Ausgebaute Kellerräume, als Wohnung vermietete Gewerbeeinheiten oder ein bewohnter Hobbyraum: Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wie München wird Sondereigentum häufig anders genutzt, als es die Teilungserklärung vorsieht. Der Beitrag erläutert, wann eine solche Nutzung zulässig ist, wer seit der WEG-Reform Unterlassung verlangen kann und wie sich eine abweichende Nutzung rechtssicher legalisieren lässt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob ein Raum bewohnt werden darf, richtet sich nach der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung; Wohnen im Keller, Hobbyraum oder Teileigentum stört bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr und ist dann unzulässig.
- Den Unterlassungsanspruch wegen zweckwidriger Nutzung kann seit dem 1. Dezember 2020 nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.
- Der Anspruch verjährt nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert; eine dauerhafte Legalisierung erfordert eine im Grundbuch eingetragene Änderung der Zweckbestimmung.
I. Ausgangslage
Der Wunsch, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, trifft in Wohnungseigentümergemeinschaften auf eine feste Ordnung: Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zu Wohnzwecken und welche zu anderen Zwecken bestimmt sind. Wer davon abweicht, riskiert Unterlassungsansprüche – oft erst Jahre nach dem kostspieligen Ausbau. Umgekehrt stehen Miteigentümer vor der Frage, ob und wie sie sich gegen eine zweckwidrige Nutzung wehren können. Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 hat sich insbesondere die Antwort auf die Frage verschoben, wer den Unterlassungsanspruch geltend machen darf.
II. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung
1. Wohnungseigentum und Teileigentum
Das Gesetz unterscheidet zwei Formen des Sondereigentums: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 Abs. 2 WEG), Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 Abs. 3 WEG). Schon diese Einordnung enthält eine Zweckbestimmung. Die Teilungserklärung kann sie weiter konkretisieren, etwa durch Bezeichnungen wie „Laden“, „Büro“, „Hobbyraum“ oder „Kellerraum“. Solche Zweckbestimmungen haben Vereinbarungscharakter und binden alle Wohnungseigentümer einschließlich späterer Erwerber.
2. Auslegung
Ob eine verbindliche Nutzungsbeschränkung besteht, ist durch objektive Auslegung der Teilungserklärung zu ermitteln. Dem Aufteilungsplan kommt dabei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur nachrangige Bedeutung zu, weil er in erster Linie die Aufteilung und Lage der Einheiten darstellt. Bloße Eintragungen des planenden Architekten in den Genehmigungsplänen erlangen in der Regel nicht dadurch den Charakter einer Zweckbestimmung, dass die Pläne als Aufteilungsplan verwendet werden (BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 – V ZR 40/09). Maßgeblich ist daher vor allem, wie die Räume in der Teilungserklärung selbst beschrieben sind. Ist ein Raum dort als Keller- oder Hobbyraum ausgewiesen, spricht dies regelmäßig gegen eine Wohnnutzung.
III. Die typisierende Betrachtung
1. Der Maßstab
Nicht jede Abweichung vom vereinbarten Zweck ist unzulässig. Nach ständiger Rechtsprechung kann eine nach dem Wortlaut ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Der Bundesgerichtshof leitet dies aus einer ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung her (BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 203/18). Entscheidend ist nicht, wie sich der konkrete Nutzer verhält, sondern welche Beeinträchtigungen mit der jeweiligen Nutzungsart typischerweise verbunden sind. Ist die Regelung in der Teilungserklärung bewusst abschließend, fehlt es an der für eine ergänzende Auslegung erforderlichen Lücke.
2. Wohnen im Teileigentum
Für die Wohnnutzung von Teileigentum hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass sie in einem gewerblich genutzten Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Das gilt auch in gemischt genutzten Anlagen, wenn die Teilungserklärung eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe vorsieht; im entschiedenen Fall war eine ehemalige Zahnarztpraxis zu Wohnzwecken umgebaut worden. Anders kann es liegen, wenn die Anlage im Übrigen nur aus Wohnungen besteht (BGH, Urteil vom 15. Juli 2022 – V ZR 127/21). Hintergrund dürfte sein, dass Wohnnutzung typischerweise mit ganztägiger Anwesenheit und Nutzung auch in den Abend- und Nachtstunden sowie am Wochenende verbunden ist.
3. Wohnen im Keller oder Hobbyraum
Bei Keller- und Hobbyräumen fällt der Vergleich in aller Regel zulasten der Wohnnutzung aus. Der Bundesgerichtshof hat die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken jedenfalls dann für unzulässig gehalten, wenn die Anlage dadurch faktisch um eine weitere Wohneinheit erweitert wird (BGH, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14). Auch die Instanzrechtsprechung sieht in der Wohnnutzung eines Kellers eine intensivere und konfliktträchtigere Nutzung als die vorgesehene Abstellnutzung (etwa LG Karlsruhe, Urteil vom 30. Dezember 2020 – 11 S 129/18). Dass der Raum ausgebaut, beheizt und mit einem Bad versehen ist, ändert an der Zweckbestimmung nichts.
