Sondernutzungsrecht: Muss sich ein Rechtsnachfolger den Tatbestand der Verwirkung zurechnen lassen? 

 

Hat ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Sondernutzung einer Teilfläche verwirkt, muss sich der Rechtsnachfolger dieses Verhalten und die damit entstandene Rechtslage zurechnen lassen, auch wenn die Verwirkung aus dem Grundbuch nicht hervorgeht 

OLG Celle, Beschluss vom 22.08.2006 - 4 W 101/06
BGB §§ 242, 1004 Abs. 1 Satz 1; WEG § 15 Abs. 1

 

Der Fall:

Dem Wohnungseigentümer einer Erdgeschosswohnung steht nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an Garten und Terrasse zu. Tatsächlich wurden in der Frühphase der Gemeinschaft auf der Sondernutzungsfläche PKW-Stellplätze errichtet. Diesen veränderten Zustand haben die Eigentümer 1997 mit “Beschluss genehmigt„. Eine Grundbucheintragung erfolgte insoweit nicht. Im September 1999 erwirbt die ehemalige Mieterin die von ihr bewohnte Erdgeschosswohnung. Als sie später erfährt, dass der Zustand der Außenanlagen nicht dem der Teilungserklärung entspricht, verlangt sie im Januar 2005 von den übrigen Eigentümern die Umgestaltung der PKW-Stellplätze in eine Terrassen- und Gartenfläche entsprechend der Teilungserklärung. 

Die Entscheidung:

Der Antrag hat keinen Erfolg. Das Gericht geht davon aus, ein Anspruch nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB sei nach § 242 BGB verwirkt. Der Voreigentümer habe einer von der Teilungserklärung abweichenden Nutzung ausdrücklich zugestimmt und somit auch den Anspruch auf erstmalige Herstellung des der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes verwirkt. An diese Rechtslage sei mangels besonderer gesetzlicher Bestimmungen auch der Rechtsnachfolger gebunden und dies unabhängig davon, ob die Verwirkung des Rechts aus dem Wohnungsgrundbuch ersichtlich sei. 

Kommentar:

Dieser Beschluss verkennt nicht nur die Bestimmungen des § 10 Abs. 2, 3 WEG und den darin gewahrten Grundsatz der Publizität im Sachenrecht, sondern setzt sich auch mit dem Beschluss des BGH vom 20.09.2000 (Az.:V ZB 58/99) in Widerspruch. Der Rechtsnachfolger besitzt einen eigenen Anspruch auf Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes. Eine Verwirkung kann nur in der Person des Rechtsnachfolgers selbst zum Ausschluss seiner Rechte führen. Vorliegend ist nicht einmal in der Person des Voreigentümers Verwirkung eingetreten. Durch den gemeinsamen Beschluss haben die einzelnen Wohnungseigentümer nach der vom BGH vertretenen Vertragslösung gegenseitig auf eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung verzichtet. Dabei handelt es sich um einen ausdrücklichen Verzicht, der keinen Raum für den Tatbestand der Verwirkung lässt. Die fehlende Eintragung in das Grundbuch hat zur Folge, dass ein Rechtsnachfolger daran nicht gebunden ist. 

 

Hannes Dürr

Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München 

 

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