Verjährung von Ersatzansprüchen der Vermieter 

 

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren sechs Monate nachdem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn die Ersatzansprüche des Vermieters erst zu einem späteren Zeitpunkt, nach Rückerhalt entstehen. 

Der Fall:

Ein Mietverhältnis endet am 28.02.2002. Der laut Mietvertrag zur Renovierung verpflichtete Mieter übergibt dem Vermieter am 01.03.2002 eine unrenovierte Wohnung. Mit Schreiben vom 04.03.2002 fordert der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zum 15.03.2002 zur Durchführung konkret genannter Renovierungsarbeiten auf. Der Mieter reagiert nicht. Nach Fristablauf renoviert der Vermieter selbst und macht die damit verbundenen Kosten am 10.09.2002 klageweise geltend. 

Die Entscheidung:

Die Schadenersatzforderung des Vermieters ist nach §§ 548 Abs. 1, Satz 2, 200 Satz 1 BGB verjährt. 

Begründung:

Grundsätzlich sieht das BGB vor, dass Verjährungsfristen von Ansprüchen, die der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegen, mit der Entstehung des Anspruches beginnen, es sei denn, es ist ein anderer Verjährungsbeginn, wie hier im Mietrecht nach § 558 BGB, bestimmt, siehe § 200 BGB. 

Voraussetzung für einen Schadenersatzanspruch des Vermieters auf die Erstattung der Kosten der Schönheitsreparaturen ist, dass der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Vornahme der Schönheitsreparaturen setzt. Bei Rückgabe der Wohnung am 01.03.2002 bestand daher noch kein Schadenersatzanspruch des Vermieters, sondern lediglich ein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen. Erst durch die Fristsetzung zum 15.03.2002, ist der Schadenersatzanspruch des Vermieters mit Fristablauf entstanden. Trotz des späten Entstehungsdatums beginnt jedoch die Verjährung des Schadenersatzanspruches bereits ab Rückerhalt der Mietsache, also am 01.03.2002 und verjährt somit am 02.09.2002 (01.09.2002 = Sonntag). Die Klageeinreichung am 10.092002 konnte die Verjährung daher nicht hemmen. 

Zweck der kurzen Verjährungsregeln im Mietrecht ist es, möglichst zeitnah zur Rückgabe der Mietsache Klarstellung über Ansprüche, die im engen Zusammenhang mit der Mietsache stehen, zu erhalten. 

Praxistipp für den Vermieter:

Der Vermieter sollte unmittelbar nach Rückerhalt der Mietsache eine Bestandsaufnahme machen und dem Mieter für erforderliche Schönheitsreparaturen eine Frist von 10 bis 14 Tagen setzen. Sobald die gesetzte Frist ergebnislos abgelaufen ist können die erforderlichen Renovierungsarbeiten durchgeführt oder in Auftrag gegeben werden. Der Anspruch auf Ersatz der hierfür verwendeten Kosten verjährt jedenfalls nach dem Ablauf von sechs Monaten seit Rückerhalt der Mietsache. 

 

Henrike Butenberg

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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