Neue BGH-Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen im Wohnraummietverhältnis

 

Die Entscheidung:

Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist starr und unwirksam, wenn die Fristen unabhängig vom Grad der tatsächlichen Abnutzung einzig durch den Ablauf bestimmter Jahre definiert werden. Eine darauf aufbauende Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert deshalb ihre Grundlage und ist ebenfalls unwirksam, selbst wenn die quotenmäßige Abgeltung vom tatsächlichen Grad der Abnutzung abhängig gemacht wird. 

Der Fall:

Ein Wohnraummietvertrag sah folgende formularmäßige Regelung vor: 

  1. Der Mieter hat während der Mietzeit Schönheitsreparaturen in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre auszuführen…
  2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans alle bis dahin nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen…
  3. Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung bei Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn bei Vertragsende obige Fristen seit Mietbeginn noch nicht vollendet sind…

Begründung:

Der BGH hat bereits 2004 entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln, die einen starren Fristenplan enthalten, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind. Starr ist ein Fristenplan, wenn er die Renovierungspflicht ohne weiteren Zusatz lediglich von dem Ablauf eines bestimmten Zeitraumes abhängig macht oder die Pflicht zur Renovierung sogar durch Worte wie „mindestens“ oder „spätestens“ verstärkt, ohne Rücksicht auf den dann herrschenden Renovierungsbedarf zu nehmen. Grund hierfür ist, dass der Mieter durch solche Klauseln zur Renovierung verpflichtet würde, unabhängig davon, wann er zuletzt renoviert hat, und unabhängig davon, ob der Mieter möglicherweise besonders sorgsam mit der Wohnung umgegangen ist und ein Renovierungsbedarf deshalb entfällt. 

Im Gegensatz zu der unwirksamen „starren Frist“ handelt es sich um eine „weiche“ Frist und somit wirksame Schönheitsreparaturklausel, wenn die angegebene Frist, innerhalb der Renovierungsarbeiten durchzuführen sind, durch Zusätze wie beispielsweise „in der Regel“, „im Allgemeinen“, „abhängig vom Grad der Abnutzung“ für den Mieter erkennbar so flexibel formuliert wird, dass bereits dem Wortlaut der Klausel entnommen werden kann, dass die gewählten Renovierungsintervalle dem tatsächlichen Renovierungsbedarf anzupassen sind. 

Die hier behandelte Entscheidung des BGH hält daran fest, dass die starre Fristenregelung unwirksam ist. Neu an dieser Entscheidung ist, dass die an sich wirksame, weil weich formulierte Regelung über die Renovierungspflicht bei Vertragsende unter Abs. 2 und die an sich wirksame, weil weich formulierte quotale Kostentragungspflicht bei nicht vollendeten Renovierungsintervallen unter Abs. 3 jedenfalls unwirksam sind, da beide Regelungen auf den vorherigen starren und unwirksamen Fristenplan in Abs. 1 Bezug nehmen. Besteht nach Abs. 1 schon keine Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, kann sich diese Verpflichtung bei Mietende nicht aus Abs. 2 ergeben, die Kostenregelung des Abs. 3 hat dann ebenfalls keinen Bestand mehr. 

Hintergrund der Entscheidung ist, dass der Mieter nicht lediglich aufgrund Zeitablaufes zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet sein soll, sondern nur tatsächlicher Renovierungsbedarf eine Renovierungspflicht begründen soll. Soweit Klauseln im Mietvertrag gewählt werden, die dies für den durchschnittlichen Mieter nicht deutlich machen, sind die entsprechenden Regelungen unwirksam. 

Praxistipp für den Vermieter:

Bei jeder Vereinbarung über Renovierungspflichten ist darauf zu achten, dass bereits aus der Formulierung deutlich wird, dass neben den üblichen Fristen der tatsächliche Grad der Abnutzung maßgeblich ist.

Dies gilt für die Renovierungspflichten während des laufenden Mietverhältnisses, für die Renovierungspflichten bei Mietende und für die quotale Kostentragung von Renovierungsarbeiten bei noch nicht abgelaufenen Renovierungsintervallen. 

 

Henrike Butenberg

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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