Pflicht des werdenden Eigentümers zur Zahlung von Hausgeld: Besteht diese, und wenn ja, ab wann und bis wann?

 

Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (Abgrenzung BGH, 18. Mai 1989, V ZB 14/88, BGHZ 107, 285). 

BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07 - IMR 2008, 307

 

Der Fall:

Nach Aufteilung eines Grundstücks erwirbt eine Käuferin im Jahr 1999 vom Aufteiler eine Eigentumswohnung und lässt sich zur Absicherung ihres Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Im Jahr 2001 wird ihr der Besitz an der Wohnung übergeben. Erst im Jahr 2002 wird neben dem teilenden Eigentümer ein weiterer Käufer als Miteigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen, nicht jedoch die genannte Käuferin, die inzwischen die einzige Erwerberin ohne eingetragener Auflassung ist. Dennoch wird von ihr die Zahlung der Hausgelder für die Jahre 2002 und 2003 verlangt, was diese mit der Begründung ablehnt, sie sei mangels Auflassung noch nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft und nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG. 

§ 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten(2) Jeder  Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber  verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die  Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und  eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach  dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 

 

Die Entscheidung:

Der BGH verpflichtet die Käuferin zur Zahlung der Hausgelder, da sie im Rahmen der Entstehungsphase einer Eigentümergemeinschaft Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft geworden sei, auf welche – zumindest im Innenverhältnis – die Vorschriften der §§ 10 ff. WEG und somit auch § 16 Abs. 2 WEG entsprechend anzuwenden seien. 

Infolge 

  • der Wirksamkeit des Erwerbsvertrages,
  • der Eintragung der Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten und
  • der Inbesitznahme der von ihr erworbenen Wohnung

sei sie Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft geworden. Ob und inwieweit bereits die Wohnungsgrundbücher angelegt seien, sei hingegen unerheblich. 

Die Pflicht des werdenden Wohnungseigentümers zur Zahlung der Hausgelder ende auch nicht mit dem Zeitpunkt, zu dem neben dem teilenden Eigentümer ein weiterer Erwerber als Miteigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen und damit die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt werde. Damit wandle sich zwar die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft in eine rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft um. Dennoch bleibe auch der Erwerber, zu dessen Gunsten noch keine Auflassung eingetragen worden sei und der den Weg von der werdenden Gemeinschaft zu der in Vollzug gesetzten Gemeinschaft (noch) nicht mitgegangen sei, nach wie vor Inhaber der bereits als Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft erworbenen Rechte und Pflichten, wie z. B. des Stimmrechts aber auch der Zahlungspflicht. In dieser Phase bestehe die in Vollzug gesetzte Gemeinschaft zum einen aus Volleigentümern und zum anderen aus den Mitgliedern der inzwischen beendeten werdenden Gemeinschaft. Ob weitere Ersterwerber, bei denen erst dann die Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft in der (nicht mehr bestehenden) werdenden Eigentümergemeinschaft erfüllt wurden, als die Eigentümergemeinschaft bereits rechtlich in Vollzug gesetzt war, dennoch wie Wohnungseigentümer zu behandeln seien, könne hier offen bleiben, da die Käuferin bereits vor Entstehen der Eigentümergemeinschaft Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft geworden sei. Die identische Interessenlage aller Ersterwerber könne jedoch dafür sprechen, auch solche Ersterwerber zumindest im Innenverhältnis ebenfalls wie Wohnungseigentümer zu behandeln. 

Diese Entscheidung stehe nicht im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung des BGH. Soweit der BGH bisher entschieden habe, der die erworbene Wohnung bereits nutzende aber noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber sei nicht zahlungspflichtig im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG, da § 16 Abs. 2 WEG die Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft voraussetze, habe dies für den Zweiterwerber gegolten, also für den Erwerb einer Eigentumswohnung bei voll eingerichteter Gemeinschaft (BGH NJW 1989, 2697). Dies besage jedoch nichts darüber, ob das auch bei einem – hier gegebenen – Erwerb in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft gelte. 

Kommentar und Praxishinweis:

Mit dieser Entscheidung wird vom BGH das bestätigt, was bereits seit langem überwiegende Rechtsmeinung war, nämlich – zumindest für das Innenverhältnis – das Institut der werdenden Eigentümergemeinschaft. Der BGH stellt jedoch ausdrücklich klar, dass nur der Ersterwerber – zumindest im Innenverhältnis – wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist; d. h. nur im Gründungsstadium kann das Institut der werdenden Gemeinschaft existieren. Ab dem Zweiterwerb bleibt es bei der bisherigen Rechtsprechung, wonach ein Käufer erst dann wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln ist, wenn er durch Eintragung der Auflassung in das Wohnungsgrundbuch Mitglied der bereits bestehenden Gemeinschaft wird. 

Grundlos aufgeworfen und deshalb offen gelassen hat der BGH die Frage, ob auch solche Ersterwerber wie Wohnungseigentümer zu behandeln sein könnten, bei denen die Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft in der werdenden Gemeinschaft erst dann vorliegen, als die Gemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt war. Tendenziell scheint der BGH „für einen gewissen Zeitraum“ (für welchen?) auch diese späteren Ersterwerber wie Wohnungseigentümer behandeln zu wollen. Dies dürfte jedoch im Widerspruch zu der Entscheidung vom 18.05.1989 stehen (BGH NJW 1989, 2697), wonach bei „voll eingerichteter Gemeinschaft“ für eine entsprechende Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG kein Bedürfnis bestehe. Denkbar wäre, dass mit „voll eingerichteter Gemeinschaft“ im Sinne dieser Entscheidung eine WEG gemeint sein könnte, in welcher der Aufteiler/Veräußerer nicht mehr Mitglied ist. In streng rechtlicher Hinsicht besteht jedoch zwischen solch einer „voll eingerichteten Gemeinschaft“ und einer bereits in Vollzug gesetzten Gemeinschaft, in welcher der Aufteiler/Veräußerer noch Mitglied ist, kein Unterschied. Gemeinschaft ist Gemeinschaft. Aus dieser mitgeteilten Tendenz dürfen also keine voreiligen Schlüsse gezogen werden, wie z. B. zu einer Außenhaftung aller Ersterwerber entsprechend § 10 Abs. 8 WEG (so Wenzel IMR 2008, 307 = ZWE 2008, 350). 

In der Praxis dürfte dem Verwalter bzw. Anwalt bei der Geltendmachung von Hausgeldforderungen einer WEG im Gründungsstadium in zeitlich eng gelagerten Fällen der vorsorgliche Weg zum Grundbuchamt einstweilen also nicht erspart bleiben, um zu ermitteln, wann diverse Auflassungsvormerkungen und wann neben dem teilenden Eigentümer die erste Auflassung eingetragen worden ist. Ob nunmehr auch der Ersterwerber auf Zahlung von Hausgeld in Anspruch genommen werden soll, bei dem die Voraussetzungen für eine Mitgliedschaft in der werdenden Gemeinschaft erst dann eingetreten sind, als die Gemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt war, oder ob in diesen Fällen – wie bisher – der Aufteiler/Veräußerer in Anspruch zu nehmen ist, wird von den Instanzgerichten zu klären sein. Vor dem Hintergrund der Entscheidung des BGH vom 18.05.1989 (BGH NJW 1989, 2697) erscheint die Inanspruchnahme des Aufteilers/Veräußerers der sicherere Weg zu sein. 

 

Burkhard Rüscher

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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