Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen (Forderungssicherungsgesetz -FoSiG-) 

 

Das FoSiG gilt für Schuldverhältnisse, die nach dem 01.01.2009 entstanden sind. Es enthält einige Regelungen, die im Nachstehenden erörtert werden: 

1. Privilegierung der VOB/B

  1. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Auftraggeber, der Verbraucher ist, findet zu Lasten des Unternehmers eine Inhaltskontrolle jeder einzelnen Bestimmung der VOB/B statt. Diese Klauselkontrolle führt dazu, dass alle für ihn günstigen Bestimmungen der VOB/B zu seinen Lasten korrigiert werden können, während die für ihn ungünstigen Regelungen zur Anwendung gelangen. 

    Der Unternehmer wird deshalb in Zukunft in Verträgen mit privaten Auftraggebern, die Verbraucher sind, auf die Einbeziehung der VOB/B besser verzichten. 

  2. Bei Verträgen zwischen Unternehmen als Auftraggeber wie auch Auftragnehmer findet eine Inhaltskontrolle nicht statt, falls die VOB/B ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist. 

    Demgegenüber unterliegen alle Regelungen der VOB/B der Inhaltskontrolle zu Lasten des Verwenders, wenn inhaltliche Abweichungen vorliegen. 

2. Abschlagszahlungen

  1. Die schon bislang misslungene Regelung in § 632 a Abs. 1 BGB wurde durch eine erneut wenig gelungene Regelung ersetzt. Danach kann der Unternehmer von dem Besteller für eine erbrachte Teilleistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen „Wertzuwachs“ erlangt hat. Auch diese Neuregelung schafft Unsicherheit; Wie wird der Wertzuwachs definiert? Liegt ein Wertzuwachs vor, wenn der Besteller nicht Grundstückseigentümer ist?
  2. § 632 a Abs. 3 BGB enthält eine Neuregelung für Verbraucher. Danach hat der Besteller eines Vertrages über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines Bauwerkes Anspruch auf Gewährung einer Sicherheit für rechtzeitige Herstellung ohne wesentlichen Mängel in Höhe von 5 % der Vergütung, die bei der ersten Abschlagszahlung fällig wird. Diese Sicherheit deckt aber etwaige Gewährleistungsmängel (wohl) nicht ab.
  3. Diese Regelung gilt gem. § 1 S. 3 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen auch für Bauträger. In der Neuregelung des § 632 a Abs. 3 BGB ist wohl ein gesetzliches Leitbild zu sehen, so dass die Nichtberücksichtigung dieser Regelung in Zahlungsvereinbarungen eines Bauträgervertrages zu deren Unwirksamkeit führen dürfte. Folge wäre die Fälligkeit des gesamten Kaufpreises erst nach Fertigstellung und Abnahme.

3. Durchgriffsfälligkeit

Die Neuregelung soll die Rechtsposition von Nachunternehmern verbessern. Danach wird die Vergütung eines Nachunternehmers zur Zahlung fällig, wenn der Auftraggeber von seinem Bauherrn die Vergütung bereits erhalten hat (Nr. 1), wenn der Bauherr gegenüber dem Auftraggeber das Werk abgenommen hat bzw. dieses als abgenommen gilt (Nr. 2) oder wenn der (Nach-) Unternehmer dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Auskunft über die in Nrn. 1 und 2 bezeichneten Umstände bestimmt hat. 

4. Bauhandwerkersicherungshypothek

Die gesetzliche Regelung in § 648 a BGB wurde einer umfassenden Neuregelung unterzogen. Die wichtigsten Änderungen sind: 

  1. Der Unternehmer hat nunmehr einen einklagbaren Anspruch auf Stellung der Sicherheit, § 648 a Abs. 1 S. 1 BGB.
  2. Die Sicherheit sichert nunmehr auch Ansprüche, die „an die Stelle der Vergütung treten“, beispielsweise Schadenersatzansprüche oder Ansprüche aus § 649 BGB („Entgangener Gewinn“).
  3. Die Rechtsfolgen einer trotz Fristsetzung nicht geleisteten Sicherheit ergeben sich nunmehr aus § 648 a Abs. 5 S. 1 BGB:
    • Der Unternehmer kann die Leistung verweigern;
    • Der Unternehmer kann neben der Leistungsverweigerung die Sicherheit im Klagewege geltend machen;
    • Der Unternehmer kann den Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen.
  4. Nach Kündigung des Bauvertrages kann der Unternehmer die Vergütung nach § 649 BGB ermitteln oder aber eine Pauschale in Höhe von 5 % des auf die nicht mehr erbrachte Werkleistung entfallenden Vergütungsanteils geltend machen.

5. Bauforderungssicherungsgesetz (BauFoSiG), bislang GSB

Auch hier wurden die bisherigen gesetzlichen Regelungen grundlegend überarbeitet. 

  1. Der Begriff des Baugeldes wird völlig neu gefasst, § 1 Abs. 3 BauFoSiG. Über das bisherige Kriterium der durch Grundpfandrechte abgesicherten Fremdfinanzierung hinaus werden nunmehr alle Geldbeträge als Baugeld eingeordnet die ein Unternehmer in der „Kette“ nach dem Bauherrn erhält. Dazu gehören jetzt also auch Abschlagszahlungen des Auftraggebers aber auch Eigenmittel des Bauherren.
  2. Die Bestimmungen über die persönliche Haftung bei Verstoß gegen die Verwendungspflicht sind erheblich verschärft worden. Baugeld muss vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt werden, beispielsweise durch Einzahlung auf ein Treuhandkonto. Die persönliche Haftung ergreift nunmehr jeden, der zur Verfügung über das Baugeld befugt ist also nicht nur den Geschäftsführer, sondern auch Niederlassungsleiter, Prokuristen etc.
  3. § 1 Abs. 4 FoSiG enthält eine Beweislastumkehr. Sind die Einordnung als Baugeld oder dessen Verwendung streitig, trifft nunmehr den Baugeldempfänger die Beweislast. Im Gegenzug entfällt die Verpflichtung zur Führung eines Baubuches.

München, den 10.02.2009

 

Jürgen Hillmayer

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München 

 

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