Zweier-WEG: Kein Umbau ohne Beschluss – auch bei Doppelhaushälften

I. Ausgangslage

Doppelhaushälften werden häufig nicht real geteilt, sondern nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt – etwa weil eine Grundstücksteilung baurechtlich nicht möglich war oder der Aufwand gescheut wurde. Die Eigentümer empfinden ihre Haushälfte gleichwohl regelmäßig als „eigenes Haus“. Fassade, Fenster, Dach und das Grundstück stehen jedoch – vorbehaltlich abweichender Regelungen – im gemeinschaftlichen Eigentum; an den Gartenflächen bestehen meist lediglich Sondernutzungsrechte.

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 bestimmt § 20 Abs. 1 WEG, dass Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden können. Der Bundesgerichtshof hatte bereits für eine Bremer Doppelhaus-Gemeinschaft entschieden, dass ein Eigentümer vor dem Bau eines Swimmingpools auf seiner Sondernutzungsfläche einen Gestattungsbeschluss benötigt (BGH, Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22). In der Praxis wurde gleichwohl weiter vertreten, in einer Zweiergemeinschaft, die keine Versammlungen abhält und keinen Verwalter hat, sei ein förmlicher Beschluss eine bloße Formalie. Dem ist der V. Zivilsenat nun deutlich entgegengetreten.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

1. Sachverhalt in Kürze

Ein Doppelhaus auf Sylt war 1979 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Die Teilungserklärung regelte lediglich die Miteigentumsanteile, das jeweilige Sondereigentum und Sondernutzungsrechte an den Gartenteilen. Die Eigentümerin der einen Haushälfte ließ Anfang 2023 ohne Beschluss unter anderem zusätzliche Fenster in die Ostfassade einbauen, Fenster und Terrassentüren an Nord- und Südfassade austauschen und ein größeres Gartenhaus anstelle eines früher geduldeten kleineren errichten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangte den Rückbau. Die Beklagte begehrte hilfsweise im Wege der Widerklage die gerichtliche Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses und verwies auf eine immergrüne Anpflanzung als Sichtschutz. Amts- und Landgericht gaben der Rückbauklage statt und wiesen die Hilfswiderklage ab.

2. Beschlusszwang auch in der Zweiergemeinschaft

Der Senat stellt klar: Der aus § 20 Abs. 1 WEG folgende Beschlusszwang für bauliche Veränderungen gilt grundsätzlich auch für eine aus zwei Mitgliedern bestehende GdWE. Weder dem Gesetz noch dem Willen des Gesetzgebers lasse sich eine Einschränkung für Doppelhaushälften oder sonstige Zweiergemeinschaften entnehmen; die Neufassung des § 20 WEG sollte gerade Zweifelsfragen beseitigen. Eine Unterscheidung danach, ob die Gemeinschaft „gelebt“ wird – ob also Versammlungen stattfinden, eine Erhaltungsrücklage gebildet oder ein Verwalter bestellt ist –, lehnt der Senat ausdrücklich ab, weil sie zu erheblicher Rechtsunsicherheit führte.

3. Abweichungen nur über die Gemeinschaftsordnung

Das Beschlusserfordernis kann allerdings in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden, etwa durch eine Regelung, nach der die Einheiten so zu behandeln sind, als handele es sich um real geteilte Grundstücke. Eine solche Regelung fehlte. Erschöpft sich die Teilungserklärung in der Begründung des Wohnungseigentums und der Zuweisung von Sondernutzungsflächen, ist dies nach dem Senat nächstliegend so zu verstehen, dass das Gesetz in seiner jeweils geltenden Fassung – einschließlich § 20 Abs. 1 WEG – gelten soll; dafür spreche auch der Rechtsgedanke des § 47 WEG. Frühere eigenmächtige Baumaßnahmen des Rechtsvorgängers der anderen Eigentümerin begründen keine stillschweigende Abbedingung für die Zukunft.

4. Sondernutzungsrecht, Anpflanzung und Gestattungsanspruch

Ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche umfasst ohne nähere Regelung nicht die Errichtung eines größeren Gartenhauses; ob ein kleiner Geräteschuppen anders zu beurteilen wäre, hat der Senat offengelassen. Einen etwaigen Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG kann der bauende Eigentümer dem Beseitigungsanspruch nicht entgegenhalten. Zudem wird eine rechtlich relevante Beeinträchtigung durch eine bauliche Veränderung, die den optischen Gesamteindruck der Anlage erheblich verändert, nicht dadurch beseitigt, dass sie im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist: Bepflanzungen sind veränderlich, ein Gestattungsbeschluss wirkt dagegen dauerhaft und auch gegenüber Rechtsnachfolgern.

