Die Baukosten laufen aus dem Ruder, der Bauherr fühlt sich vom Architekten falsch beraten. Ob der Architekt für die Mehrkosten einstehen muss, hängt davon ab, welche Kostenvorgaben vereinbart waren, ob er seine Pflichten zur Kostenermittlung und -kontrolle verletzt hat – und ob dem Bauherrn tatsächlich ein Schaden entstanden ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Architekt muss die Kostenvorstellungen des Bauherrn ermitteln und bei seiner Planung berücksichtigen.
- Eine vereinbarte Baukostenobergrenze ist eine Beschaffenheitsvereinbarung; ihre Überschreitung ist ein Mangel der Planung.
- Ein Schadensersatz setzt voraus, dass dem Bauherrn nach Abzug des Wertzuwachses ein Vermögensnachteil verbleibt.
I. Pflicht zur Berücksichtigung der Kostenvorstellungen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Architekt bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung den wirtschaftlichen Rahmen für das Bauvorhaben abstecken und die Kostenvorstellungen des Bauherrn erfragen muss. Er hat diese Vorstellungen bei der Planung zu berücksichtigen; auch ohne ausdrückliche Vereinbarung einer Obergrenze können sie den Planungsauftrag begrenzen (BGH, Urteil vom 21. März 2013 – VII ZR 230/11).
Seit 2018 ist dies auch gesetzlich verankert: Ist der Planungsstand noch offen, erstellt der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung (§ 650p Abs. 2 BGB).
II. Die Baukostenobergrenze
Haben die Parteien eine Baukostenobergrenze vereinbart, handelt es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Überschreitet die Planung diese Grenze, ist das Architektenwerk mangelhaft. Ob eine Obergrenze vereinbart wurde, ist durch Auslegung zu ermitteln; die bloße Mitteilung eines Budgets genügt nicht ohne Weiteres.
Ob Toleranzen zugunsten des Architekten bestehen, hängt vom Einzelfall ab. Bei einer ausdrücklich vereinbarten Obergrenze ist für pauschale Toleranzen regelmäßig kein Raum.
III. Pflichten zur Kostenermittlung und Kostenkontrolle
Neben der Planung schuldet der Architekt je nach Leistungsumfang Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung sowie eine begleitende Kostenkontrolle. Er muss den Bauherrn rechtzeitig informieren, wenn sich Kostensteigerungen abzeichnen, damit dieser gegensteuern kann.
IV. Der Schaden
Ein Schadensersatzanspruch des Bauherrn setzt einen Vermögensschaden voraus. Die Mehrkosten allein sind nicht automatisch der Schaden: Hat das Gebäude durch die teurere Ausführung einen entsprechenden Wertzuwachs erfahren, ist dieser anzurechnen. Der Schaden kann aber etwa in zusätzlichen Finanzierungskosten oder darin liegen, dass der Bauherr bei rechtzeitiger Information kostengünstiger gebaut hätte.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Architekten und Planungsbüros
2. Bauherren und Wohnungseigentümergemeinschaften
VI. Fazit
Kostensicherheit entsteht durch klare Vorgaben des Bauherrn und eine transparente Kostenkontrolle des Architekten. Wo beides fehlt, entstehen Haftungsstreitigkeiten mit ungewissem Ausgang.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
