Baustelle – Mietminderung – Vermieterregress 

 

Baubedingte Störungen (Lärm, Schmutz, Zugangserschwernisse, Erschütterungen etc.) auf einem Nachbargrundstück, die sich gebrauchsbeeinträchtigend auf ein Mietobjekt auswirken, stellen einen Mangel der Mietsache dar und berechtigen den Mieter, die Miete angemessen zu mindern, § 536 BGB. Dies gilt nicht, wenn der Mangel dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt war, § 536 b BGB. 

Das Minderungsrecht des Mieters ist unabhängig davon, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten, d. h., verschuldet hat, ob er den Mangel verhindern kann, selbst dulden muss oder ob der Vermieter seinerseits Regressansprüche gegen den Störer hat. 

Im Wohnraummietverhältnis kann weder durch Formularvertrag noch durch Individualvereinbarung dieses gesetzlich verankerte Minderungsrecht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. 

Der Vermieter kann den minderungsbedingten Mietausfall als Schadenersatz gegenüber dem störenden Bauherrn nur geltend machen, wenn dem Bauherrn rechtswidriges, schuldhaftes Handeln vorgeworfen werden kann (Einsatz defekter und deshalb zu lauter Baumaschinen, Arbeiten während der Ruhezeiten, übermäßige, vermeidbare Lärm- und Schmutzimmissionen, Nichteinhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften, Schwarzbau, illegaler Bau etc.). 

Ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch des Vermieters gegenüber dem störenden Bauherrn besteht, wenn durch ortsübliche Bebauung das Grundstück des Vermieters bzw. dessen Ertrag „über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt“ wird. Erst wenn die Mietminderung das zumutbare Maß übersteigt, besteht also ein Ausgleichsanspruch des Vermieters gegenüber dem Bauherrn. Ob dies der Fall ist, ist einzelfallbezogen und unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu prüfen. Die Höhe dieses Ausgleichsanspruchs des Vermieters entspricht nicht zwangsläufig der Höhe der Minderung. Ausgangspunkt für die Ermittlung des angemessenen Ausgleichs kann die Renditesituation des Grundstücks sein. Der Ausgleich kann auch nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung berechnet werden. 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass der Mieter bei entsprechender Gebrauchsbeeinträchtigung berechtigt ist, die Miete angemessen zu mindern. Schadenersatz in Höhe der Mietminderung kann der Vermieter nur vom schuldhaft handelnden Bauherrn erlangen. Ein angemessener Ausgleich in Geld wird dem Vermieter gegen den Bauherrn nur zuerkannt, wenn die Mietminderung die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter übersteigt. Es sind somit durchaus Fälle denkbar, bei denen der Mieter angemessen mindert und der Vermieter infolge der Ortsüblichkeit der Bebauung hierfür keinen Ausgleich vom „Störer“ erlangt. 

München, den 17.04.2007

 

Henrike Butenberg

Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rechtsanwälte Müller & Hillmayer, München 

 

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