IV. Der Unterlassungsanspruch
1. Anspruchsgrundlage
Eine zweckwidrige Nutzung beeinträchtigt mittelbar das Eigentum aller Wohnungseigentümer. Der Unterlassungsanspruch folgt aus § 1004 Abs. 1 BGB; zugleich verletzt der Nutzer seine Pflicht gegenüber der Gemeinschaft, die Vereinbarungen einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Der Anspruch richtet sich gegen den Wohnungseigentümer, unabhängig davon, ob er die Räume selbst nutzt oder vermietet hat.
2. Ausübung allein durch die Gemeinschaft
Vor der WEG-Reform konnte jeder Wohnungseigentümer selbst auf Unterlassung klagen. Seit dem 1. Dezember 2020 gilt dies nicht mehr: Unterlassungsansprüche wegen zweckwidriger Nutzung können nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend gemacht werden; die Prozessführungsbefugnis liegt nach § 9a Abs. 2 WEG ausschließlich bei ihr (BGH, Urteil vom 28. Januar 2022 – V ZR 86/21). Der Fall betraf gerade den Ausbau von Kellerräumen zu Wohnzwecken. Das gilt nach dem Bundesgerichtshof selbst in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 6/23).
3. Was dem einzelnen Eigentümer bleibt
Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht schutzlos. Er kann von der GdWE verlangen, gegen die zweckwidrige Nutzung einzuschreiten; Grundlage ist sein Anspruch auf eine den Vereinbarungen entsprechende Benutzung des Sondereigentums (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Lehnt die Versammlung dies ab, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht. Selbst klagen kann er nur, soweit sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird, etwa durch Lärm oder Gerüche (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG); die bloße Zweckwidrigkeit genügt dafür nicht.
4. Verjährung und Verwirkung
Der Unterlassungsanspruch verjährt nicht, solange die zweckwidrige Nutzung anhält. Auch eine Verwirkung scheidet regelmäßig aus, wenn die Räume neu vermietet werden; jede Neuvermietung ist eine neue Störung (BGH, Urteil vom 8. Mai 2015 – V ZR 178/14). Langjährige Duldung schützt den Nutzer daher nur ausnahmsweise.
V. Legalisierung
1. Vereinbarung
Soll ein Keller oder ein Teileigentum dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt werden, ist die Zweckbestimmung zu ändern. Dies erfordert grundsätzlich eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Gegenüber Sondernachfolgern wirkt sie nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum setzt zudem eine Änderung der Teilungserklärung und regelmäßig notarielle Mitwirkung voraus.
2. Öffnungsklausel
Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, kann die Zweckbestimmung im dort vorgesehenen Umfang durch Beschluss geändert werden; auch ein solcher Beschluss bedarf zur Wirkung gegenüber Sondernachfolgern der Eintragung im Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG). Fehlt eine Öffnungsklausel, ist ein Mehrheitsbeschluss, der die Zweckbestimmung ändert, nach unserer Einschätzung mangels Beschlusskompetenz nichtig.
3. Anpassungsanspruch
Ausnahmsweise kann ein Wohnungseigentümer eine Anpassung verlangen, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 WEG). Die Hürde ist hoch; der Wunsch nach zusätzlichem Wohnraum allein wird sie nach unserer Einschätzung nicht überwinden.
VI. Öffentlich-rechtliche Seite
Unabhängig vom Wohnungseigentumsrecht ist die Umnutzung von Keller- oder Gewerberäumen zu Wohnzwecken regelmäßig eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung. Aufenthaltsräume müssen bauordnungsrechtliche Anforderungen etwa an Belichtung, Raumhöhe und Rettungswege erfüllen; je nach Gemeinde können weitere Vorschriften hinzutreten. Eine wohnungseigentumsrechtliche Gestattung ersetzt eine erforderliche Baugenehmigung nicht – und umgekehrt.
VII. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte
2. Wohnungseigentümer
VIII. Fazit
Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung bleibt der Maßstab für die zulässige Nutzung. Wohnen im Keller, Hobbyraum oder Teileigentum stört bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung und ist dann unzulässig. Den Unterlassungsanspruch verfolgt seit der WEG-Reform allein die Gemeinschaft. Wer dauerhaft anders nutzen will, braucht eine im Grundbuch eingetragene Änderung der Zweckbestimmung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
