Die virtuelle Eigentümerversammlung

I. Ausgangslage

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hatte der Gesetzgeber zum 1. Dezember 2020 die Möglichkeit geschaffen, Wohnungseigentümern die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung zu gestatten (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Eine Versammlung ganz ohne Versammlungsort war dagegen nicht vorgesehen. Diese Lücke hat das Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vom 10. Oktober 2024 geschlossen. Es wurde am 16. Oktober 2024 verkündet (BGBl. 2024 I Nr. 306) und ist am 17. Oktober 2024 in Kraft getreten. Kernstück ist der neue § 23 Abs. 1a WEG, flankiert von einer Übergangsregel in § 48 Abs. 6 WEG.

II. Die Regelung im Überblick

1. Der Wortlaut

§ 23 Abs. 1a Satz 1 WEG lautet: „Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung).“ Nach Satz 2 muss die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung „hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein“.

2. Qualifizierte Mehrheit

Erforderlich sind mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen. Maßgeblich ist also nicht die Gesamtzahl der Wohnungseigentümer oder der Miteigentumsanteile, sondern das Abstimmungsergebnis in der Versammlung, in der über die Einführung beschlossen wird. Solange eine Legitimation für das virtuelle Format noch nicht besteht, kann der Einführungsbeschluss nach unserer Einschätzung nicht in einer rein virtuellen Versammlung gefasst werden; in Betracht kommen eine Präsenz- oder hybride Versammlung oder ein Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 WEG.

3. „Stattfindet“ oder „stattfinden kann“

Der Wortlaut eröffnet zwei Gestaltungen: Die Gemeinschaft kann festlegen, dass Versammlungen virtuell stattfinden, oder lediglich die Möglichkeit eröffnen, dass sie virtuell stattfinden können. Im zweiten Fall entscheidet der Einberufende über das Format der einzelnen Versammlung. Im Schrifttum wird die flexible Variante teilweise als vorzugswürdig angesehen, weil sie andere Formate nicht für die gesamte Laufzeit ausschließt.

4. Zeitliche Begrenzung

Die Legitimation gilt längstens drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach bedarf es eines neuen Beschlusses mit derselben qualifizierten Mehrheit. Eine unbefristete Umstellung auf das virtuelle Format lässt der Normtext nicht zu.

5. Vergleichbarkeit mit der Präsenzversammlung

Was „vergleichbar“ bedeutet, sagt das Gesetz nicht. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs ist eine Videokonferenz mit Audio- und Videoverbindung in beide Richtungen in Echtzeit erforderlich; ein Chat oder eine Telefonkonferenz genügen nicht. Zu gewährleisten sind insbesondere das Rede-, Frage-, Antrags- und Stimmrecht. Eigentümer ohne eigenen Internetzugang verweist die Begründung auf Unterstützung durch Dritte und auf die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen (BT-Drs. 20/9890).

III. Übergangsregel: Präsenzversammlung bis einschließlich 2028

Im Gesetzgebungsverfahren hat der Rechtsausschuss § 48 Abs. 6 WEG eingefügt (BT-Drs. 20/12146). Die Vorschrift lautet: „Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, sofern die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt nicht zur Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit der in einer virtuellen Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.“

Daraus folgt:

• Die Pflicht erfasst nur Beschlüsse nach § 23 Abs. 1a WEG, die vor dem 1. Januar 2028 gefasst werden. Für Gemeinschaften, die das virtuelle Format durch Vereinbarung aller Eigentümer eingeführt haben, gilt sie nach dem Ausschussbericht nicht.
• Der Verzicht erfordert einen einstimmigen Beschluss. Eine einzige Gegenstimme verhindert ihn.
• Ein Verstoß berührt die Wirksamkeit der virtuell gefassten Beschlüsse nicht. Die Pflicht zur Durchführung einer Präsenzversammlung bleibt davon unberührt.
• Ob eine hybride Versammlung nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG als „Präsenzversammlung“ im Sinne des § 48 Abs. 6 WEG genügt, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Nach unserer Einschätzung spricht viel dafür, weil auch bei ihr ein physischer Versammlungsort besteht.

