Heizungstausch in der Eigentümergemeinschaft nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz

I. Ausgangslage

Nach dem Gebäudeenergiegesetz in der ab 1. Januar 2024 geltenden Fassung sollten neu eingebaute Heizungen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden; für Bestandsgebäude war diese Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Für Wohnungseigentümergemeinschaften enthielt das GEG zudem besondere Verfahrensvorschriften, insbesondere für Gebäude mit Etagenheizungen (§§ 71l, 71n GEG a. F.).

Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich beschlossen, mit dem das Gebäudeenergiegesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt wird. Das Gesetz vom 23. Juli 2026 wurde am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226); die Neuregelungen zum Heizungstausch gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Teile, insbesondere zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, treten gestaffelt in Kraft (Art. 9 des Änderungsgesetzes).

II. Die wesentlichen Neuregelungen im Überblick

1. Wegfall der 65-Prozent-Pflicht

Die pauschale Vorgabe eines Anteils von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Heizungstausch entfällt. Die Entscheidung über die künftige Heizungsart liegt bei den Eigentümern. Neben Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung und Biomasse bleiben auch Gas- und Ölheizungen zulässig.

2. Die „Bio-Treppe“

An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt ein Stufenplan: Wird in einem Bestandsgebäude nach Inkrafttreten der Vorschrift eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, hat der Eigentümer sicherzustellen, dass ein steigender Anteil der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder (grünem, blauem, orangenem oder türkisem) Wasserstoff erzeugt wird – ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent, ab 1. Januar 2030 mindestens 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent (§ 43 Abs. 1 Satz 1 GModG).

3. Grüngasquote statt Betriebsverbot

Das bisherige Betriebsverbot für fossil betriebene Heizungen (§ 72 Abs. 4 GEG a. F.) ist entfallen. Stattdessen kündigt § 42a GModG ein bis zum 1. Dezember 2026 von der Bundesregierung vorzulegendes Gesetz an, das eine Grüngas- bzw. Grünheizölquote einführen und die Inverkehrbringer verpflichten soll, die zur Wärmeversorgung von Gebäuden bestimmten Brennstoffe ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. § 42a GModG selbst begründet noch keine Pflichten; maßgeblich wird das angekündigte Gesetz sein.

4. Länderöffnungsklausel

Die Länderöffnungsklausel bleibt erhalten (§ 9 GModG). Einzelne Länder erwägen, weitergehende Anforderungen beizubehalten. Für Gemeinschaften in Bayern ist daher zu prüfen, ob landesrechtliche Sonderregelungen erlassen werden.

5. Mietrechtliche Flankierung

Für vermietende Wohnungseigentümer relevant: Wird in ein bestehendes Wohngebäude eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, tragen Mieter ab 2028 nur noch die Hälfte der Netzentgelte und des CO2-Preises; ab 2029 tragen die Vermieter zudem die Hälfte der Mehrkosten der vorgeschriebenen Beimischung biogener Brennstoffe, begrenzt auf höchstens 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs (Änderung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes). Nach einer Härtefallregelung tragen Vermieter mit bis zu sechs Wohnungen in nicht angespannten Wohnungsmärkten zwar die CO2-Kosten mit, nicht aber die Netzentgelte und die Mehrkosten der Bio-Beimischung. Das Gesetz enthält daneben Änderungen des BGB.

III. Die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung des Heizungstauschs

Das GModG regelt das „Ob“ und „Wie“ der Anforderungen an die Heizung, nicht aber die Willensbildung in der Gemeinschaft. Diese richtet sich unverändert nach dem WEG.

1. Zentralheizung als gemeinschaftliches Eigentum

Eine zentrale Heizungsanlage steht regelmäßig im gemeinschaftlichen Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Über ihren Austausch entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss.

2. Erhaltung oder bauliche Veränderung?

Der Ersatz einer defekten oder am Ende ihrer Lebensdauer stehenden Anlage durch eine gleichartige ist Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und mit einfacher Mehrheit zu beschließen. Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG).

Schwieriger ist der Technologiewechsel, etwa von der Gasbrennwerttherme zur Wärmepumpe oder vom Etagenheizungssystem zur Zentralheizung. Ob eine solche Maßnahme noch als (modernisierende) Erhaltung oder bereits als bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG einzuordnen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Die Einordnung ist folgenreich: Bei baulichen Veränderungen richtet sich die Kostentragung nach § 21 WEG. Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist (Nr. 1) oder wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (Nr. 2). Andernfalls tragen die Kosten grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3 WEG).

3. Etagenheizungen

Bei Etagenheizungen ist vorab anhand der Teilungserklärung zu klären, welche Anlagenteile im Sondereigentum stehen. Die Umstellung auf eine zentrale Versorgung greift regelmäßig in Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum ein und bedarf sorgfältiger Beschlussvorbereitung. Die Sonderregelungen des GEG a. F. für Etagenheizungen und Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (§§ 71l, 71n GEG a. F.) sind mit der Streichung der §§ 71 bis 73 GEG entfallen; eine Nachfolgeregelung enthält das GModG nicht. Die Beschlussempfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie sieht lediglich eine Entschließung vor, in der um Prüfung gebeten wird, ob es für Wohnungseigentumsanlagen mit Gasetagenheizungen gesetzgeberischer Maßnahmen bedarf (BT-Drs. 21/7009).

IV. Anforderungen an die Beschlussvorbereitung

1. Keine starre Angebotsregel, aber tragfähige Entscheidungsgrundlage

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. März 2026 – V ZR 7/25 – entschieden, dass keine allgemeine Pflicht besteht, vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Maßgeblich ist, ob den Eigentümern eine ausreichende Tatsachengrundlage für eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung vorliegt. Gerade beim Heizungstausch ist diese Grundlage anspruchsvoll.

2. Wirtschaftlichkeitsvergleich über die Lebensdauer

Mit dem Wegfall der 65-Prozent-Regel verschiebt sich die Abwägung: Eine neue Gasheizung mag in der Anschaffung günstiger sein, sie unterliegt aber ab 2029 der Bio-Treppe und damit voraussichtlich steigenden Brennstoffkosten. Hinzu kommen CO2-Kosten und die Unsicherheit über die Entwicklung der Grüngasquote. Ein Beschluss, der diese Folgekosten nicht in den Blick nimmt, kann ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG) widersprechen. Die Verwaltung sollte daher Variantenvergleiche vorlegen, die Investitions-, Betriebs- und absehbare Regulierungskosten über die Nutzungsdauer gegenüberstellen.

3. Förderung

Die Förderbedingungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurden zum 21. Juli 2026 geändert; der Einkommensbonus ist nunmehr nach dem Haushaltseinkommen gestaffelt. In einer Gemeinschaft mit Eigentümern unterschiedlicher Einkommensverhältnisse kann dies die Finanzierungsplanung erschweren und sollte in der Beschlussvorlage transparent gemacht werden.

V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen

2. Vermietende Eigentümer und Bestandshalter

3. Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte

VI. Fazit

Das GModG erweitert die Handlungsspielräume von Eigentümergemeinschaften, verlagert aber die Verantwortung für eine zukunftsfeste Entscheidung stärker auf die Gemeinschaft selbst. Eine sorgfältig vorbereitete Beschlussfassung mit belastbarem Wirtschaftlichkeitsvergleich ist der beste Schutz vor Anfechtungsklagen.