Kleingeredet ist auch getäuscht: Bagatellisierende Verkäuferantworten und Arglist

I. Der Sachverhalt

Die Kläger kauften mit notariellem Vertrag vom 7. Juli 2023 ein Wohnhaus mit Keller aus dem Baujahr 1922 für 320.000 Euro. Die Besichtigungen führte der Sohn der Verkäuferin. Auf die Frage der Kläger, ob es Feuchtigkeitsprobleme im Keller gegeben habe, verneinte er dies. Er erwähnte lediglich, in der Einliegerwohnung habe es einen „tennisballgroßen Stockfleck“ gegeben, den sich ein Gutachter angesehen habe; Arbeiten seien durchgeführt worden.

Tatsächlich lag eine fachliche Stellungnahme eines von der Verkäuferin beauftragten Sachverständigen aus dem Jahr 2021 vor. Danach waren die Kellerwände nass, die Fliesenfugen dunkel verfärbt, und an den Wänden der Einliegerwohnung fanden sich Feuchteschäden bis etwa 100 Zentimeter und Schimmelschäden bis etwa 30 Zentimeter Höhe. Die Stellungnahme wurde den Kaufinteressenten nicht ausgehändigt.

Die Kläger erklärten am 1. Dezember 2023 die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Das Landgericht Bochum wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht Hamm verurteilte die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung.

II. Die Entscheidungsgründe

1. Wissenszurechnung des Verhandlungsgehilfen

Die Verkäuferin muss sich Wissen und Erklärungen ihres Sohnes analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Er war Verhandlungsgehilfe, weil er originär dem Verkäufer obliegende Aufgaben übernahm – Gespräche mit Interessenten führte und Besichtigungen leitete – und nicht nur weisungsgemäß die Tür aufschloss. Auf die Voraussetzungen des § 123 Abs. 2 BGB kam es daher nicht an.

2. Pflicht zur vollständigen Beantwortung von Fragen

Unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht muss der Verkäufer Fragen des Käufers richtig und vollständig beantworten (BGH, Urteil vom 15. September 2023 – V ZR 77/22). Auch bagatellisierende Antworten können Arglist begründen (BGH, Urteil vom 21. Juni 2024 – V ZR 79/23).

Die Verneinung von Feuchtigkeitsproblemen war unvollständig; die Feststellungen des Sachverständigen hätten offengelegt werden müssen. Die Schilderung eines „tennisballgroßen Stockflecks“ war angesichts großflächiger Feuchte- und Schimmelschäden grob bagatellisierend und erweckte den unzutreffenden Eindruck, dies sei der einzige Befund gewesen.

3. Arglist

Für Arglist genügt, dass der Verkäufer den aufklärungsbedürftigen Umstand zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Offenbarung nicht oder nicht so kaufen würde (BGH, Urteil vom 6. März 2020 – V ZR 2/19). Die gezielte Frage nach der Trockenheit des Kellers ließ nur den Schluss zu, dass dieser Punkt für die Kaufentscheidung erheblich war. Die persönliche Einschätzung des Sohnes, der Keller sei trocken, entlastete nicht; zudem war er bei den Messungen anwesend und kannte das Ergebnis.

4. Kausalität

Es genügt, dass die Täuschung nach der Lebenserfahrung Einfluss auf die Entschließung hatte; Mitursächlichkeit reicht (BGH, Urteil vom 12. Mai 1995 – V ZR 34/94). Die Kläger hatten nachvollziehbar dargelegt, dass sie wegen begrenzter finanzieller Mittel gezielt nach der Trockenheit gefragt hatten.

III. Die Rechtsfolgen im Einzelnen

• Rückabwicklung: Rückzahlung des Kaufpreises nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB, Zug um Zug gegen Rückübereignung.
• Zweikondiktionenlehre: Wegen der arglistigen Täuschung gilt nicht die Saldotheorie; die Verkäuferin hätte etwaige Gegenansprüche selbst geltend machen müssen.
• Kein Annahmeverzug: Zinsen wegen Verzugs oder Rechtshängigkeit wurden versagt. Ein tatsächliches Angebot hätte die Mitteilung eines Beurkundungstermins bei einem bereiten Notar erfordert. Ein wörtliches Angebot scheiterte daran, dass die Kläger nicht die lastenfreie Rückübereignung angeboten hatten – sie hatten zwischenzeitlich eine Grundschuld über 349.000 Euro eintragen lassen.
• Vorgerichtliche Anwaltskosten: Die Verkäuferin wurde als Schadensersatz zur Freistellung der Kläger von den vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt.

Die Revision wurde nicht zugelassen.

IV. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Maklerunternehmen und gewerbliche Verkäufer

2. Private Verkäufer

3. Käufer

V. Fazit

Der Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er Fragen unvollständig oder verharmlosend beantwortet. Die Entscheidung zeigt zugleich, wie sorgfältig die Rückabwicklung prozessual vorbereitet werden muss.