Diese aktuellen Entscheidungen sollten Sie als Mieter/Vermieter von Wohn- bzw. Gewerberaum kennen:

 

  1. BGH 16.07.2009, VIII ZR 231/08 

    Auf die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter findet die Kündigungsbeschränkung des § 577 a BGB (3 bzw. 10 Jahre Sperrfrist) keine Anwendung, auch wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum begründet wird. 

  2. BGH 23.09.2009, VIII ZR 344/08 

    Wird dem Wohnraummieter im Mietvertrag die formularmäßige Verpflichtung auferlegt, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist dies wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. "Weißen" kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat. Dies würde den Mieter jedoch unangemessen benachteiligen, da die Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches während des Mietverhältnisses nicht eingeschränkt werden darf. Eine entsprechende Klausel ist insgesamt unwirksam. Der Mieter schuldet dann keine Schönheitsreparaturen. 

  3. BGH 13.01.2010, VIII ZR 48/09 

    Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturen und daher vom Mieter nicht geschuldet. Ist eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag entsprechend ausgestaltet, so ist die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam. Es gilt dann die Gesetzeslage, wonach der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen schuldet. 

  4. BGH 16.09.2009, VIII ZR 346/08 

    Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten in eine Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweiligen Versicherungsarten entfallenden Einzelbeträge anzugeben. Für die Kontrolle der Kostenpositionen steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung. 

  5. BGH 11.11.2009, VIII ZR 221/08 

    Die Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind auf den Mieter umlagefähige Betriebskosten, auch wenn sie nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren. Sie können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. 

  6. BGH 27.01.2010, XII ZR 22/07 

    Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, der für die Wohnraummiete vorsieht, dass für den Vermieter eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen ist, wenn er die Abrechnung später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorlegt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. 

    Für das Gewerberaummietverhältnis gilt somit grundsätzlich nicht die einjährige Abrechnungsfrist nach Ende der Abrechnungsperiode. Haben die Parteien keine Abrechnungsfrist im Mietvertrag vereinbart, hat der Gewerberaumvermieter innerhalb angemessener Frist abzurechnen. Welches die angemessene Frist bestimmt sich nach einer Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen. Die Folge des Ablaufs der vertraglich vereinbarten oder angemessenen Frist ist nur, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung einer Abrechnung in Anspruch nehmen kann und keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbringen muss. Ein Ausschluss mit Nachforderung ist damit zu Lasten des Vermieters nicht verbunden. 

  7. BGB 09.12.2009, XII ZR 109/08 

    Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerberaummietverhältnisses ist grundsätzlich wirksam möglich. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden, als die später abgerechneten Kosten. Auch ist es nicht erforderlich, dass die Verwaltungskosten höhenmäßig begrenzt werden. Die Verwendung des Begriffes "Kosten der Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt und verständlich, so dass eine entsprechende Klausel wirksam ist. 

  8. OLG Düsseldorf, 28.05.2009, 10 U 2/09 

    Im gewerblichen Mietverhältnis kann eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten auch formularmäßig vereinbart werden. Anders als im Wohnraummietverhältnis, bei dem die Kautionsobergrenze bei drei Monatsmieten liegt, ist die Vereinbarung von sechs Monatsmieten im Gewerberaummietrecht grundsätzlich unbedenklich. 

  9. OLG Karlsruhe, 17.12.2009, 9 U 42/09 

    Büroräume in einem Gebäude aus den 20-iger Jahren sind nicht deshalb mangelhaft, weil im Sommer die Innentemperaturen über längere Zeiträume hinweg mehr als 26 °C beträgt. Die Arbeitsstättenverordnung ArbStättV, die ASR und die DIN 1946-2, die gewisse Anforderungen für den Arbeitsbereich vorgeben, stellen keine tauglichen Anknüpfungspunkte dar, um einen Mangel im Mietrecht zu begründen. 

 

Henrike Butenberg

Rechtsanwältin und Fachanwältin
für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München

 

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