In München werden viele Altbauten von Bauträgern umfassend saniert und als Eigentumswohnungen verkauft. Häufig schließen die Verträge die Haftung für die alte Bausubstanz aus. Der Bundesgerichtshof sieht das kritisch: Wer eine Sanierung verspricht, die nach Umfang und Bedeutung einem Neubau vergleichbar ist, haftet nach Werkvertragsrecht – auch für Teile des Altbaus.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer umfassenden Sanierung haftet der Bauträger nach Werkvertragsrecht, nicht nur nach Kaufrecht.
- Die Haftung kann sich auch auf die nicht erneuerte Altbausubstanz erstrecken.
- Formularmäßige Haftungsausschlüsse für die Altbausubstanz sind bei solchen Verträgen häufig unwirksam.
I. Kaufrecht oder Werkvertragsrecht?
Wer eine gebrauchte Immobilie verkauft, haftet nach Kaufrecht und kann die Sachmängelhaftung weitgehend ausschließen. Verpflichtet sich der Verkäufer aber zu Bauleistungen, kann Werkvertragsrecht anwendbar sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Bauträger, der ein Altbauobjekt veräußert und Herstellungsverpflichtungen übernimmt, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts haftet (BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 – VII ZR 257/03).
II. Wann ist die Sanierung „neubaugleich“?
Maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung der vertraglich übernommenen Leistungen. Indizien sind etwa die Erneuerung von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Bädern, die Umwandlung in Wohnungseigentum mit neuer Grundrissgestaltung oder eine Werbung mit „Kernsanierung“ oder „Sanierung bis auf die Grundmauern“. Auch die Angaben im Exposé und in der Baubeschreibung können für die Auslegung herangezogen werden.
III. Haftungsausschlüsse
Formularmäßige Klauseln, mit denen der Bauträger die Haftung für die Altbausubstanz ausschließt, sind in solchen Verträgen häufig unwirksam, weil sie das werkvertragliche Leistungsversprechen aushöhlen. Wirksam kann ein Ausschluss sein, wenn er individuell ausgehandelt und der Erwerber über die Folgen belehrt wurde, insbesondere bei notariellen Verträgen, die eingehend erörtert wurden.
IV. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Bauträger und Projektentwickler
2. Erwerber sanierter Altbauwohnungen
V. Fazit
Wer einen Altbau neubaugleich saniert verkauft, muss auch für die Altbausubstanz einstehen. Für Erwerber lohnt es sich, Haftungsausschlüsse nicht ungeprüft hinzunehmen.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
