Die Insolvenz des Bauträgers gehört zu den größten Risiken beim Erwerb einer Neubauwohnung. Gesetz und Vertragspraxis stellen Sicherungsinstrumente bereit – sie schützen aber nicht lückenlos. Entscheidend ist, in den ersten Wochen nach dem Insolvenzantrag die richtigen Schritte zu gehen und keine Fehler zu machen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine vor Insolvenzeröffnung eingetragene Auflassungsvormerkung ist insolvenzfest.
- Die Freistellungserklärung der Globalbank entscheidet, ob Sie das Grundstück oder „nur“ Ihr Geld zurückerhalten.
- Kein vorschneller Rücktritt – er kann die Vormerkung kosten.
I. Die Ausgangslage beim Bauträgerkauf
Beim Bauträgervertrag erwirbt der Erwerber Grundstück (oder Miteigentumsanteil mit Sondereigentum) und Bauleistung aus einer Hand. Bis zur Eigentumsumschreibung bleibt der Bauträger Eigentümer. Der Erwerber zahlt den Kaufpreis nach Baufortschritt in Raten, deren Höhe und Fälligkeit die Makler- und Bauträgerverordnung begrenzt (§ 3 Abs. 2 MaBV), oder – bei Vorauszahlungen – gegen Stellung einer Bürgschaft (§ 7 MaBV). Zivilrechtlich ist der Bauträgervertrag in § 650u BGB geregelt; Abschlagszahlungen sind nach § 650v BGB nur nach Maßgabe der MaBV zulässig.
Kommt es zur Insolvenz, steht der Erwerber regelmäßig vor einem halbfertigen Bauwerk, einer finanzierenden Bank des Bauträgers (Globalgläubigerin) mit vorrangigen Grundpfandrechten und einem Insolvenzverwalter, der eigene Interessen verfolgt.
II. Die Sicherungsinstrumente
1. Die Auflassungsvormerkung
Zentrales Sicherungsmittel ist die Eigentumsvormerkung (§ 883 BGB). Eine vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetragene Vormerkung ist insolvenzfest: Der Erwerber kann Befriedigung seines Anspruchs auf Eigentumsübertragung auch vom Insolvenzverwalter verlangen (§ 106 Abs. 1 InsO). Die MaBV macht die Eintragung der Vormerkung zur Voraussetzung für die Fälligkeit der ersten Rate (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MaBV).
2. Die Freistellungserklärung der Globalbank
Die Vormerkung schützt nicht vor den ihr im Rang vorgehenden Grundpfandrechten der Globalbank. Deshalb verlangt die MaBV vor der ersten Rate, dass die Freistellung des Vertragsobjekts von diesen Rechten gesichert ist – und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird (§ 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV). Für diesen Fall darf sich die Bank vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 MaBV bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen (§ 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV). Die Freistellungserklärung ist daher genau zu lesen: Sie entscheidet, ob der Erwerber das lastenfreie Grundstück oder „nur“ sein Geld zurückerhält.
3. Die Bürgschaft nach § 7 MaBV
Hat der Bauträger Vorauszahlungen gegen Bürgschaft erhalten, sichert diese die Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte; nach der Rechtsprechung sind grundsätzlich auch Ansprüche wegen Mängeln erfasst, etwa auf Ersatz von Mängelbeseitigungsaufwendungen (BGH, Urteil vom 18. Juni 2002 – XI ZR 359/01). Wird die Bürgschaft dagegen bei Zahlung nach Baufortschritt lediglich an Stelle der Sicherungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 MaBV gestellt, sichert sie Mängelansprüche nicht (BGH, Urteil vom 9. Dezember 2010 – VII ZR 206/09).
4. Die Fertigstellungssicherheit
Ob und in welchem Umfang dem Erwerber zusätzlich eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel nach § 650m Abs. 2 BGB zusteht, richtet sich nach § 650u Abs. 2 BGB.
III. Das Insolvenzverfahren
1. Das Wahlrecht des Insolvenzverwalters
Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens kann der Insolvenzverwalter bei beiderseits nicht vollständig erfüllten Verträgen wählen, ob er den Vertrag erfüllt oder die Erfüllung ablehnt (§ 103 Abs. 1 InsO). Der Erwerber kann den Verwalter zur Ausübung des Wahlrechts auffordern; der Verwalter muss sich dann unverzüglich erklären, andernfalls kann er nicht auf Erfüllung bestehen (§ 103 Abs. 2 Satz 2, 3 InsO).
- Erfüllungswahl: Der Verwalter führt das Bauvorhaben fort, häufig mit einem neuen Generalunternehmer. Die Ansprüche des Erwerbers sind Masseverbindlichkeiten. In der Praxis kommt dies in Betracht, wenn die noch ausstehenden Kaufpreisraten die Fertigstellungskosten übersteigen.
- Erfüllungsablehnung: Der Erwerber kann dann eine Forderung wegen der Nichterfüllung nur als Insolvenzgläubiger geltend machen und zur Tabelle anmelden (§ 103 Abs. 2 Satz 1 InsO). Die Quoten fallen bei Bauträgerinsolvenzen typischerweise gering aus.
2. Die Wirkung der Vormerkung bei Erfüllungsablehnung
Auch bei Erfüllungsablehnung bleibt der vormerkungsgesicherte Anspruch auf Eigentumsverschaffung nach § 106 InsO durchsetzbar. Der Erwerber kann also die Übertragung des Grundstücks bzw. Miteigentumsanteils im gegenwärtigen Bauzustand verlangen. Wie der noch offene Kaufpreis dabei zwischen Grundstücks- und Bauleistungsanteil aufzuteilen ist und welche Zahlungen der Erwerber noch schuldet, ist im Einzelfall anhand der vertraglichen Preisaufteilung und des erreichten Bautenstands zu ermitteln.
3. Vorsicht beim Rücktritt
Ein Rücktritt vom Bauträgervertrag kann zum Verlust der Vormerkung führen, weil diese als akzessorisches Sicherungsmittel mit dem gesicherten Anspruch erlischt. Der Erwerber verliert damit sein wichtigstes insolvenzfestes Recht. Ein Rücktritt sollte daher niemals ohne vorherige rechtliche Prüfung der Folgen erklärt werden.
IV. Die Erwerbergemeinschaft
Bei Wohnanlagen stellt sich zusätzlich die Frage der gemeinsamen Fertigstellung. Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits entstanden (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG), kann sie über Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließen und die Ausübung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelrechte der Erwerber durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen; die Beschlusskompetenz folgt nach der Rechtsprechung nicht aus § 9a Abs. 2 WEG, sondern aus der Verwaltungsbefugnis der Gemeinschaft für das gemeinschaftliche Eigentum (BGH, Urteil vom 11. November 2022 – V ZR 213/21). Ein koordiniertes Vorgehen aller Erwerber gegenüber Insolvenzverwalter und Globalbank stärkt die Verhandlungsposition erheblich, etwa bei der Finanzierung der Fertigstellung durch Nachschüsse.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Erwerber: Checkliste für die ersten Wochen
2. Hausverwaltungen neu entstandener Gemeinschaften
3. Handwerker und Nachunternehmer des Bauträgers
VI. Fazit
Das Bauträgerrecht bietet mit Vormerkung, Freistellungserklärung und MaBV-Bürgschaft solide, aber nicht lückenlose Sicherungen. In der Insolvenz kommt es darauf an, diese Instrumente richtig einzusetzen und die Verhandlungen mit Insolvenzverwalter und Globalbank strategisch zu führen. Frühzeitige anwaltliche Beratung ist dringend zu empfehlen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