IV. Abgrenzung zur hybriden Versammlung

Die hybride Versammlung beruht auf § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG: Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Die Unterschiede im Überblick:

• Versammlungsort: Die hybride Versammlung hat einen physischen Versammlungsort, an dem jeder Eigentümer teilnehmen kann; die virtuelle Versammlung findet ohne physische Präsenz der Eigentümer und des Verwalters statt.
• Mehrheit: Für den Beschluss nach § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG enthält das Gesetz kein besonderes Quorum, sodass die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 25 Abs. 1 WEG). § 23 Abs. 1a WEG verlangt drei Viertel der abgegebenen Stimmen.
• Befristung: Nur die Legitimation nach § 23 Abs. 1a WEG ist auf höchstens drei Jahre begrenzt.
• Umfang der Online-Rechte: Bei der hybriden Versammlung kann die elektronische Rechteausübung auf einzelne Rechte beschränkt werden; die virtuelle Versammlung muss hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein.

Bestehende Beschlüsse über hybride Versammlungen tragen kein rein virtuelles Format. Wer umstellen möchte, benötigt einen gesonderten Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG.

V. Fehlerquellen und Anfechtungsrisiken

1. Fehler beim Einführungsbeschluss

Typische Fehler sind eine falsche Berechnung des Quorums, eine fehlende oder drei Jahre überschreitende Laufzeit und eine unklare Formulierung, die nicht erkennen lässt, ob Versammlungen virtuell stattfinden „müssen“ oder „können“. Ein Beschluss, der das Quorum verfehlt, aber gleichwohl als angenommen verkündet wird, ist anfechtbar. Welche Folgen eine Laufzeit von mehr als drei Jahren hat, ist bislang nicht geklärt; nach unserer Einschätzung ist jedenfalls mit einer erfolgreichen Anfechtung zu rechnen, eine (Teil-)Nichtigkeit wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz erscheint nicht ausgeschlossen.

2. Fehler bei der Einberufung

Auch für die virtuelle Versammlung gilt § 24 Abs. 4 WEG: Die Einberufung erfolgt in Textform, die Frist soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen. Die Einladung sollte das Format eindeutig bezeichnen und mitteilen, wie die Eigentümer an der Versammlung teilnehmen können. Unklare oder fehlende Zugangsinformationen können die Teilnahme vereiteln und damit nach unserer Einschätzung zur Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse führen.

3. Fehler bei der Durchführung

Das Gesetz enthält keine Regelung zu technischen Störungen. Fällt die Verbindung einzelner Eigentümer aus oder ist die Stimmabgabe nicht möglich, kommt ein formeller Beschlussmangel in Betracht. Nach allgemeinen Grundsätzen führt ein solcher Mangel regelmäßig nur dann zur Ungültigerklärung, wenn nicht auszuschließen ist, dass sich der Fehler auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Der Versammlungsleiter sollte Störungen deshalb dokumentieren, bei Bedarf unterbrechen und Abstimmungen gegebenenfalls wiederholen.

VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte

2. Wohnungseigentümer

VII. Fazit

§ 23 Abs. 1a WEG eröffnet Gemeinschaften erstmals eine rechtssichere Grundlage für Versammlungen ohne Versammlungsort. Die Hürden sind bewusst gesetzt: drei Viertel der abgegebenen Stimmen, höchstens drei Jahre Laufzeit und eine mit der Präsenzversammlung vergleichbare Rechteausübung. Bis einschließlich 2028 bleibt die Präsenzversammlung zudem grundsätzlich einmal jährlich Pflicht. Wer Einführung, Einladung und Durchführung sorgfältig gestaltet, minimiert das Anfechtungsrisiko.