Ausgebaute Dachgeschosse, Wohnnutzung im Keller, ungenehmigte Anbauten: Baurechtswidrige Zustände sind beim Kauf von Bestandsimmobilien keine Seltenheit. Der Beitrag zeigt, wann der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haftet – und warum der Käufer in der Beweisführung häufig die schwierigere Position hat.
Das Wichtigste in Kürze
- Fehlt für eine ausgeübte Nutzung die Baugenehmigung, kann ein Sachmangel vorliegen.
- Der Käufer trägt die Beweislast dafür, dass der Verkäufer nicht aufgeklärt hat.
- Bauakte einsehen und die Genehmigungslage im Kaufvertrag regeln.
I. Fehlende Genehmigung als Sachmangel
Eine Immobilie ist mangelhaft, wenn ihr die vereinbarte Beschaffenheit fehlt oder sie sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet (§ 434 BGB). Fehlt für eine tatsächlich ausgeübte Nutzung – etwa zu Wohnzwecken – die erforderliche Baugenehmigung, liegt nach der Rechtsprechung regelmäßig ein Sachmangel vor, weil die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der Genehmigung untersagen kann (BGH, Urteil vom 12. April 2013 – V ZR 266/11). In Bayern kann die Bauaufsichtsbehörde bei rechtswidrigen Anlagen die Beseitigung anordnen oder die Nutzung untersagen (Art. 76 BayBO).
II. Gewährleistungsausschluss und Arglist
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Sachmängelhaftung regelmäßig ausgeschlossen. Auf den Ausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Zudem kann der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB) und Rückabwicklung verlangen. Der baurechtswidrige Zustand ist grundsätzlich offenbarungspflichtig, wenn der Verkäufer ihn kennt.
III. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs
1. Sachverhalt
Die Verkäufer veräußerten 2013 für 120.000 Euro ein Grundstück mit Wochenendhaus und angebauter Motorradgarage unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Die Garage war ohne Genehmigung als Wohnraum genutzt worden; dadurch war die für ein Wochenendhaus zulässige Grundfläche deutlich überschritten. Der Kaufvertrag enthielt die Erklärung, den Verkäufern seien keine „unsichtbaren Mängel“ bekannt. Nachdem die Bauaufsichtsbehörde im Oktober 2015 angekündigt hatte, gegen die baurechtswidrigen Zustände – insbesondere durch Rückbau – vorzugehen, fochten die Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an. Streitig war, ob die Verkäufer über den baurechtswidrigen Zustand aufgeklärt hatten.
2. Beweislast beim Käufer
Das Oberlandesgericht Koblenz hatte den Verkäufern die Beweislast für die behauptete Aufklärung auferlegt. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf: Wer einen Vertrag wegen arglistiger Täuschung durch Verschweigen anficht, trägt die Darlegungs- und Beweislast auch für die unterbliebene Offenbarung. Die im Kaufvertrag enthaltene Erklärung, dem Verkäufer seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von diesem Grundsatz. Der Senat knüpfte damit an seine ständige Rechtsprechung zur Beweislast für die unterbliebene Aufklärung an (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2003 – V ZR 100/02; BGH, Urteil vom 27. Juni 2014 – V ZR 55/13).
3. Sekundäre Darlegungslast des Verkäufers
Der Käufer muss allerdings nicht alle theoretisch denkbaren Aufklärungsmöglichkeiten ausräumen. Den Verkäufer trifft eine sekundäre Darlegungslast: Er muss konkret vortragen, wann, wo und wie er aufgeklärt haben will. Erst diesen Vortrag muss der Käufer widerlegen.
IV. Praktische Konsequenzen
Die Entscheidung verdeutlicht ein strukturelles Beweisproblem des Käufers: Aufklärungsgespräche finden meist mündlich bei Besichtigungen statt. Behauptet der Verkäufer eine mündliche Aufklärung, muss der Käufer beweisen, dass sie nicht stattgefunden hat. Umgekehrt zeigt die Rechtsprechung, dass ein Verkäufer, der auf konkrete Fragen unvollständig oder bagatellisierend antwortet, sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen kann (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 23. März 2026 – 22 U 66/25).
Neben dem Verkäufer kommt eine Haftung des Maklers in Betracht, wenn er von der fehlenden Genehmigung wusste oder unzutreffende Angaben im Exposé gemacht hat.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Käufer
2. Private Verkäufer
3. Maklerunternehmen
4. Projektentwickler und Bestandshalter beim Ankauf
VI. Fazit
Schwarzbauten sind ein erhebliches Transaktionsrisiko für beide Seiten. Der Käufer trägt die Beweislast für eine unterbliebene Aufklärung, der Verkäufer das Risiko, seine behauptete Aufklärung nicht konkret darlegen zu können. Klarheit schaffen nur eine sorgfältige Prüfung der Bauakte und eine ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
