Hausgeld zurückhalten? Warum das nicht funktioniert

Fehlen seit Jahren die Jahresabrechnungen, liegt für viele Wohnungseigentümer der Gedanke nahe, das Hausgeld so lange einzubehalten, bis die Verwaltung ihre Pflichten erfüllt. Der Bundesgerichtshof hat diesem Druckmittel eine klare Absage erteilt: Gegenüber beschlossenen Vorschüssen besteht kein Zurückbehaltungsrecht – selbst dann nicht, wenn der Anspruch auf die Abrechnung bereits rechtskräftig festgestellt ist. Der Beitrag zeigt, welche Folgen ein Einbehalt hat und wie Eigentümer ihre Abrechnung stattdessen durchsetzen.

I. Ausgangslage

Das Hausgeld ist die wirtschaftliche Grundlage jeder Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen; Grundlage ist der vom Verwalter aufgestellte Wirtschaftsplan. Nach Ablauf des Kalenderjahres ist über die Jahresabrechnung abzurechnen und über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse zu beschließen (§ 28 Abs. 2 WEG).

In der Praxis bleibt die Jahresabrechnung jedoch nicht selten aus – mitunter über mehrere Jahre. Eigentümer, die monatlich zahlen, ohne zu erfahren, wofür ihr Geld verwendet wurde, empfinden dies verständlicherweise als unbefriedigend. Das allgemeine Zivilrecht scheint eine Lösung zu bieten: Nach § 273 Abs. 1 BGB kann ein Schuldner die geschuldete Leistung verweigern, bis ihm eine fällige Gegenleistung aus demselben rechtlichen Verhältnis bewirkt wird. Die Vorschrift steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass sich aus dem Schuldverhältnis nicht „ein anderes ergibt“. Genau hier setzt der Bundesgerichtshof an.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

1. Sachverhalt

Die klagende GdWE verlangte von einem Eigentümer rückständige Vorschüsse für die Monate Juni bis September 2022 in Höhe von rund 18.500 €. Grundlage waren Wirtschaftspläne, die die Eigentümer im Januar 2021 beschlossen hatten und die bis zu einer neuen Beschlussfassung fortgelten sollten. Jahresabrechnungen waren seit 2012 nicht mehr erstellt worden; zur Erstellung der Jahresabrechnung 2019 war die GdWE auf Klage des Eigentümers bereits rechtskräftig verurteilt. Der Eigentümer berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht. Amtsgericht und Landgericht Düsseldorf gaben der Zahlungsklage statt; die Revision blieb ohne Erfolg.

2. Die Kernaussagen

Der V. Zivilsenat geht davon aus, dass dem Eigentümer ein fälliger Gegenanspruch zusteht: Nach geltendem Recht kann jeder Wohnungseigentümer von der GdWE die Erstellung der Jahresabrechnung verlangen, weil dies zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Gleichwohl kann der Eigentümer gegenüber dem Anspruch auf beschlossene Vorschüsse generell kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn der Gegenanspruch anerkannt oder rechtskräftig zuerkannt ist.

3. Die Begründung

Der Ausschluss folgt aus der Natur der Schuld. Die Vorschüsse sind das zentrale Finanzierungsinstrument der GdWE; sie sollen sicherstellen, dass die Mittel für die Bewirtschaftung der Anlage tatsächlich zur Verfügung stehen. Würden einzelne Eigentümer ihre Zahlungen zurückhalten, drohten Liquiditätsengpässe mit Folgen wie Versorgungssperren, gefährdetem Versicherungsschutz oder Verzugszinsen gegenüber Dritten. Auf eine konkrete Gefährdung im Einzelfall kommt es nicht an, denn der Wirtschaftsplan beruht auf einer Prognose, bei der den Eigentümern ein weites Ermessen zusteht.

Entscheidend ist zudem die Abgrenzung zur Aufrechnung: Das Zurückbehaltungsrecht ist lediglich ein Druckmittel mit Sicherungs-, aber ohne Befriedigungsfunktion. Bei nicht gleichartigen Ansprüchen – wie dem Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung – könnte es die Durchsetzung der Vorschüsse auf unbestimmte Zeit blockieren. Wer bereits ein Urteil auf Erstellung der Abrechnung erstritten hat, ist darauf verwiesen, aus diesem Titel zu vollstrecken.

Der Senat hat die Frage für Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan entschieden. Ob für Nachschüsse aus einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG oder für Sonderumlagen in jeder Hinsicht dasselbe gilt, hat er nicht ausdrücklich ausgesprochen; nach unserer Einschätzung dürften die tragenden Erwägungen zum Finanzierungssystem der GdWE jedoch auch dort durchgreifen.

