Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung in Formularmietverträgen möglich!

 

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VII ZR 168/12 –

 

 

1.    Ein solches generelles Verbot sei vor allem deshalb unzulässig, weil es gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB verstoße. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre, erfordere eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall.

    

2.    Diese mietrechtliche Entscheidung hat bei der Vermietung einer Eigentumswohnung jedoch nur ganz eingeschränkte Bedeutung.

   

Die Wohnungseigentümer können bestandskräftig beschließen oder z. B. in der Gemeinschaftsordnung vereinbaren, dass die Haltung von Hunden und Katzen unzulässig sei. Auf eine Interessenabwägung kommt es dann grundsätzlich nicht an. Jeder Wohnungseigentümer kann von dem Eigentümer, der gegen das Verbot verstößt, gem. § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB Unterlassung verlangen. Die Gemeinschaft kann die Geltendmachung dieser Unterlassungsansprüche durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.

   

Weil der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter nicht mehr an Rechten einräumen kann, als ihm selbst im Verhältnis zu seinen Miteigentümern zustehen, können die übrigen Eigentümer, bzw. kann die Gemeinschaft auch vom störenden Mieter unmittelbar Unterlassung verlangen. Der vermietende Wohnungseigentümer kann also von seinem Mieter mietvertraglich grundsätzlich keine Unterlassung verlangen, weil mietrechtlich die Haltung von Hunden und Katzen nicht generell verboten werden kann, aber die übrigen Wohnungseigentümer können gegen den Mieter vorgehen.

   

FAZIT: Die mietrechtliche Rechtsprechung muss die millionenfache Vermietung von Eigentumswohnungen im Ergebnis ignorieren. Das Mietrecht kennt die vermietete Eigentumswohnung nicht, wie dies auch am Beispiel anderer Schnittstellen immer wieder deutlich wird.