Plangerechter Zustand einer Teileigentumseinheit;
Herstellung eines zweiten Rettungswegs
(BGH, Urteil vom 23.06.2017 - V ZR 102/16)

 

Der Fall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich die Einheit des Klägers. Diese ist in der Teilungserklärung beschrieben als „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume“. Weiterhin enthält die Teilungserklärung die Bestimmung, dass die Gewerbeflächen zu baurechtlich zulässigen gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen – die im Aufteilungsplan angegebene Nutzung ist nicht die allein maßgebliche. Die Nutzung der klägerischen Einheit zu Aufenthaltszwecken ist bauordnungsrechtlich nicht genehmigt. Der Kläger beantragte eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung, um seine Einheit als Aufenthaltsraum nutzen zu können. Hierzu muss nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften jedoch für die klägerische Einheit ein zweiter Rettungsweg für den Brandschutznachweis geschaffen werden. Der Kläger will erreichen, dass der zweite Rettungsweg durch eine Fluchttreppe im Freien hergestellt wird.

Gründe:

Der Anspruch des Klägers auf Herstellung des zweiten Rettungswegs durch die Gemeinschaft ergibt sich aus § 21 Abs. 4 WEG. Denn der zweite Rettungsweg dient der erstmaligen plangerechten Herstellung des Gemeinschafts-eigentums.

Im Teileigentum ist jede gewerbliche Nutzung zulässig. Somit sind auch Nutzungen erlaubt, die - wie eine Büronutzung - bauordnungsrechtlich nur in Aufenthaltsräumen vorgenommen werden dürfen. Demnach gehört es zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind.

Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nummer 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu zählen sowohl die erstmalige plangerechter Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum.

Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs entsprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung und können von einzelnen Wohnungseigentümern gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden.