Eigenmächtige Umbauten: Rückbau trotz Anspruch auf Gestattung

I. Ausgangslage

Ob ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen darf, beurteilte sich bis zum 30. November 2020 nach § 22 Abs. 1 WEG a. F. Nach dieser Rechtslage konnte ein Eigentümer, der eigenmächtig gebaut hatte, dem Beseitigungsverlangen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten, dass die anderen Eigentümer der Maßnahme hätten zustimmen müssen. Man spricht vom Einwand „dolo agit“: Wer etwas verlangt, das er sogleich zurückgewähren müsste, handelt treuwidrig.

Seit dem 1. Dezember 2020 können bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. Für einen Eigentümer, der eine individuelle bauliche Veränderung beabsichtigt, folgt daraus nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Beschlusszwang (BGH, Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22). Offen war, ob dieser Beschlusszwang auch dann durchschlägt, wenn bereits gebaut wurde und der Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG geltend machen kann.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

1. Sachverhalt in Kürze

Die beklagte Teileigentümerin hatte eine Gewerbeeinheit verpachtet. Die Pächter bauten die Einheit zu einer Shisha-Bar um: Im Oktober 2020 entfernten sie eine tragende Wand, ab Juli 2021 ließen sie eine Deckenplatte und mehrfach die Fassade durchbohren und eine Lüftungsanlage einbauen. Die GdWE verlangte die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Amts- und Landgericht gaben der Klage statt. Erst während des Berufungsverfahrens erhob die Teileigentümerin eine gesonderte Beschlussersetzungsklage auf Gestattung der Maßnahmen.

2. Beschlusszwang auch beim Beseitigungsanspruch

Der V. Zivilsenat überträgt den Beschlusszwang ausdrücklich auf den Beseitigungsanspruch. Fehlt der erforderliche Gestattungsbeschluss, darf die bauliche Veränderung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht vorgenommen werden; sie stellt eine rechtswidrige Beeinträchtigung dar, deren Beseitigung nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt werden kann. Auf die Frage, ob andere Eigentümer durch die Maßnahme tatsächlich beeinträchtigt werden, kommt es für den Beschlusszwang nicht an.

3. Kein Einwand des Gestattungsanspruchs

Kern der Entscheidung ist der Ausschluss des dolo-agit-Einwands: Dem Beseitigungsanspruch kann nicht entgegengehalten werden, dass ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung besteht. Anders als nach früherem Recht gilt dies auch, wenn die Maßnahme bereits fertiggestellt ist. Der Gesetzgeber hat nach dem Senat gewollt, dass über die Gestattung vor Beginn der Maßnahme entschieden wird – in der Eigentümerversammlung oder, wenn dort keine Gestattung erfolgt, im Beschlussersetzungsverfahren. Der Senat führt damit seine Rechtsprechung zum Beschlusszwang fort und hat sie in der Folge bestätigt, zuletzt auch für eine aus zwei Doppelhaushälften bestehende Gemeinschaft (BGH, Urteil vom 12. Juni 2026 – V ZR 68/25; dazu Beitrag Nr. 1).

4. Haftung des vermietenden Eigentümers

Praktisch bedeutsam sind die Ausführungen zur Störerhaftung. Ein Wohnungseigentümer, der seine Einheit vermietet oder verpachtet, haftet für bauliche Veränderungen seines Mieters oder Pächters ohne Gestattungsbeschluss als mittelbarer Handlungsstörer, wenn er

• die Maßnahme erlaubt hat,
• mit ihr rechnen musste und den Mieter nicht auf den Beschlusszwang hingewiesen hat oder
• nach Kenntnis von der Maßnahme nicht einschreitet.

Im entschiedenen Fall lag nach den Feststellungen jedenfalls die dritte Variante vor: Die Teileigentümerin wusste von den Arbeiten und unternahm nichts. Ob und unter welchen Voraussetzungen die GdWE daneben unmittelbar gegen den Mieter vorgehen kann, war nicht Gegenstand der Entscheidung.

5. Maßnahmen vor dem 1. Dezember 2020

Für die bereits im Oktober 2020 entfernte tragende Wand wendete der Senat altes Recht an. Insoweit konnte die Teileigentümerin einen Gestattungsanspruch nach § 22 Abs. 1 WEG a. F. weiterhin über § 242 BGB einwenden. Ob den übrigen Eigentümern ein nicht unerheblicher Nachteil entstanden ist – maßgeblich ist insbesondere die nachträglich nachgewiesene Standsicherheit –, hat das Berufungsgericht nach Zurückverweisung zu klären. Diese Abgrenzung nach dem Zeitpunkt der Maßnahme hat der Senat später bestätigt (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24).

