Bei größeren Immobilientransaktionen stellen Verkäufer den Kaufinteressenten Unterlagen in einem (virtuellen) Datenraum zur Verfügung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dies die Aufklärungspflicht nur unter bestimmten Voraussetzungen erfüllt. Die Grundsätze sind auch für den Erwerb von Eigentumswohnungen von erheblicher Bedeutung.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Datenraum erfüllt die Aufklärungspflicht nur, wenn der Verkäufer berechtigt erwarten darf, dass der Käufer die Information dort findet.
- Kurzfristig nachgeschobene Dokumente müssen gesondert angezeigt werden.
- Die Grundsätze gelten auch beim Kauf einer Eigentumswohnung – etwa für Sonderumlagen und Sanierungsbeschlüsse.
I. Der Sachverhalt
Die Verkäuferin veräußerte mit notariellem Vertrag vom 25. März 2019 mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex für 1.525.000 Euro unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im Kaufvertrag erklärte sie unter anderem, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten nicht bevorstünden. Tatsächlich hatte die Eigentümerversammlung bereits am 1. November 2016 beschlossen, eine frühere Mehrheitseigentümerin zur Umsetzung eines im Jahr 2006 gefassten Beschlusses über Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf Zahlung von 50 Millionen Euro in Anspruch zu nehmen; die Erhebung einer Sonderumlage in gleicher Höhe war abgelehnt worden. Das Protokoll dieser Versammlung stellte die Verkäuferin erst am 22. März 2019 – drei Tage vor dem Notartermin – ohne gesonderten Hinweis in den Datenraum ein.
Landgericht Hildesheim und Oberlandesgericht Celle wiesen die Schadensersatzklage der Käuferin ab. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil bis auf einen Nebenpunkt auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück.
II. Die Entscheidung
1. Aufklärungspflicht über drohende Kosten
Die anstehenden Umbaumaßnahmen waren offenbarungspflichtig. Solange die geplanten Maßnahmen nicht umgesetzt und bezahlt waren, bestand für die Käuferin als künftige Eigentümerin die konkrete Gefahr, die Kosten anteilig tragen zu müssen.
2. Erfüllung durch Datenraum nur bei berechtigter Erwartung der Kenntnisnahme
Der Verkäufer, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum gewährt, erfüllt seine Aufklärungspflicht nur, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, etwa
- ob und in welchem Umfang der Käufer – wozu er von Gesetzes wegen nicht verpflichtet ist – eine Due Diligence durchführt,
- wie der Datenraum und der Zugriff hierauf strukturiert und organisiert sind und welche Vereinbarungen hierzu getroffen wurden,
- wie wichtig die Information ist, um deren Offenbarung es geht, und wie leicht sie im Datenraum aufzufinden ist.
Im entschiedenen Fall durfte die Verkäuferin nicht erwarten, dass die Käuferin ein am Freitag vor dem Notartermin am Montag ohne gesonderten Hinweis eingestelltes Protokoll noch zur Kenntnis nimmt.
3. Richtigkeit von Angaben im Kaufvertrag
Unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht müssen Angaben des Verkäufers – auch im Kaufvertrag – richtig sein. Unzutreffende Erklärungen können einen Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss begründen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB).
III. Bedeutung über Gewerbetransaktionen hinaus
Die Entscheidung betraf den Erwerb von Gewerbeeinheiten in einer Wohnungseigentumsanlage. Ihre Grundsätze gelten aber ebenso beim Kauf einer Eigentumswohnung: Beschlüsse über Sonderumlagen, anstehende Erhaltungsmaßnahmen oder Beschlussanfechtungsverfahren sind für den Erwerber wirtschaftlich bedeutsam. Die bloße Übergabe eines Stapels von Versammlungsprotokollen erfüllt die Aufklärungspflicht nicht ohne Weiteres, wenn der Verkäufer nicht erwarten kann, dass der Käufer die entscheidende Information darin findet.
Die Oberlandesgerichte greifen die Entscheidung inzwischen auf; so hat das Oberlandesgericht Hamm die Pflicht zur vollständigen Beantwortung von Fragen ausdrücklich auf V ZR 77/22 gestützt (Urteil vom 23. März 2026 – 22 U 66/25).
IV. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Verkäufer, Investoren und Projektentwickler
2. Hausverwaltungen
3. Käufer von Eigentumswohnungen
4. Private Verkäufer
V. Fazit
Ein Datenraum ist ein Hilfsmittel der Aufklärung, kein Ersatz dafür. Entscheidend ist, ob der Verkäufer berechtigt erwarten durfte, dass der Käufer die maßgebliche Information tatsächlich zur Kenntnis nimmt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
