Beitragsrückstand des Wohnungseigentümers aus Vorjahresabrechnung

 

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu be-schließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

Urteil des BGH vom 09.03.2012 - V ZR 147/11


Sachverhalt:

Die Eigentümergemeinschaft beschloss die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2007. Die Einzelabrechnungen der Beklagten enthalten unter der Be-zeichnung „Abrechnung 2006“ auch Zahlungsrückstände aus der Abrechnung 2006. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von dem Beklagten aufgrund des Beschlusses über die Jahresabrechnung 2007 auch den darin ausgewiesenen Rückstand für das Jahr 2006.


Entscheidung:

Der BGH hat die Klage insoweit abgewiesen. Beitragsrückstände aus Vorjahresabrechnungen sind kein zulässiger Bestandteil einer Jahresabrechnung im Sinn des § 28 III WEG. Diese ist auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der geleisteten Hausgeldvorauszahlungen beschränkt. Der Beschluss über eine Jahresab-rechnung begründet Zahlungspflichten einzelner Wohnungseigentümer nur in Bezug auf die sog. Abrechnungsspitze. Das ist der Betrag, um den die Zahlungsverpflichtung die für das abgelaufene Wirtschaftsjahr beschlossenen Hausgeldvorschüsse laut Wirtschaftsplan übersteigt. Der Genehmigungsbeschluss hat keine Auswirkungen auf Zahlungsverpflichtun-gen, die durch frühere Beschlüsse entstanden sind. Den Wohnungseigentümern fehlt folglich hinsichtlich solcher abrechnungsfremder Positionen die Kompetenz, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Erfolgt dies gleichwohl, dann hat die Aufnahme dieser abrechnungsfremden Positionen in die Jahresabrechnung die Nichtigkeit dieser Teile des Beschlusses zur Folge. Anderenfalls könnten die Wohnungseigentümer durch Aufnahme aller Beitragsrückstände in die jeweils aktuelle Jahresabrechnung die Verjährungsvorschriften durch Mehrheitsbeschluss faktisch außer Kraft setzen.


Konsequenzen für die Praxis:

Um Anfechtungsklagen zu vermeiden, sollte der Verwalter Zahlungsrückstände aus den Vor-jahresabrechnungen in die aktuelle Jahreseinzelabrechnung nicht aufnehmen. Weil der Be-schluss über die Jahreseinzelabrechnung die Verjährung der Hausgeldvorauszahlungen laut Wirtschaftsplan für das abgerechnete Wirtschaftsjahr nicht hemmt, ist die dreijährige Verjäh-rungsfrist nach § 195 BGB zu beachten. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jah-res, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung.


Rechtsanwalt Lars Rampp LL.M.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer
 

 

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