Im Ergebnis blieb die Verurteilung zum Rückbau bestehen. Für die zusätzlichen Fenster in der Ostfassade verneinte der Senat einen Gestattungsanspruch. Hinsichtlich des Austauschs an Nord- und Südfassade sowie des Gartenhauses verwies er die Sache zurück, weil das Berufungsgericht die Beeinträchtigung nicht tragfähig begründet hatte.

III. Der richtige Weg: Beschluss vor Baubeginn

1. Stimmengleichheit in der Zweier-WEG

Beschlüsse kommen mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zustande; nach der gesetzlichen Regel hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 1 und 2 WEG). In der Zweiergemeinschaft führt ein „Nein“ des anderen Eigentümers daher regelmäßig zu Stimmengleichheit – und damit zur Ablehnung des Antrags. Der bauwillige Eigentümer ist bei der Abstimmung über seinen eigenen Antrag nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, kann den Beschluss aber nicht allein herbeiführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung ein abweichendes Stimmrecht vor, etwa nach Miteigentumsanteilen, ist im Einzelfall zu prüfen, ob ein mit Mehrheit gefasster Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und Bestand hat.

2. Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG

Fehlt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage den Beschluss fassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Diesen Weg muss der umbauwillige Eigentümer nach dem Bundesgerichtshof beschreiten, bevor er mit der Maßnahme beginnt. Sind die Mehrheitsverhältnisse eindeutig, kann allenfalls die vorherige Befassung der Versammlung entbehrlich sein – nicht aber der Beschluss selbst. Der andere Eigentümer soll gerade nicht in die Rolle des Klägers gedrängt werden. Die Klage richtet sich gegen die GdWE (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Ein Anspruch auf Gestattung besteht nach § 20 Abs. 3 WEG, wenn alle Wohnungseigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden; für die privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG (u. a. Barrierefreiheit, Ladestation, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss, Steckersolargeräte) gelten Sonderregeln, über deren Durchführung gleichwohl zu beschließen ist.

3. Kosten

Wird einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattet, trägt er deren Kosten; ihm allein gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 WEG). Der Gestattungsbeschluss belastet den anderen Eigentümer daher wirtschaftlich in der Regel nicht.

IV. Rechtsfolge: Rückbau

Eine bauliche Veränderung ohne den erforderlichen Gestattungsbeschluss stellt eine rechtswidrige Beeinträchtigung im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB dar. Den Beseitigungsanspruch macht die GdWE geltend (§ 9a Abs. 2 WEG). Ist – wie in vielen Doppelhaus-Gemeinschaften – kein Verwalter bestellt, wird die GdWE an sich durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG); im Streit zwischen den beiden Eigentümern handelt die GdWE nach der vom Senat in Bezug genommenen Rechtsprechung durch den jeweils anderen Eigentümer. Bemerkenswert ist der Hinweis des Senats zur Vollstreckung: Solange über den Gestattungsanspruch nicht abschließend entschieden ist, entspricht es regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den Rückbautitel bereits zu vollstrecken.

V. Gestaltung von Teilungserklärungen bei Doppelhaushälften

Die Entscheidung zeigt, welches Gewicht der Gemeinschaftsordnung zukommt. Wer ein Doppelhaus nach dem WEG aufteilt, sollte gemeinsam mit dem beurkundenden Notar prüfen, ob die Haushälften wirtschaftlich wie selbstständige Häuser behandelt werden sollen. Eine sogenannte Quasi-Realteilungsklausel kann bauliche Veränderungen im Bereich der eigenen Haushälfte und der zugewiesenen Gartenfläche vom Beschlusszwang freistellen. Sie sollte präzise festlegen, welche Maßnahmen ohne Beschluss zulässig sind, wer Kosten und Verkehrssicherung trägt und wo Grenzen – etwa bei Statik, Dach, Brandschutz oder dem einheitlichen Erscheinungsbild – verlaufen.

Bestehende Gemeinschaften können die Gemeinschaftsordnung durch Vereinbarung ändern; damit die Änderung auch Rechtsnachfolger bindet, bedarf sie nach unserer Einschätzung der Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG). Da Teilungserklärungen aus der Zeit vor dem 1. Dezember 2020 nach § 47 WEG im Zweifel den neuen Vorschriften nicht entgegenstehen, sollten auch ältere Regelungen kritisch überprüft werden.

VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Notariate, Bauträger und Hausverwaltungen

2. Eigentümer von Doppelhaushälften

VII. Fazit

Der Bundesgerichtshof schafft Klarheit: Auch zu zweit gilt der Beschlusszwang des § 20 Abs. 1 WEG. Wer ohne Beschluss baut, muss mit dem Rückbau rechnen, und weder Untätigkeit des Nachbarn noch eine verdeckende Bepflanzung helfen darüber hinweg. Abhilfe schaffen allein ein vorheriger Gestattungsbeschluss, notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage, oder eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung.