Die Abnahme ist der Wendepunkt jedes Werk- und Bauvertrags: Mit ihr wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht über, die Verjährung der Mängelansprüche beginnt und die Beweislast verschiebt sich. Der Beitrag erläutert, wann der Besteller abnehmen muss, wie die fiktive Abnahme funktioniert, wann eine Verweigerung berechtigt ist und warum Vorbehalte nicht vergessen werden dürfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden; bei wesentlichen Mängeln ist die Verweigerung berechtigt.
- Die fiktive Abnahme nach Fristsetzung scheitert schon, wenn der Besteller fristgerecht einen einzigen Mangel benennt – gegenüber Verbrauchern zudem ohne Hinweis in Textform.
- Mit der Abnahme werden Vergütung, Gefahrübergang, Verjährungsbeginn und Beweislast neu verteilt; bekannte Mängel und Vertragsstrafen müssen vorbehalten werden.
I. Was die Abnahme ist
Unter Abnahme versteht man die körperliche Entgegennahme des Werks verbunden mit der Erklärung des Bestellers, das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß zu billigen. Sie kann ausdrücklich oder förmlich erfolgen, etwa durch ein gemeinsam unterzeichnetes Abnahmeprotokoll. Sie kann aber auch schlüssig erklärt werden, etwa wenn der Besteller das Werk nach einer angemessenen Prüfungsfrist rügelos in Gebrauch nimmt oder die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt; ob ein solches Verhalten als Abnahme zu werten ist, hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Daneben kennt das Gesetz seit dem 1. Januar 2018 eine fiktive Abnahme (§ 640 Abs. 2 BGB). Ist die VOB/B vereinbart, gelten ergänzend die Regelungen des § 12 VOB/B.
Weil an die Abnahme zahlreiche Rechtsfolgen anknüpfen, sollte ihr Zeitpunkt nie dem Zufall überlassen bleiben. Streit über die Frage, „ob und wann abgenommen wurde“, gehört zu den häufigsten Ursachen langwieriger Bauprozesse.
II. Abnahmepflicht und berechtigte Verweigerung
1. Die Pflicht zur Abnahme
Nach § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern die Abnahme nicht nach der Beschaffenheit des Werks ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden (§ 640 Abs. 1 Satz 2 BGB). Abnahmereif ist das Werk danach, wenn es fertiggestellt ist und keine wesentlichen Mängel aufweist. Vollständige Mangelfreiheit verlangt das Gesetz für die Abnahmepflicht nicht.
2. Wann ist ein Mangel wesentlich?
Eine feste Schwelle gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof stellt – zur gleichgelagerten Regelung in der VOB/B – auf Art und Umfang des Mangels und vor allem auf seine Auswirkungen ab; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls zum Zeitpunkt der Abnahme (BGH, Urteil vom 30. April 1992 – VII ZR 185/90). Mängel, die die Standsicherheit, die Dichtigkeit, den Brandschutz oder die Gebrauchstauglichkeit betreffen, werden danach regelmäßig wesentlich sein. Optische Kleinigkeiten wie ein Kratzer an einer Sockelleiste sind es in der Regel nicht. Auch eine Vielzahl für sich genommen kleiner Mängel kann in der Gesamtschau ins Gewicht fallen.
3. Unberechtigte Verweigerung
Verweigert der Besteller die Abnahme, obwohl das Werk abnahmereif ist, kann der Unternehmer die Vergütung einklagen; ob das Werk abnahmereif war, prüft das Gericht im Werklohnprozess. Gerät der Besteller in Annahmeverzug, geht nach § 644 Abs. 1 Satz 2 BGB zudem die Gefahr auf ihn über.
III. Die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB
1. Voraussetzungen
Ein Werk gilt auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat (§ 640 Abs. 2 Satz 1 BGB). Erforderlich sind damit die Fertigstellung des Werks, eine Fristsetzung und das Schweigen des Bestellers. Wie lang die Frist sein muss, regelt das Gesetz nicht; die in § 12 Abs. 1 VOB/B vorgesehenen zwölf Werktage können nach unserer Einschätzung als Anhaltspunkt dienen.
2. Verweigerung unter Angabe eines Mangels
Der Besteller verhindert die Fiktion bereits, wenn er innerhalb der Frist einen einzigen Mangel benennt. Nach Auffassung des Landgerichts Nürnberg-Fürth genügt es, den Mangel so zu bezeichnen, dass der Unternehmer ihn nachvollziehen und verorten kann; die Angabe von Symptomen reicht aus, zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln wird insoweit nicht unterschieden (LG Nürnberg-Fürth, Endurteil vom 3. Mai 2021 – 12 O 6673/20). Die Verweigerung unter Mängelangabe bedeutet allerdings nicht, dass sie auch berechtigt ist. Benennt der Besteller nur unwesentliche Mängel, tritt zwar keine Fiktion ein; seine Abnahmepflicht nach § 640 Abs. 1 BGB bleibt aber bestehen.
