Ein Bauunternehmer führt mangelhaft aus, der bauüberwachende Architekt bemerkt es nicht. Beide haften dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Früher wurde häufig der Architekt – mit seiner Berufshaftpflichtversicherung – zuerst in Anspruch genommen. Seit 2018 kann er verlangen, dass sich der Bauherr zunächst an den Bauunternehmer hält.
Das Wichtigste in Kürze
- Architekt und Bauunternehmer haften bei Überwachungsfehlern für denselben Mangel als Gesamtschuldner.
- Der Architekt kann die Leistung verweigern, solange der Bauherr dem Bauunternehmer nicht erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
- Für Bauherren und Gemeinschaften heißt das: Erst Frist gegenüber dem Unternehmer, dann Anspruch gegen den Architekten.
I. Die Gesamtschuld
Verursacht ein Bauunternehmer einen Mangel und hat der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt diesen pflichtwidrig nicht verhindert, haften beide dem Bauherrn für denselben Schaden. Sie sind Gesamtschuldner: Der Bauherr kann jeden von ihnen ganz oder teilweise in Anspruch nehmen (§ 421 BGB), insgesamt aber nur einmal Ersatz verlangen. Im Innenverhältnis ist der Ausgleich nach § 426 BGB vorzunehmen; bei reinen Überwachungsfehlern trägt der ausführende Unternehmer den Schaden regelmäßig ganz oder jedenfalls überwiegend. Keine Gesamtschuld besteht nach dem Bundesgerichtshof dagegen, wenn dem Architekten nur Pflichtverletzungen in der Objektbetreuung (Leistungsphase 9) vorzuwerfen sind (BGH, Urteil vom 1. Dezember 2022 – VII ZR 90/22).
II. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 650t BGB
Nimmt der Besteller den Architekten wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, und haftet für diesen Mangel auch der ausführende Bauunternehmer, kann der Architekt die Leistung verweigern, wenn der Besteller dem Bauunternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat (§ 650t BGB).
Die Vorschrift gilt seit dem 1. Januar 2018. Sie soll verhindern, dass der Architekt als „Ausfallbürge“ in Anspruch genommen wird, obwohl der eigentliche Verursacher zur Mängelbeseitigung bereit und in der Lage wäre.
III. Die Folgen für die Anspruchsverfolgung
Für Bauherren und Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das:
- Zuerst ist dem Bauunternehmer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen.
- Erst nach deren erfolglosem Ablauf kann der Architekt auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden, ohne dass er sich auf § 650t BGB berufen kann.
- Ist der Bauunternehmer insolvent oder die Fristsetzung aus anderen Gründen entbehrlich, stellt sich die Frage, ob § 650t BGB gleichwohl greift.
Die Verjährung der Ansprüche gegen den Architekten läuft währenddessen weiter. Sie sollte, etwa durch ein selbständiges Beweisverfahren gegen beide Beteiligten, rechtzeitig gehemmt werden.
IV. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher
1. Architekten und Ingenieure
2. Bauunternehmen
3. Bauherren und Wohnungseigentümergemeinschaften
V. Fazit
§ 650t BGB ordnet die Reihenfolge der Inanspruchnahme: erst der Bauunternehmer, dann der Architekt. Wer diese Reihenfolge beachtet, vermeidet unnötige Prozessrisiken.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und gibt den Stand vom September 2026 wieder. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
