Transparenz im Maklervertrag 

 

Eine Vergütungsvereinbarung in einem Maklervertrag muss klar und für den Vertragspartner durchschaubar sein. Dies ist nicht der Fall, wenn die Parteien regeln, dass der Verkäufer keine Maklerprovision bezahlt, der Makler jedoch berechtigt sein soll, anstelle der geforderten Anzahlung von € 50.000,00 zzgl. fester Rentenzahlungen vom Käufer € 80.000,00 fordern zu dürfen und der übersteigende Betrag als Maklercourtage zu zahlen sei. 

OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 29.11.2006 - 19 U 120/06 BGB, § 652, § 307

 

Problem/Sachverhalt:

Der Maklerkunde wollte für den Verkauf seines Wohnhauses als Kaufpreis eine sofort fällige Anzahlung von € 50.000,00 und monatliche Rentenzahlungen von € 5.650,00 auf Lebenszeit erzielen. Hinsichtlich der Vergütung des Maklers wurde vereinbart, dass der Auftraggeber keine Provision zu zahlen hat. Statt dessen enthält der Vertrag folgende Klausel: 

„Dafür darf der Makler das Objekt mit einer Anzahlung von € 80.000,00 anbieten. Die eventuell über € 50.000,00 liegende Anzahlung ist dann die Maklercourtage und wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages gezahlt.“

Der Verkäufer hat auf Vermittlung des Maklers das Objekt verkauft, wobei als Kaufpreis eine Anzahlung von € 100.000,00 und Rentenzahlungen von € 5.330,00 vereinbart wurden. Der Makler verlangt eine Courtage von € 30.000,00. 

Die Entscheidung:

Während das Landgericht der Klage stattgegeben hatte, weist das Oberlandesgericht den Vergütungsanspruch ab. Die Vergütungsvereinbarung wird trotz handschriftlicher Eintragung des Auftraggebers in das vom Makler gestellte Honorar als vorformulierte Vertragsbedingung angesehen, weil die maßgeblichen Eintragungen zwar vom Auftraggeber, jedoch auf Veranlassung des Verwenders aufgenommen wurden. Die Vergütungsabrede wurde als typische Mehrerlösklausel gewertet, die den Eindruck erweckt, eine Vergütung werde nur dann geschuldet, wenn der vorgesehene Gesamtkaufpreis sich erhöhe. Tatsächlich jedoch lässt die Vergütungsabrede mehrere Auslegungen zu, da sie nur auf die Höhe der Anzahlung Bezug nimmt, nicht jedoch (auch) an die Höhe der Rentenzahlungen und damit an den geforderten Gesamtpreis anknüpft. So lässt die Klausel beispielsweise einen lediglich aus einer höheren Anzahlung resultierenden Honoraranspruch zu, selbst wenn diese Erhöhung mit einer Verringerung von Rentenzahlungen verknüpft wäre. Außerdem ist der Honoraranspruch auch in der Höhe nicht begrenzt. So trägt der Auftraggeber das Risiko, bei höherer Anzahlung und niedrigerer Rentenzahlung, insgesamt jedoch niedrigerem Gesamtpreis Provision zahlen zu müssen. 

Praxishinweis:

Die Entscheidung ist richtig. Die Mehrerlösklausel kann nicht zur Provisionszahlungspflicht trotz Mindererlös führen. Die von den Parteien gewählte Regelung ist nicht als eindeutige Honorarvereinbarung einzuordnen und lässt mehrere schlüssige Interpretationen zu. Sie entspricht damit unter Berücksichtigung der sog. kundenfeindlichsten Auslegung nicht den Anforderungen an das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Aufgrund dessen brauchte sich das OLG mit der Frage, ob eine solche Mehrerlösklausel überhaupt zulässig ist oder gegebenenfalls zu einer Verwirkung des Honoraranspruches führt, nicht mehr zu befassen. 

 

Jürgen Hillmayer

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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