Schwachstellen eines langfristigen Mietvertrages 

 

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr Gültigkeit haben soll, bedarf gemäß § 550 BGB der Schriftform. 

Die Einhaltung der Schriftform erfordert, dass sämtliche wesentlichen Vertragsvereinbarungen (Parteien, Mietgegenstand, Miethöhe, Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, gegenseitige Verpflichtungen) aus der schriftlichen Mietvertragsurkunde hervorgehen müssen, bzw. anhand der Vertragsurkunde bestimmbar sind. 

Ein ohne Beachtung dieser Schriftform geschlossener Vertrag ist zwar zustande gekommen und somit wirksam, gilt jedoch nicht für die vertraglich vorgesehene Laufzeit, sondern für unbestimmte Zeit. Konsequenz dessen ist, dass der Vertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist gekündigt werden kann, frühestens jedoch zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung der Mietsache. 

Nachfolgend wird kurz dargestellt, bei welchen vertraglichen Regelungen sich Schriftformprobleme ergeben können mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit des Vertrages trotz vereinbarter langer Laufzeit. 

  • Parteien:

    Alle im Rubrum genannten Vertragsparteien müssen den Mietvertrag eigenhändig unterzeichnen. Stellvertretung bei Unterzeichnung ist möglich. Das Vertretungsverhältnis muss jedoch durch einen entsprechenden Zusatz aus der Vertragsurkunde hervorgehen. Genaue Prüfung ist insbesondere erforderlich, wenn Vertragspartei eine GbR, eine Erbengemeinschaft, ein Ehepaar oder eine juristische Person ist. 

  • Mietgegenstand:

    Das Mietobjekt muss im Vertrag hinreichend bestimmt bezeichnet sein, das heißt durch die Angaben im Vertrag an Ort und Stelle feststellbar sein. Das Erfordernis der konkreten Bezeichnung gilt auch für sämtliche weiteren vermieteten untergeordneten Mietflächen wie Kellerraum, Stellplatz etc. 

  • Miethöhe:

    Die Miethöhe muss konkret bezeichnet werden. Laufende höhere oder geringere Mietzahlung aufgrund mündlicher Absprache stellt eine wesentliche Vertragsänderung dar, die der Schriftform bedarf. Gleiches gilt bei mündlicher Vereinbarung über Betriebskosten- und Heizkostenhöhe sowie zur Kautionszahlungspflicht. 

  • Mietzeit:

    Ist der Mietbeginn offen, z. B. wegen Vermietung vom Reissbrett (noch nicht fertig gestelltes Objekt), reicht es aus, wenn der Mietbeginn bestimmbar ist, beispielsweise durch ein im Mietvertrag erwähntes von beiden Parteien gefertigtes und dem Mietvertrag beigefügtes Übergabeprotokoll. 

  • Angebot und Annahme des Vertrages:

    Liegt zwischen Angebot und Annahme (das heißt zwischen den Unterschriftsleistungen) eine längere Zeitspanne, deckt die Annahmeerklärung nicht mehr das Angebot. Um kein Schriftformproblem zu eröffnen, empfiehlt es sich, Angebot und Annahme binnen einer Woche zu erklären. 

  • Neuabschluss des Vertrages nach Kündigung:

    Einigen sich die Parteien beispielsweise nach einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedarf diese Vereinbarung der Schriftform. 

  • Vertragliche Vereinbarungen in Anlagen zum Mietvertrag:

    Alle wesentlichen Vereinbarungen sind in die Vertragsurkunde aufzunehmen. Soweit sie sich aus Anlagen ergeben, sind diese mit der Mietvertragsurkunde zu verbinden. Verbindung bedeutet, dass die Zusammengehörigkeit der Anlagen mit der Mietvertragsurkunde erkennbar ist, beispielsweise durch feste Verbindung, aufgrund durchlaufender Nummerierung, durch Paraphen auf den Anlagen oder durch eindeutige gegenseitige Bezugnahme in der Mietvertragsurkunde und den Anlagen. 

    Beruft sich eine der Vertragsparteien auf mangelnde Schriftform und kündigt deshalb mit ordentlicher Frist, verstößt die Kündigung grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben, auch wenn beide Parteien ursprünglich die feste Vertragslaufzeit wünschten und den Vertrag jahrelang anstandslos praktiziert haben.

    Ein Verstoß gegen Treu und Glauben kann jedoch dann vorliegen, wenn die kündigende Partei wegen Nichteinhaltung der Schriftform einer vertraglichen Regelung kündigt, die lediglich die kündigende Partei begünstigt. 

    Soweit der Vertrag eine Regelung enthält, wonach sich die Parteien zur Nachholung der Schriftform verpflichten, kann auch diese Regelung dazu führen, dass die ordentliche Kündigung gegen Treu und Glauben verstößt. 

Neben der hier erläuterten Schriftformproblematik können sich auch bei folgenden Umständen Kündigungsmöglichkeiten eines langfristigen Mietvertrages ergeben: 

  • Der generelle formularvertragliche Ausschluss einer Berechtigung zur Untervermietung kann den Mieter zur ordentlichen Kündigung eines langfristigen Mietvertrages berechtigen. Nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters mit ordentlicher Frist, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert und kein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt. Auch das pauschale Verbot zur Untervermietung kann dieses Kündigungsrecht des Mieters zur Folge haben.
  • Denkbar ist es auch, ein Mietverhältnis zu kündigen wegen Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 3 BGB, z. B. wenn Umsatzerwartung infolge Leerstandes oder andere Vorstellungen nicht erfüllt werden. Jedoch muss sich dann aus dem Mietvertrag ergeben, dass beide Parteien diese Vorstellungen zur Geschäftsgrundlage gemacht haben, da grundsätzlich das Verwendungsrisiko und die Gewinnerzielung in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen.
  • Weitere Lösungsmöglichkeit bietet die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB bei Nichtgewährung des Gebrauches, bei Vorliegen erheblicher Sach- und Rechtsmängel sowie bei Nichterfüllung der vertraglichen Verpflichtungen.

Schließlich kann auch Nichtigkeit des Vertrages gegeben sein: 

  • Nichtigkeit des Mietvertrages liegt grundsätzlich bei Sittenwidrigkeit des Vertrages vor. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der vertraglich vereinbarte Mietzins ein unangemessen hohes Entgelt darstellt.
  • Ist im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart worden, das nicht notariell beurkundet wurde, kann auch dies zur Gesamtnichtigkeit von Mietvertrag und vereinbartem Vorkaufsrecht führen.

Die erläuterten Kündigungsmöglichkeiten und Nichtigkeitsgründe sind in jedem Fall unter Berücksichtigung des konkreten Sachverhaltes zu überprüfen. 

 

Henrike Butenberg 

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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