3. Besonderheit beim Verbraucher
Ist der Besteller Verbraucher, tritt die Fiktion nur ein, wenn der Unternehmer ihn zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hingewiesen hat; der Hinweis muss in Textform erfolgen (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB). Fehlt der Hinweis, läuft die Fristsetzung ins Leere.
4. Fiktive Abnahme nach VOB/B
§ 12 Abs. 5 VOB/B sieht eigene Fiktionstatbestände vor: Die Leistung gilt als abgenommen mit Ablauf von zwölf Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung oder mit Ablauf von sechs Werktagen nach Beginn der Benutzung, wenn keine Abnahme verlangt wird. Gegenüber Verbrauchern unterliegt die VOB/B der vollen AGB-Kontrolle; ob diese Fiktionen dort Bestand haben, ist nach unserer Einschätzung zweifelhaft.
IV. Die Zustandsfeststellung nach § 650g BGB
Beim Bauvertrag hat der Gesetzgeber ein Instrument für den Fall geschaffen, dass die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert wird: Auf Verlangen des Unternehmers hat der Besteller an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken; die Feststellung soll mit Datum versehen und von beiden Parteien unterschrieben werden. Bleibt der Besteller einem vereinbarten oder vom Unternehmer innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin fern, kann der Unternehmer die Feststellung einseitig vornehmen und muss dem Besteller eine Abschrift zur Verfügung stellen. Ist das Werk dem Besteller verschafft worden und ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht angegeben, wird vermutet, dass er nach der Feststellung entstanden und vom Besteller zu vertreten ist – es sei denn, der Mangel kann nach seiner Art nicht vom Besteller verursacht worden sein (§ 650g Abs. 1 bis 3 BGB). Die Zustandsfeststellung ist keine Abnahme; sie löst weder Fälligkeit noch Verjährungsbeginn aus, sichert aber die Beweislage.
V. Die Folgen der Abnahme
1. Gefahrübergang
Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer die Gefahr (§ 644 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird das Werk vorher beschädigt oder zerstört, muss er grundsätzlich neu herstellen, ohne zusätzliche Vergütung verlangen zu können.
2. Fälligkeit der Vergütung
Die Vergütung ist bei der Abnahme zu entrichten (§ 641 Abs. 1 Satz 1 BGB) und ab Abnahme zu verzinsen (§ 641 Abs. 4 BGB). Beim Bauvertrag setzt die Fälligkeit zusätzlich eine prüffähige Schlussrechnung voraus; sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang begründete Einwendungen erhebt (§ 650g Abs. 4 BGB). Wegen Mängeln kann der Besteller nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).
3. Beginn der Verjährung
Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 2 BGB). Bei Bauwerken beträgt die Frist fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), bei sonstigen Arbeiten an Sachen zwei Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB).
4. Umkehr der Beweislast
Vor der Abnahme, bei berechtigter Abnahmeverweigerung und hinsichtlich vorbehaltener Mängel muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist, sofern der Besteller einen Mangel substantiiert vorträgt; nach der Abnahme trägt der Besteller die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels (BGH, Urteil vom 24. Oktober 1996 – VII ZR 98/94).
5. Mängelrechte grundsätzlich erst nach Abnahme
Die Mängelrechte des § 634 BGB kann der Besteller grundsätzlich erst nach der Abnahme mit Erfolg geltend machen. Ausnahmsweise gilt anderes, wenn ein Abrechnungsverhältnis entstanden ist, etwa weil der Besteller endgültig nicht mehr mit dem Unternehmer zusammenarbeiten will; das bloße Verlangen eines Kostenvorschusses genügt dafür nicht (BGH, Urteil vom 19. Januar 2017 – VII ZR 301/13).
VI. Der Vorbehalt bekannter Mängel
Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk nach § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ab, obwohl er den Mangel kennt, stehen ihm die Rechte aus § 634 Nr. 1 bis 3 BGB – Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung – nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Schadensersatzansprüche (§ 634 Nr. 4 BGB) bleiben unberührt. Maßgeblich ist positive Kenntnis; bloßes Kennenmüssen genügt nicht.
Ebenso wichtig ist der Vorbehalt der Vertragsstrafe: Nimmt der Gläubiger die Erfüllung an, kann er die Strafe nur verlangen, wenn er sich das Recht dazu bei der Annahme vorbehält (§ 341 Abs. 3 BGB). Die VOB/B verlangt bei der förmlichen Abnahme die Aufnahme solcher Vorbehalte in die Niederschrift und bei fiktiver Abnahme ihre Geltendmachung spätestens zu den Fiktionszeitpunkten (§ 12 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5 Nr. 3 VOB/B).
VII. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Bauunternehmen und Handwerksbetriebe
2. Private Bauherren
VIII. Fazit
Die Abnahme entscheidet über Geld, Gefahr, Fristen und Beweislast. Die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB beschleunigt die Klärung, lässt sich aber durch die Benennung eines einzigen Mangels verhindern. Für beide Seiten gilt: Abnahmevorgänge sollten bewusst gestaltet, dokumentiert und mit den erforderlichen Vorbehalten versehen werden.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom Oktober 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