III. Aufrechnung: nur in engen Grenzen

Von der Zurückbehaltung zu unterscheiden ist die Aufrechnung (§ 387 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer gegen Beitragsforderungen der Gemeinschaft grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH, Urteil vom 29. Januar 2016 – V ZR 97/15). Der Bundesgerichtshof hat dies im aktuellen Urteil bestätigt und erläutert, warum die Aufrechnung insoweit unschädlich ist: Sie wirkt als Erfüllungssurrogat (§ 389 BGB) und beeinträchtigt das Finanzierungssystem der Gemeinschaft daher nicht.

Eine Aufrechnung mit streitigen Gegenforderungen – etwa mit behaupteten Schadensersatzansprüchen wegen eines Wasserschadens oder mit eigenen Auslagen für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – ist danach grundsätzlich ausgeschlossen. Ob für Forderungen aus einer Notgeschäftsführung eine Ausnahme gilt, hat der Senat im Urteil vom 29. Januar 2016 ausdrücklich offengelassen. Wer eine solche Forderung zu haben glaubt, sollte sie gesondert geltend machen und erst nach Anerkenntnis oder rechtskräftiger Feststellung aufrechnen.

IV. Folgen des Zahlungsverzugs

1. Verzug und Verzugszinsen

Bestimmt die Gemeinschaft durch Beschluss, wann ihre Forderungen fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG), und ist die Leistungszeit damit nach dem Kalender bestimmt, gerät der Eigentümer auch ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Während des Verzugs ist die Geldschuld mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen (§ 288 Abs. 1 BGB).

2. Hausgeldklage und Zwangsvollstreckung

Die Gemeinschaft kann rückständiges Hausgeld gerichtlich geltend machen. Wie der entschiedene Fall zeigt, hat der Einwand fehlender Abrechnungen im Prozess keine Aussicht auf Erfolg; die Kosten des Verfahrens trägt dann regelmäßig der säumige Eigentümer. Aus dem Titel kann die Gemeinschaft auch in das Wohnungseigentum vollstrecken. In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldansprüche ein Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, das auf die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren und der Höhe nach auf 5 % des festgesetzten Wertes begrenzt ist.

3. Entziehung des Wohnungseigentums

Als äußerstes Mittel sieht § 17 Abs. 1 WEG die Entziehung vor: Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, kann die GdWE die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Das Urteil berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (§ 17 Abs. 4 Satz 1 WEG). Ob ein Zahlungsverzug im Einzelfall dieses Gewicht erreicht, ist eine Frage der Umstände; als Reaktion auf einen einmaligen Einbehalt kommt die Entziehung nach unserer Einschätzung nicht in Betracht.

V. Der richtige Weg: Die Abrechnung durchsetzen

1. Anspruch gegen die GdWE

Der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung richtet sich seit dem 1. Dezember 2020 gegen die GdWE, nicht – wie nach früherem Recht – gegen den Verwalter (BGH, Urteil vom 19. April 2024 – V ZR 167/23, zitiert im Urteil V ZR 190/24). Die GdWE wird durch den Verwalter vertreten und hat dafür zu sorgen, dass dieser seiner gesetzlichen Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG) nachkommt. Daneben kann jeder Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG).

2. Beschlussersetzungsklage

Liegt eine Jahresabrechnung vor, kommt aber kein Beschluss über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse zustande, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Vorausgesetzt ist grundsätzlich, dass der Kläger die begehrte Beschlussfassung zuvor in der Versammlung beantragt hat (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 86/24). Dass dieser Weg gerade auch für Abrechnungsbeschlüsse offensteht, belegt der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2026 – V ZB 39/25, der die Beschwer bei einer solchen Klage betrifft.

3. Vollstreckung aus dem Titel

Hat der Eigentümer ein Urteil auf Erstellung der Abrechnung erwirkt, ist die Zwangsvollstreckung der vom Bundesgerichtshof gewiesene Weg. Die Wahl der richtigen Vollstreckungsart sollte im Einzelfall geprüft werden.

VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte

2. Wohnungseigentümer

VII. Fazit

Das Hausgeld ist kein Verhandlungsobjekt. Der Bundesgerichtshof schließt das Zurückbehaltungsrecht gegenüber Vorschüssen ausnahmslos aus und lässt die Aufrechnung nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen zu. Eigentümer, die auf ihre Abrechnung warten, sind auf die Instrumente des Wohnungseigentumsrechts verwiesen: den Anspruch gegen die GdWE, die Beschlussersetzungsklage und die Vollstreckung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.