Private Bauherren haben nach § 650m Abs. 2 BGB Anspruch auf eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vergütung. Das Oberlandesgericht München hat diese Vorschrift nun als Schutzgesetz eingeordnet – mit weitreichenden Folgen, wenn Bauunternehmen die Sicherheit vorzeitig zurückfordern.
Das Wichtigste in Kürze
- Private Bauherren haben bei der ersten Abschlagszahlung Anspruch auf eine Sicherheit von 5 Prozent.
- Nach dem OLG München ist § 650m Abs. 2 BGB ein Schutzgesetz.
- Die Sicherheit deckt das gesamte Erfüllungsinteresse, auch Verzugsschäden; bei vorbehaltenen Mängeln sollte sie nicht vorschnell zurückgegeben werden.
I. Der gesetzliche Rahmen
Beim Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB) enthält § 650m BGB besondere Schutzvorschriften zu Abschlagszahlungen und Sicherheiten:
- Der Gesamtbetrag der Abschlagszahlungen darf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung einschließlich Nachtragsvergütungen nicht übersteigen (Abs. 1).
- Dem Verbraucher ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten; erhöht sich der Vergütungsanspruch um mehr als 10 Prozent, ist eine weitere Sicherheit in Höhe von 5 Prozent des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten (Abs. 2). Auf Verlangen des Unternehmers ist die Sicherheitsleistung durch Einbehalt zu erbringen, indem der Verbraucher die Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält.
- Die Sicherheit kann auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich des Gesetzes zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden (Abs. 3).
- Eine Vereinbarung, die den Verbraucher zu einer Sicherheitsleistung für die vereinbarte Vergütung verpflichtet, die die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung übersteigt, ist unwirksam (Abs. 4).
II. Die Entscheidung
Das Oberlandesgericht München hat in seinem Urteil unter anderem folgende Kernaussagen getroffen:
1. § 650m Abs. 2 BGB ist ein Schutzgesetz
Die Vorschrift ist ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB. Ihre Verletzung kann daher – neben vertraglichen Ansprüchen – einen deliktischen Schadensersatzanspruch begründen.
2. Verletzung durch verfrühte Rückforderung
Eine schadensersatzbegründende Verletzung kann darin liegen, dass die Sicherheit verfrüht zurückgefordert, entgegengenommen und behalten wird, obwohl der Sicherungsfall noch eintreten kann.
3. Weiter Sicherungszweck
Der Sicherungszweck umfasst das gesamte Erfüllungsinteresse des Verbrauchers, also auch Schadensersatzansprüche wegen Verzugs infolge verspäteter Herstellung. Nach dem Wortlaut des § 650m Abs. 2 BGB sichert die Sicherheit die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel.
III. Einordnung
1. Bedeutung der Schutzgesetzeigenschaft
Die Einordnung als Schutzgesetz ist vor allem in der Insolvenz des Unternehmers relevant. Vertragliche Ansprüche richten sich allein gegen das insolvente Unternehmen. Ein deliktischer Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB kann sich dagegen unter Umständen auch gegen die handelnden Personen richten, etwa Geschäftsführer, die die Rückgabe der Sicherheit veranlasst haben. Diese Konsequenz hat das Oberlandesgericht gezogen: Den Geschäftsführer eines Bauträgers kann eine persönliche Haftung für die Schutzgesetzverletzung treffen; im entschiedenen Fall wurde sie bejaht.
2. Reichweite des Sicherungszwecks
Die Klarstellung, dass auch Verzugsschäden gesichert sind, ist praktisch bedeutsam: Gerade bei gescheiterten Bauvorhaben entstehen Mehrkosten durch verlängerte Mietzahlungen, Zwischenfinanzierung und Bereitstellungszinsen. Diese Positionen kann der Verbraucher aus der Sicherheit befriedigen.
3. Abnahme und vorbehaltene Mängel
Die Sicherheit dient grundsätzlich der Absicherung bis zur Abnahme. Ob der Sicherungszweck fortbesteht, wenn sich der Verbraucher bei der Abnahme Mängel vorbehält, hat das Oberlandesgericht nach den veröffentlichten Leitsätzen nicht ausdrücklich entschieden. Nach unserer Einschätzung spricht viel dafür, weil das Werk dann noch nicht ohne wesentliche Mängel hergestellt ist. Eine Rückgabe der Sicherheit „bei Abnahme“ ohne Rücksicht auf vorbehaltene Mängel sollten Verbraucher daher vermeiden.
IV. Anwendungsbereich
§ 650m Abs. 2 BGB gilt für Verbraucherbauverträge im Sinne des § 650i BGB, also Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt bei der gewerkeweisen Vergabe von Einzelleistungen regelmäßig kein Verbraucherbauvertrag vor (BGH, Urteil vom 16. März 2023 – VII ZR 94/22). Auf Bauträgerverträge ist nach § 650u Abs. 2 BGB lediglich § 650m Abs. 1 BGB nicht anwendbar; die Pflicht zur Sicherheitsleistung nach § 650m Abs. 2 BGB trifft daher auch den Bauträger. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts München betraf gerade einen Bauträger.
V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Bauunternehmen, Bauträger, Fertighausanbieter und Generalunternehmer
2. Private Bauherren
VI. Fazit
Das Oberlandesgericht München nimmt den Schutzzweck des § 650m Abs. 2 BGB ernst. Die Entscheidung sollte in Münchner Bauverfahren bei jeder Auseinandersetzung um Vertragserfüllungssicherheiten berücksichtigt werden.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