III. Durchsetzung durch die Gemeinschaft

Die Beseitigungsansprüche wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums macht die GdWE geltend (§ 9a Abs. 2 WEG). Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt ihr (§ 18 Abs. 1 WEG); vertreten wird sie durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Der einzelne Wohnungseigentümer, der eine eigenmächtige Maßnahme nicht hinnehmen will, muss daher in erster Linie auf ein Tätigwerden der Gemeinschaft hinwirken – etwa durch einen Antrag zur Tagesordnung und, wenn die Mehrheit untätig bleibt, im Wege der Beschlussersetzungsklage. Ob die GdWE dabei eigene Ansprüche oder Ansprüche der Wohnungseigentümer wahrnimmt, ist in Einzelheiten noch nicht abschließend geklärt; für das Ergebnis spielt dies regelmäßig keine Rolle.

IV. Der Ausweg: Gestattung rechtzeitig verfolgen

1. Vor Baubeginn

Der sichere Weg bleibt der Gestattungsbeschluss vor Beginn der Arbeiten. Wird er abgelehnt, steht die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Verfügung.

2. Im Rückbauprozess

Wer bereits gebaut hat und auf Rückbau verklagt wird, kann die Ersetzung des Gestattungsbeschlusses im Wege der Widerklage verlangen. Dem steht das Gebot der Vorbefassung der Versammlung regelmäßig nicht entgegen. Ist der Gestattungsanspruch klärungsbedürftig, ergeht über den Beseitigungsanspruch regelmäßig kein Teilurteil; das Gericht entscheidet dann über Rückbau und Gestattung gemeinsam. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Die Teileigentümerin hatte die Widerklage nicht im ersten Rechtszug erhoben; im Berufungsverfahren war sie nach § 533 Nr. 2 ZPO unzulässig. Die erst danach erhobene selbstständige Beschlussersetzungsklage rechtfertigte auch keine Aussetzung des Berufungsverfahrens nach § 148 ZPO.

3. Nachträgliche Gestattung

Eine nachträgliche Gestattung durch Beschluss der Eigentümer bleibt möglich. Da die Rechtswidrigkeit der Maßnahme gerade aus dem fehlenden Beschluss folgt, dürfte mit einem wirksamen Gestattungsbeschluss nach unserer Einschätzung auch der Beseitigungsanspruch entfallen. Die Gestattung setzt allerdings eine Mehrheit voraus und darf die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG – keine grundlegende Umgestaltung der Anlage, keine unbillige Benachteiligung eines Eigentümers ohne dessen Einverständnis – nicht überschreiten. Wird sie gerichtlich erstritten, wirkt das Urteil für und gegen alle Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG).

V. Verjährung und Verwirkung

Mit dem Zeitablauf befasst sich die Entscheidung nicht. Der Bundesgerichtshof hat in anderem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass der Beseitigungsanspruch mit der Vornahme der rechtswidrigen baulichen Veränderung entsteht und insoweit die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährung des Anspruchs aus § 1004 Abs. 1 BGB eine Rolle spielen kann (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24). Wann die Verjährung im Einzelfall beginnt, wessen Kenntnis maßgeblich ist und welche Folgen eine eingetretene Verjährung für den baulichen Zustand und für Rechtsnachfolger hat, hängt von den Umständen ab und ist sorgfältig zu prüfen. Eine Verwirkung kommt nach unserer Einschätzung nur ausnahmsweise in Betracht; bloße Untätigkeit genügt regelmäßig nicht. Auf einen zeitlichen „Bestandsschutz“ sollte sich niemand verlassen.

VI. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte

2. Vermietende Wohnungs- und Teileigentümer

3. Wohnungseigentümer mit Umbauplänen

VII. Fazit

Nach neuem Recht gilt: erst der Beschluss, dann der Bau. Der Bundesgerichtshof schließt den Einwand aus, die Maßnahme hätte ohnehin gestattet werden müssen, und nimmt vermietende Eigentümer in die Pflicht. Wer bereits gebaut hat, muss seinen Gestattungsanspruch im Rückbauprozess rechtzeitig per Widerklage geltend machen.