Schaden am Sondereigentum durch schadhaftes Gemeinschaftseigentum –

Schadensersatzanspruch? Wenn ja – gegen wen?

 

(BGH, Urteil vom 16.11.2018 – V 171/17)

Der Fall:

Die Klägerin hatte eine Souterrainwohnung in der Zwangsversteigerung erworben. An dieser Wohnung bestanden zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs Feuchtigkeitsschäden. Die Wohnungseigentümer hatten schon davor eine Feuchtigkeitssanierung beschlossen. Die Vergabe der Sanierungsarbeiten erfolgte danach, nach erneuter Beschlussfassung. Auch das Parkett in der Wohnung der Klägerin hat die Gemeinschaft im Zuge dieser Arbeiten neu verlegt. Die Arbeiten waren zunächst mangelbehaftet gewesen. Mit ihrer Klage verlangte die Klägerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft (dem Verband) Schadensersatz. Der Schaden bestand in den Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung und die Einlagerung ihrer Möbel in Höhe von knapp € 60.000,00. Er sei entstanden, weil ihre Wohnung infolge der Sanierungsarbeiten in den Jahren 2009 - 2012 nicht nutzbar gewesen sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision zugelassen.

Die Entscheidung:

Die Klägerin legt Revision ein. Diese führt nicht zum Erfolg. Ein Anspruch der Klägerin gegen den Verband aus § 14 Nr. 4 HS 2 WEG besteht nicht. Die Schäden sind der Klägerin nicht infolge der Benutzung der Wohnung zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entstanden. Die Schäden sind durch den Mangel des Gemeinschaftseigentums entstanden. Die Wohnung war aufgrund der Mängel am Gemeinschaftseigentum von Anfang an unbewohnbar. Auch ein Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB besteht nicht. Dieser käme allenfalls dann in Betracht, wenn der Schaden durch eine unterbliebene oder verspätete Beschlussfassung entstanden wäre. Zum Schadensersatz verpflichtet wären in diesem Fall jedoch die übrigen Wohnungseigentümer, die die erforderliche Beschlussfassung verzögert oder unterlassen haben; nicht der Verband. Ist hingegen ein Beschluss zur Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum gefasst, könnte allenfalls eine Haftung des Verwalters wegen Verletzung seiner Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG in Betracht kommen. Auch in diesem Fall scheidet eine Haftung der übrigen Eigentümer oder des Verbandes aus (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17).

Kommentar und Praxishinweis:

Nicht für jeden Schaden am Sondereigentum, der durch Schäden am Gemeinschaftseigentum entsteht, haften die übrigen Wohnungseigentümer bzw. der Verband. Verpflichteter des Aufopferungsanspruchs (§ 14 Nr. 4 HS 2 WEG) ist der Verband. Danach ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht erfasst. Die übrigen Wohnungseigentümer haften nur dann und insoweit, wenn der Schaden entstanden ist, weil ein Mangel am Gemeinschaftseigentum nicht oder verspätet behoben wird und der Grund dafür die nicht erfolgte oder verzögerte Beschlussfassung zur Beauftragung der Mangelbeseitigung ist. Ist Beschluss zur Mangelbeseitigung gefasst und wird dieser vom Verwalter schuldhaft nicht entsprechend § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG umgesetzt, so haftet – nur – der Verwalter (BGH a.a.O.). Verursacht der beauftragte Unternehmer schuldhaft Schäden am Sondereigentum, so haftet gleichfalls nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Beauftragt werden Bauhandwerker zwar durch die Wohnungseigentümergemeinschaft; ein solcher Vertrag hat aber Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.

 

 

 

Beate Müller 

Rechtsanwältin und Fachanwältin

für Miet- und Wohnungseigentumsrecht