Viele Hauseigentümer beheben Schäden selbst. Muss der Verkäufer beim späteren Verkauf offenlegen, dass ein Mangel nicht von einer Fachfirma, sondern in Eigenleistung beseitigt wurde? Der Bundesgerichtshof wird diese praxisrelevante Frage im Oktober 2026 entscheiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Der BGH entscheidet am 23. Oktober 2026, ob über eine Mangelbeseitigung in Eigenleistung aufzuklären ist.
- Das OLG Celle hat eine Aufklärungspflicht ohne Anhaltspunkte für einen Fehlschlag verneint.
- Bis zur Entscheidung ist vollständige Offenlegung der sicherste Weg.
I. Der Sachverhalt
Die Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 20. August 2019 ein Hausgrundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Später rügten sie eine Undichtigkeit im Bereich der überdachten Terrasse, die durch Mangelbeseitigungsarbeiten im Jahr 2016 nicht behoben worden sei. Die Arbeiten hatte der Ehemann der Verkäuferin in Eigenleistung ausgeführt. Die Verkäuferin hatte die Käufer darüber informiert, dass 2016 Sanierungsarbeiten im Bereich der Terrasse stattgefunden hatten, nicht aber darüber, dass diese in Eigenleistung erfolgt waren.
Die Kläger verlangen Mangelbeseitigungskosten von 21.596,64 Euro und stützen dies auf arglistiges Verschweigen. Landgericht Verden (Urteil vom 10. Juli 2025 – 7 O 305/24) und Oberlandesgericht Celle (Urteil vom 19. Dezember 2025 – 4 U 156/25) wiesen die Klage ab. Das Oberlandesgericht ließ die Revision zu.
II. Die Positionen
1. Oberlandesgericht Celle
Die Verkäuferin habe nicht arglistig gehandelt und könne sich auf den Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs müsse ein Verkäufer über die frühere Beseitigung eines Mangels durch ein Fachunternehmen nicht aufklären, wenn keine konkreten Umstände den Verdacht begründen, dass die Mangelbeseitigung erfolglos war (vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 2016 – V ZR 216/14). Für die Eigenleistung gelte nichts anderes – auch dann nicht, wenn der Verkäufer den Erfolg der Arbeiten nicht kontrolliert habe.
2. Kläger
Die Kläger meinen, eine Mangelbeseitigung in Eigenleistung müsse offengelegt werden, weil das Risiko einer fehlerhaften Ausführung nach der Lebenserfahrung im Vergleich zur Sanierung durch ein Fachunternehmen signifikant erhöht sei. Für den Käufer sei von wesentlicher Bedeutung, ob ein erheblicher Mangel – wie die Undichtigkeit eines Daches – fachgerecht behoben wurde.
III. Rechtlicher Rahmen
1. Offenbarungspflicht
Den Verkäufer trifft eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Umstände, die für den Entschluss des Käufers von wesentlicher Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der Verkehrsauffassung erwarten darf. Dazu gehören insbesondere Mängel, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können. Über Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar sind, muss nicht gesondert aufgeklärt werden.
2. Arglist
Arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht so geschlossen hätte (BGH, Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19). Arglist kann auch vorliegen, wenn der Verkäufer ohne tatsächliche Grundlage Angaben „ins Blaue hinein“ macht; erforderlich ist aber zumindest bedingter Vorsatz hinsichtlich der Unrichtigkeit der Erklärung (BGH, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 73/18).
3. Die Kernfrage
Nach Auffassung des Oberlandesgerichts bestanden für die Verkäuferin keine konkreten Umstände, die den Verdacht begründeten, die Beseitigung der Undichtigkeit sei erfolglos geblieben. Offenbart wurde die Sanierung als solche. Streitig ist, ob die Art der Beseitigung ein eigenständig offenbarungspflichtiger Umstand ist.
IV. Einschätzung
Für die Auffassung des Oberlandesgerichts spricht, dass die Arglist an das Bewusstsein eines fortbestehenden Mangels anknüpft. Wer keinen Anlass zu der Annahme hat, dass die Sanierung erfolglos war, verschweigt keinen Mangel. Eine generelle Pflicht, über die Person des Ausführenden aufzuklären, würde zudem jede Eigenleistung zum Haftungsrisiko machen.
Für die Gegenauffassung spricht, dass die Information „Sanierung erfolgt“ beim Käufer die berechtigte Erwartung einer fachgerechten Ausführung wecken kann. Wer die Sanierung erwähnt, die Eigenleistung aber verschweigt, erzeugt möglicherweise einen unzutreffenden Gesamteindruck – eine Parallele zur Rechtsprechung, nach der auch unvollständige oder bagatellisierende Angaben Arglist begründen können (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 – V ZR 79/23; OLG Hamm, Urteil vom 23. März 2026 – 22 U 66/25).
Denkbar ist eine differenzierende Lösung: keine generelle Offenbarungspflicht, wohl aber eine Pflicht zur vollständigen Antwort, wenn der Käufer nach der Art der Sanierung fragt, oder eine Aufklärungspflicht bei besonders fehleranfälligen Gewerken wie Abdichtungen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs bleibt abzuwarten.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Maklerunternehmen und gewerbliche Verkäufer
2. Private Verkäufer
3. Käufer
VI. Ausblick
Der Beitrag wird nach Verkündung der Entscheidung aktualisiert.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
