Balkonkraftwerk in der WEG: Anspruch statt Bittstellung

I. Ausgangslage

Steckersolargeräte – umgangssprachlich „Balkonkraftwerke“ – werden in der Regel an der Balkonbrüstung, an der Fassade oder auf der Terrasse angebracht. Brüstung und Fassade gehören typischerweise zum gemeinschaftlichen Eigentum. Ihre Veränderung ist eine bauliche Veränderung, über die nach § 20 Abs. 1 WEG die Gemeinschaft beschließt. Bis Oktober 2024 bestand ein Anspruch auf Gestattung nur unter den engen Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG, also wenn alle Eigentümer einverstanden waren, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Der einzelne Eigentümer war damit auf das Wohlwollen der Mehrheit angewiesen.

Das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306) hat dies geändert. Seit dem 17. Oktober 2024 zählen Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen.

II. Der Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG

1. Der Wortlaut

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und – neu – „der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“ dienen. Nach Satz 2 ist über die Durchführung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

2. Was ist ein Steckersolargerät?

Das Gesetz definiert den Begriff nicht und nennt keine Leistungsgrenze. Die Begründung des Regierungsentwurfs verweist auf die technischen Normen, die zum damaligen Zeitpunkt kleine Photovoltaikanlagen mit einer Wechselrichterleistung von bis zu 600 Watt erfassten, und verzichtet bewusst auf konkrete technische Vorgaben (BT-Drs. 20/9890). Gemeint sind typischerweise vom Laien zu bedienende Geräte aus Solarmodul, Wechselrichter und Anschlussleitung mit Stecker. Ob auch deutlich leistungsstärkere Anlagen noch unter die Privilegierung fallen, ist nicht abschließend geklärt; im Zweifel sollte die Gemeinschaft dies im Durchführungsbeschluss regeln.

3. Angemessenheit

Der Anspruch besteht nur für „angemessene“ bauliche Veränderungen. Der Bundesgerichtshof hat für die privilegierten Maßnahmen klargestellt, dass sie regelmäßig angemessen sind; unangemessen sind sie nur ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlicher baulicher Gegebenheiten oder eines außergewöhnlichen Begehrens. Nachteile, die typischerweise mit der Maßnahme einhergehen, begründen keine Unangemessenheit. Die Kosten sind für den Anspruch grundsätzlich ohne Bedeutung, weil sie der verlangende Eigentümer trägt (BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22). Die Entscheidung betraf einen Aufzug zur Barrierereduzierung; die Grundsätze gelten nach unserer Einschätzung für Steckersolargeräte entsprechend.

Eine äußere Grenze zieht § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen weder beschlossen noch gestattet und auch nicht verlangt werden. Bei privilegierten Maßnahmen ist eine grundlegende Umgestaltung nach der genannten Entscheidung typischerweise nicht anzunehmen. Für ein einzelnes Balkonkraftwerk dürfte sie praktisch ausscheiden.

III. Das „Ob“ und das „Wie“

1. Das „Ob“: Kein Ermessen der Gemeinschaft

Über das „Ob“ entscheidet die Gemeinschaft durch einen Gestattungsbeschluss. Ein Ermessen, den Antrag abzulehnen, hat sie dabei nicht. Lehnt die Versammlung einen berechtigten Antrag ab, kann der Eigentümer den Beschluss anfechten und mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) verbinden.

2. Das „Wie“: Gestaltungsspielraum der Gemeinschaft

Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 WEG). Einen Anspruch auf eine bestimmte Art der Ausführung hat der Eigentümer regelmäßig nicht. Typische Regelungsgegenstände des Durchführungsbeschlusses sind:

• Befestigung: fachgerechte, sturmsichere Montage, gegebenenfalls ohne Eingriff in die Fassadendämmung oder die Brüstungsabdichtung;
• Optik: Anbringungsort (etwa an der Innenseite der Brüstung), Ausrichtung, Farbe oder Rahmen der Module, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu wahren;
• Haftung: Verantwortlichkeit des Eigentümers für Schäden durch das Gerät, Nachweis einer Haftpflichtversicherung;
• Rückbau: Pflicht zur Entfernung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, etwa bei Veräußerung oder Defekt.

Die Auflagen müssen sich nach unserer Einschätzung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten und dürfen den gesetzlichen Anspruch nicht faktisch aushöhlen. Unverhältnismäßige Vorgaben – etwa ein bestimmtes, besonders teures Modell ohne sachlichen Grund – sind angreifbar.

3. Kein Bau ohne Beschluss

Der Anspruch ersetzt den Beschluss nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses (sog. Beschlusszwang). Wer ohne Beschluss baut, kann dem Beseitigungsanspruch nicht entgegenhalten, dass ihm ein Gestattungsanspruch zusteht (BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24). Die Entscheidung betraf einen Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG; für privilegierte Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 WEG dürfte nach unserer Einschätzung nichts anderes gelten.

IV. Kosten und Nutzungen

Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet wurde, hat nach § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG dieser Wohnungseigentümer zu tragen; nur ihm gebühren die Nutzungen (§ 21 Abs. 1 Satz 2 WEG). Das gilt nicht nur für Anschaffung und Montage, sondern auch für Folgekosten, etwa für Wartung, Reparatur oder Mehrkosten bei einer späteren Fassadensanierung. Der erzeugte Strom steht allein dem Eigentümer zu.

V. Energierechtliche Pflichten

Unabhängig vom Wohnungseigentumsrecht sind Steckersolargeräte im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur zu registrieren; die erforderlichen Angaben wurden 2024 reduziert, eine gesonderte Meldung an den Netzbetreiber ist nach Angaben von Verbänden nicht mehr erforderlich. Die Gemeinschaft kann im Durchführungsbeschluss den Nachweis der Registrierung verlangen.

VI. Parallele Regelung für Mieter

Durch dasselbe Gesetz wurde § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB ergänzt: Mieter können verlangen, dass ihnen der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann; der Mieter kann sich zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten.

Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist das Verhältnis zur Gemeinschaft zu beachten: Der Anspruch des Mieters richtet sich nur gegen den vermietenden Eigentümer. Betrifft die Montage das gemeinschaftliche Eigentum, benötigt der Eigentümer nach unserer Einschätzung seinerseits einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft nach § 20 Abs. 2 WEG.

VII. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte

2. Wohnungseigentümer

VIII. Fazit

Mit § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG ist das Balkonkraftwerk vom Gegenstand wohlwollender Mehrheitsentscheidungen zum gesetzlichen Anspruch geworden. Die Gemeinschaft kann die Gestattung regelmäßig nicht verweigern, behält aber über das „Wie“ einen Gestaltungsspielraum. Die Kosten trägt der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt. Entscheidend bleibt die Reihenfolge: erst der Beschluss, dann die Montage.