Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert, und Bayern hat seine Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026 neu gefasst. Für Vermieter und Hausverwaltungen im Großraum München bedeutet das: Bei jeder Neuvermietung ist die zulässige Miete sorgfältig zu ermitteln – und die Ausnahmen müssen vor Vertragsschluss offengelegt werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Wiedervermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens zehn Prozent übersteigen.
- Ausnahmen – etwa eine höhere Vormiete oder eine umfassende Modernisierung – helfen nur, wenn der Vermieter sie vor Vertragsschluss mitteilt.
- Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter unter Umständen ab Mietbeginn zurückfordern.
I. Der Rechtsrahmen
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen. Der Bundestag hat am 26. Juni 2025 beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern.
Bayern hat die Mieterschutzverordnung am 16. Dezember 2025 neu gefasst. Sie gilt seit dem 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 in 285 Städten und Gemeinden, darunter die Landeshauptstadt München und zahlreiche Gemeinden im Umland. Neben der Mietpreisbremse regelt die Verordnung die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent bei Bestandsmieterhöhungen und eine verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Wohnungseigentum.
II. Die Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht ausnahmslos:
- Vormiete: War die Miete des Vormieters höher, darf eine Miete bis zu deren Höhe vereinbart werden (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Modernisierung: Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe (§ 556e Abs. 2 BGB).
- Neubau und umfassende Modernisierung: Nicht erfasst sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).
III. Die vorvertragliche Auskunftspflicht
Will sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen stützen, muss er den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterbleibt die Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen; holt er sie in der vorgeschriebenen Form nach, gilt dies erst zwei Jahre nach Nachholung.
IV. Die Folgen einer überhöhten Miete
Eine Vereinbarung über eine unzulässig hohe Miete ist insoweit unwirksam, als die zulässige Miete überschritten wird. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Rügt er den Verstoß innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und ist das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge nicht beendet, erstreckt sich der Rückzahlungsanspruch auch auf die vor der Rüge fällig gewordene Miete (§ 556g Abs. 2 BGB).
V. Ausblick
Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 einen weiteren Gesetzentwurf zum Mietrecht beschlossen, der unter anderem Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen und Regeln für möblierte Wohnungen und Kurzzeitmietverträge schaffen soll. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten; ein Inkrafttreten steht noch nicht fest.
VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Vermieter und Hausverwaltungen
2. Mieter
VII. Fazit
Die Mietpreisbremse bleibt in München bis mindestens Ende 2029 prägend für jede Neuvermietung. Rechtssicherheit schafft eine dokumentierte Mietermittlung – und die rechtzeitige Offenlegung von Ausnahmen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
