauung seines Grundstücks durch eine Wärmedämmung eines bestehenden Gebäudes auf dem Nachbargrundstück zu dulden, wenn

• die Überbauung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt und eine zulässige beabsichtigte Nutzung nicht behindert,
• die Wärmedämmung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht und
• eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise als durch eine Außendämmung mit vertretbarem Aufwand nicht vorgenommen werden kann.

Für den Ausgleich verweist die Vorschrift auf die Regeln über den Überbau: § 912 Abs. 2 und §§ 913, 914 BGB gelten entsprechend, der Nachbar kann also eine Geldrente verlangen. Der Begünstigte muss die Wärmedämmung in ordnungsgemäßem Zustand erhalten (Art. 46a Abs. 2 BayAGBGB) und dem Nachbarn Schäden, die durch die Maßnahme entstehen, auch ohne Verschulden ersetzen (Art. 46a Abs. 3 BayAGBGB).

Anders als die Regelungen mancher anderer Länder enthält Art. 46a BayAGBGB weder eine feste Höchststärke der Dämmung noch eine besondere Anzeigefrist. Eine frühzeitige Information des Nachbarn ist gleichwohl dringend zu empfehlen.

III. Innendämmung als Alternative

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden, dass der Nachbar einen Überbau durch Außendämmung nicht dulden muss, wenn eine vergleichbare Dämmung mit vertretbarem Aufwand durch eine Innendämmung erreicht werden kann. Der Begriff des Aufwands ist dabei nicht allein auf die Kosten beschränkt; auch bauphysikalische Gesichtspunkte sind zu berücksichtigen. Ein genereller Vorrang der Außendämmung ergibt sich aus der Regelung nicht (BayObLG, Urteil vom 1. Oktober 2019 – 1 ZRR 4/19).

IV. Verfassungsmäßigkeit

Der Bundesgerichtshof hat die vergleichbare Berliner Regelung zur Duldung einer grenzüberschreitenden Wärmedämmung für verfassungsgemäß erklärt; die Länder hatten danach die Gesetzgebungskompetenz, und die Duldungspflicht ist eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (BGH, Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 115/20).

V. Verfahren

Streitigkeiten nach Art. 46a BayAGBGB unterliegen als Ansprüche aus Art. 43 bis 54 BayAGBGB grundsätzlich der obligatorischen Schlichtung (Art. 1 Nr. 1 BaySchlG). Für die Zuständigkeit gilt: § 23 Nr. 2 Buchst. e GVG weist seit dem 1. Januar 2026 neben Streitigkeiten nach §§ 906, 910, 911 und 923 BGB auch solche nach landesgesetzlichen Vorschriften im Sinne des Art. 124 EGBGB unabhängig vom Streitwert den Amtsgerichten zu. Nach dem Wortlaut dürften damit auch Streitigkeiten über die Duldung einer Wärmedämmung nach Art. 46a BayAGBGB erfasst sein.

VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und Bauträger im Bestand

2. Nachbarn

VII. Fazit

Die bayerische Regelung ermöglicht energetische Sanierungen an der Grenze, schützt den Nachbarn aber durch den Vorrang zumutbarer Alternativen, eine Geldrente und eine verschuldensunabhängige Haftung. Sorgfältige Planung und frühzeitige Abstimmung sind die Voraussetzung für eine konfliktfreie Umsetzung.