Drei Vergleichsangebote – Pflicht oder Mythos?

I. Ausgangslage: Die „Drei-Angebote-Regel“

Wer in der Eigentümerversammlung über den Austausch von Fenstern, die Sanierung eines Daches oder die Erneuerung einer Heizungsanlage abstimmt, entscheidet über das Geld aller Wohnungseigentümer. Entsprechend hoch sind die Anforderungen an die Entscheidungsgrundlage. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht es regelmäßig, vor der Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme deren erforderlichen Umfang und den dafür erforderlichen Aufwand zu ermitteln.

Aus diesem Grundsatz hatte die Instanzrechtsprechung eine schematische Vorgabe abgeleitet: Oberhalb einer Bagatellgrenze sollte ein Vergabebeschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn zuvor mehrere – in der Regel drei – Vergleichsangebote eingeholt worden waren. Fehlten sie, galt der Beschluss schon deshalb als anfechtbar. Der Bundesgerichtshof selbst spricht von der „nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte“. In der Praxis führte dies dazu, dass Verwalter auch für überschaubare Standardaufträge Angebote „pro forma“ einholten und Anfechtungsklagen allein auf das Fehlen von Vergleichsangeboten gestützt wurden.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

1. Sachverhalt in Kürze

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss im September 2023 vier Erhaltungsmaßnahmen: den Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.091,22 €, den Austausch der Vordachverglasung an zwei Häusern zuzüglich Malerarbeiten zu 1.564,61 € und 1.145,00 € sowie den Austausch eines weiteren Fensters zu 2.939,30 €. Vergleichsangebote holte die Gemeinschaft nicht ein, weil sie mit den beauftragten Betrieben bereits gute Erfahrungen gemacht hatte.

Das Amtsgericht Wuppertal wies die Anfechtungsklage ab (Urteil vom 8. Mai 2024 – 95b C 66/23). Das Landgericht Düsseldorf erklärte den Beschluss über den Fenstertausch zu 4.091,22 € für ungültig und wies die Berufung im Übrigen zurück (Urteil vom 16. Dezember 2024 – 25 S 34/24). Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Gemeinschaft das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt; die Revision der Kläger blieb erfolglos.

2. Die Kernaussagen

Der V. Zivilsenat hat folgende Grundsätze aufgestellt (BGH, Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25):

• Keine allgemeine Pflicht: Es gibt keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Dies gilt erst recht für die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen.
• Maßstab: Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Das richtet sich nach Art und Dringlichkeit der Maßnahme sowie nach den Umständen des Einzelfalls.
• Andere Erkenntnisquellen: Auch bei größeren Maßnahmen kann die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen. Ein bekanntes und bewährtes Unternehmen kann es rechtfertigen, von weiteren Angeboten abzusehen.
• Eigenständiger Beschlussmangel: Ein Beschluss kann gleichwohl ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Diesen Mangel muss der Anfechtungskläger aber fristgerecht darlegen und unter Beweis stellen.

3. Die Begründung

Dem Gesetz lässt sich eine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten nicht entnehmen. Bei Kleinaufträgen gehört es zunächst zu den Pflichten des Verwalters, das Angebot auf seine Eignung und Wirtschaftlichkeit zu prüfen; die Wohnungseigentümer können zudem häufig selbst beurteilen, ob ihnen die Maßnahme den angebotenen Preis wert ist. Eine allgemein gültige Wertgrenze lässt sich nach Auffassung des Senats nicht bestimmen.

Gegen weitere Angebote kann auch die Dringlichkeit einer Maßnahme sprechen, ohne dass die engen Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nach § 18 Abs. 3 WEG vorliegen müssen. Ebenso kann die mangelnde Verfügbarkeit von Handwerkern ins Gewicht fallen.

Besonderes Gewicht legt der Senat auf das Kriterium „bekannt und bewährt“: Vergleichsangebote geben Auskunft über den Preis, nicht aber über die Qualität der Leistung. Gute Erfahrungen mit einem Unternehmen, das die Anlage kennt und zuverlässig arbeitet, sind deshalb ein sachlicher Grund, und die Gemeinschaft hat ein berechtigtes Interesse daran, einen solchen Vertragspartner zu halten. Im entschiedenen Fall handelte es sich um Standardaufträge; die Zufriedenheit der Eigentümer mit den Betrieben war unstreitig.

III. Einordnung: Ordnungsmäßige Verwaltung statt Formalismus

1. Der gesetzliche Maßstab

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Bundesgerichtshof misst Vergabebeschlüsse an diesem offenen Maßstab und nicht an einer starren Verfahrensregel. Die „Drei-Angebote-Regel“ war eine reine Verfahrensvorgabe, die über die Qualität der getroffenen Entscheidung nichts aussagte.

2. Was von den Vergleichsangeboten bleibt

Vergleichsangebote werden durch die Entscheidung nicht entwertet. Sie bleiben ein geeignetes – und bei größeren oder technisch anspruchsvollen Vorhaben häufig das naheliegende – Mittel, um Preis und technische Lösung vergleichbar zu machen. Bei größeren Maßnahmen bleibt die Frage, welche Informationen erforderlich sind, eine Entscheidung im Einzelfall. Nach unserer Einschätzung wird bei umfangreichen Sanierungen ohne Fachplaner auch künftig vieles für die Einholung mehrerer Angebote sprechen. Entbehrlich ist nur der Automatismus.

IV. Folgen für die Anfechtung

Für Anfechtungsklagen hat die Entscheidung erhebliche Bedeutung. Die Rüge, es fehlten Vergleichsangebote, trägt für sich genommen nicht mehr. Wer einen Vergabebeschluss angreifen will, muss entweder darlegen, dass die Informationsgrundlage aus Sicht eines vernünftigen Eigentümers unzureichend war, oder – als eigenständigen Beschlussmangel – dass das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist.

Für diesen zweiten Angriff verlangt der Bundesgerichtshof fristgerechten Vortrag mit Beweisantritt; im entschiedenen Fall war die behauptete Überteuerung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht worden. Nach § 45 Satz 1 WEG ist die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung zu begründen. Nach unserer Einschätzung sollte der Vortrag zur Überteuerung daher spätestens bis zum Ablauf der Begründungsfrist vollständig vorliegen. Praktisch bedeutet dies: Anfechtungswillige Eigentümer müssen sich frühzeitig eigene Vergleichsangebote oder eine sachverständige Einschätzung beschaffen.

Unberührt bleibt der Grundsatz, dass vor der Beschlussfassung Umfang und Kosten der Maßnahme zu ermitteln sind. Ein Beschluss „ins Blaue hinein“ – etwa ohne belastbares Angebot oder bei unklarem Leistungsumfang – bleibt angreifbar.

V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte

2. Wohnungseigentümer

VI. Fazit

Der Bundesgerichtshof ersetzt eine formale Faustregel durch eine sachbezogene Prüfung. Vergleichsangebote bleiben sinnvoll, sind aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung eines Vergabebeschlusses. Entscheidend sind eine ausreichende Tatsachengrundlage und ein wirtschaftlich vertretbares Ergebnis. Verwalter sollten ihre Entscheidungsgrundlagen dokumentieren; Eigentümer, die eine Vergabe angreifen wollen, müssen inhaltlich und fristgerecht vortragen.